Una operación inmobiliaria empresarial no se juega en el momento de la firma ante notario. Se gana o se pierde en las semanas previas: en la calidad de la diligencia debida (due diligence), en la estructura jurídica y fiscal elegida y en el control del riesgo urbanístico. Las empresas que llegan a la escritura sin haber resuelto estas tres variables descubren, a menudo demasiado tarde, que el activo que compraron no vale lo que pagaron por él, o que la deuda fiscal que arrastraba no estaba en el precio.
La compraventa de un inmueble empresarial difiere sustancialmente de la transacción residencial. El objeto puede ser una nave industrial, una cartera de oficinas, un hotel, suelo en proceso de desarrollo o un activo logístico. La contraparte suele ser una sociedad, un fondo o un vehículo de inversión. Y las consecuencias de una decisión mal estructurada se miden en millones de euros y en años de litigación.
En nuestra práctica hemos observado que la mayoría de los problemas surgen de tres fuentes: cargas registrales no detectadas, incumplimientos urbanísticos que limitan el uso del inmueble y estructuras fiscales elegidas por inercia en lugar de por análisis. Ninguna de estas tres fuentes de riesgo resulta visible en una simple consulta al Registro de la Propiedad.
El alcance de un asesoramiento completo en esta materia cubre, como mínimo, las siguientes dimensiones:
Si el comprador es un inversor extranjero, se añade la capa del control de inversiones extranjeras directas y, en determinados sectores, la autorización previa de la autoridad competente.
Este es el mito que con más frecuencia encontramos. La inscripción registral protege frente a terceros adquirentes de buena fe, pero no elimina el riesgo. El Registro no refleja la totalidad de la situación urbanística del inmueble, no recoge infracciones que no han dado lugar a notas marginales y no garantiza que el uso declarado coincida con el uso efectivamente autorizado.
Un ejemplo que hemos gestionado en nuestra práctica: un grupo comprador adquirió una nave industrial con destino logístico. El inmueble estaba inscrito sin cargas. Sin embargo, el planeamiento municipal lo clasificaba en una zona con restricciones de actividad que impedían el uso previsto. El precio ya había sido pagado. La negociación para resolver la situación duró meses y supuso un coste significativo que habría evitado una due diligence urbanística precontractual.
La diligencia debida (due diligence) inmobiliaria tiene, en realidad, cuatro capas:
Solo cuando las cuatro capas están analizadas puede un comprador empresarial saber con qué está comprando exactamente.
¿Compra directa de activo o adquisición de las participaciones de la sociedad que lo posee? Esta pregunta concentra buena parte de la estrategia fiscal y jurídica de cualquier operación inmobiliaria empresarial.
En la adquisición de activo, el comprador obtiene el inmueble libre de las deudas societarias de la vendedora, pero asume la carga del ITP y AJD o del IVA según proceda. En la adquisición de participaciones, el comprador se convierte en titular de la sociedad con todos sus activos y pasivos – lo que exige una diligencia debida societaria y fiscal más amplia, pero puede abrir eficiencias en la estructura tributaria.
La normativa tributaria española somete a IVA la primera transmisión de inmuebles nuevos realizada por el promotor y la segunda o ulterior transmisión cuando el vendedor renuncia a la exención, siempre que se cumplan los requisitos legales. En los demás casos, la transmisión queda sujeta al ITP. Los tipos del ITP y AJD son tributos cedidos a las Comunidades Autónomas, por lo que varían en función del territorio donde radique el inmueble, y conviene verificar la cuantía aplicable antes de cerrar la operación.
La plusvalía municipal – técnicamente el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) – recae sobre el transmitente, pero su impacto afecta al precio negociado. Desde la reforma de 2021, el impuesto puede calcularse por dos métodos alternativos, lo que obliga a revisar ambas opciones para determinar la base imponible más favorable.
Por último, cuando el comprador es un inversor no residente, entra en juego la normativa de inversión extranjera. El régimen de autorización previa se ha endurecido en los últimos años para determinados sectores estratégicos y superado ciertos umbrales de participación o cuantía. Asesoramos con regularidad a empresas e inversores extranjeros que necesitan verificar si su operación queda sujeta a ese trámite antes de formalizar el acuerdo.
La dirección de una empresa que acomete una adquisición inmobiliaria tiene que tomar decisiones en tres momentos clave. Equivocarse en cualquiera de ellos tiene consecuencias que el contrato notarial no puede deshacer.
Primer momento: antes de la firma de la hoja de términos (term sheet) o del contrato de arras. Es aquí donde se define el perímetro de la due diligence, se negocia la distribución de riesgos entre comprador y vendedor y se establece el mecanismo de ajuste del precio. Las cláusulas de condición suspensiva, de retención de precio y de representaciones y garantías (reps & warranties) determinan quién asume qué coste si la realidad difiere de lo declarado. Hemos observado que muchas empresas firman el contrato de arras sin estas cláusulas por presión temporal de la otra parte, y luego carecen de herramientas para recuperar el precio en caso de discrepancia.
Segundo momento: durante la due diligence. El plazo para realizar la diligencia debida es el único periodo en el que el comprador puede obtener información sin haber asumido el riesgo económico completo. Un informe de due diligence mal estructurado – o incompleto en la capa urbanística – es tan peligroso como no haberlo hecho. El equipo que lo realiza debe tener capacidad para revisar tanto la documentación jurídica como la situación ante la administración municipal.
Tercer momento: la negociación del precio a la vista de los hallazgos. Cada incidencia detectada en la due diligence puede traducirse en una reducción del precio, en una retención del precio en garantía o en la resolución del contrato si se activa la condición suspensiva. Este momento es, con frecuencia, el de mayor valor añadido del asesoramiento jurídico: convertir un hallazgo técnico en un argumento económico concreto.
La situación urbanística del inmueble es, en nuestra experiencia, el factor más infravalorado en las operaciones inmobiliarias empresariales. Un activo puede estar inscrito en el Registro sin carga alguna y, al mismo tiempo, encontrarse en situación de fuera de ordenación, tener una licencia de actividad caduca, o estar afectado por una expropiación en tramitación que no ha generado todavía ninguna anotación registral.
Los puntos de verificación urbanística que nunca deben omitirse incluyen:
Cuando el activo es suelo en desarrollo, la complejidad se multiplica. La empresa compradora debe evaluar las cargas de cesión obligatoria, los plazos de urbanización y la viabilidad de la tramitación del instrumento de planeamiento de desarrollo. En estos casos, el asesoramiento jurídico-urbanístico no es un accesorio de la operación: es el núcleo de la decisión de inversión.
¿Cuántas operaciones se han cerrado asumiendo que el uso actual del inmueble es conforme con la licencia? Más de las que sería razonable. La consecuencia puede ser una orden de cese de actividad o una multa administrativa que afecta directamente a la explotación del activo adquirido.
España ha consolidado en los últimos años un marco de control de las inversiones extranjeras directas que afecta también al sector inmobiliario cuando el activo está vinculado a sectores estratégicos o cuando el inversor es de determinada procedencia. El régimen de autorización previa puede aplicarse a operaciones que, en apariencia, son puramente inmobiliarias, si el uso del activo tiene relación con infraestructuras críticas, energía, defensa o telecomunicaciones.
Para los inversores extranjeros no procedentes de la Unión Europea, la verificación de si la operación requiere autorización debe realizarse antes de formalizar cualquier compromiso vinculante. Un acuerdo firmado antes de obtener la autorización puede quedar en situación de incumplimiento regulatorio.
Por otra parte, la supresión de la denominada Visa de Inversión (Golden Visa) para residencia por inversión inmobiliaria, con efectos desde el 3 de abril de 2025, ha redirigido la atención de muchos inversores extranjeros hacia otras estructuras de acceso al mercado español. En nuestra práctica hemos asesorado en la transición de estos perfiles hacia alternativas residenciales y de inversión que no dependían de ese instrumento, hoy derogado.
Para el inversor extranjero que accede al mercado inmobiliario español sin una estructura local establecida, la constitución de una sociedad patrimonial española puede ser una opción eficiente. Permite centralizar la titularidad de los activos, separar el riesgo del inversor personal del riesgo del inmueble y facilitar la planificación de una eventual desinversión.
Coordinamos con abogados locales de confianza en la jurisdicción correspondiente cuando la operación tiene una estructura transfronteriza que exige análisis simultáneo en el país de origen del inversor.
La pregunta que con mayor frecuencia nos hace la dirección de una empresa al inicio de un proceso de adquisición es: ¿cuándo necesito al abogado? La respuesta, en nuestra experiencia, es siempre la misma: antes de que el vendedor sepa que usted tiene interés serio.
El momento de mayor palanca del comprador es aquel en el que todavía no ha firmado nada y el vendedor no ha descartado otras ofertas. En ese momento, un análisis previo de la documentación disponible – escrituras, certificación registral, ficha catastral, información urbanística – permite identificar los puntos críticos antes de iniciar la negociación del precio.
Cada elemento de riesgo detectado después de la firma del contrato de arras tiene un coste doble: el coste del hallazgo en sí y el coste de negociar desde una posición debilitada. Cada elemento detectado antes tiene un único coste: el del asesoramiento. La diferencia entre ambas situaciones puede ser significativa en operaciones de cierta envergadura.
Hemos estructurado operaciones inmobiliarias y de inversión extranjera en oficinas, suelo y activos hoteleros. En todos esos procesos, el factor que marcó la diferencia entre una operación fluida y una operación problemática fue, invariablemente, el momento en que se incorporó el análisis jurídico: antes o después de comprometer el precio.
El asesoramiento temprano no solo reduce el riesgo de la operación. También mejora la posición negociadora del comprador, permite estructurar el vehículo adquirente con la suficiente antelación y evita costes tributarios innecesarios que surgen cuando la estructura se diseña a posteriori.
Antes de autorizar el cierre de cualquier operación de compraventa de inmueble empresarial, la dirección debería verificar que se han cubierto los siguientes puntos:
Este listado no es exhaustivo. Cada operación presenta particularidades que solo el análisis del caso concreto puede revelar. Lo que sí es universal es la secuencia: due diligence primero, estructura después, contrato de compraventa al final.
La compraventa de inmuebles empresariales se enmarca habitualmente en procesos más amplios que involucran otras áreas de práctica. Cuando la operación implica la adquisición de las participaciones de una sociedad titular del inmueble, el asesoramiento se extiende al área de inmobiliario, urbanismo e inversión extranjera, que cubre la planificación completa del ciclo de inversión. Si el activo está situado en la Comunidad Valenciana o en la provincia de Alicante, nuestro equipo gestiona la dimensión local de la operación, incluyendo las especificidades urbanísticas autonómicas: puede consultar nuestra cobertura en Alicante. Para inversores extranjeros que evalúan el mercado inmobiliario español con un horizonte más amplio, el análisis de la estructura de acceso y del marco regulatorio de la inversión extranjera se desarrolla en profundidad en nuestro análisis sobre inversión extranjera en el inmobiliario español.
Para una primera valoración, escríbanos a info@velardevidal.com.
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