En el sector inmobiliario y de la construcción, los contratos entre empresas generan disputas con una frecuencia que supera a la de casi cualquier otra actividad económica. Las cifras de litigación mercantil registradas por el Consejo General del Poder Judicial confirman que los juzgados de lo mercantil acumulan un volumen notable de asuntos relacionados con este sector año tras año. La cuestión no es si su empresa afrontará alguna vez un conflicto contractual; la cuestión es si habrá previsto los mecanismos para gestionarlo sin que la liquidez y el proyecto queden bloqueados.
Los contratos de construcción, promoción, subcontratación y arrendamiento de obra implican prestaciones plurales, dilatas en el tiempo y técnicamente complejas. Varias empresas coinciden en un mismo proyecto, a menudo bajo relaciones contractuales en cadena: promotor, contratista general, subcontratistas, suministradores de materiales, ingeniería, control de calidad. Cada eslabón tiene sus propias condiciones, plazos y garantías.
Cuando un eslabón falla, el daño se propaga en ambas direcciones. El promotor retiene pagos al contratista; el contratista incumple con el subcontratista; el subcontratista interrumpe el suministro. La obra se paraliza. En este escenario, la cláusula de resolución de disputas deja de ser un elemento accesorio del contrato y pasa a ser su eje vertebrador.
En nuestra experiencia asesorando a empresas del sector, la mayor parte de los conflictos que escalan a procedimientos formales comparten un denominador común: la cláusula de resolución de disputas fue redactada de manera genérica, sin considerar las particularidades operativas del proyecto. El resultado es incertidumbre sobre el foro competente, retrasos en la adopción de medidas cautelares y, en último término, una pérdida de tiempo y liquidez que en muchos casos supera el importe inicial en disputa.
Una cláusula funcional para este sector no es un párrafo estándar copiado de un formulario. Es una arquitectura procesal que anticipa los principales escenarios de conflicto. Sus elementos esenciales son los siguientes.
La negociación directa entre representantes de alto nivel, seguida, en su caso, de una mediación o de una revisión técnica por un tercero, suele estar justificada antes de activar el arbitraje o la vía judicial. En un sector en el que la relación entre las partes puede continuar durante años de ejecución de obra, la escalada previa preserva el proyecto mientras se resuelve la discrepancia.
Sin embargo, la cláusula de escalada debe incluir plazos máximos para cada fase. Una escalada abierta, sin vencimiento, se convierte en un instrumento dilatorio en manos de la parte incumplidora. El deudor que no quiere pagar siempre estará dispuesto a negociar indefinidamente.
Esta es la decisión más relevante de la cláusula. Tiene consecuencias directas sobre el coste, la confidencialidad, el plazo de resolución y la ejecutabilidad del resultado. No existe una respuesta universal; la elección correcta depende del perfil del contrato y de las partes.
El arbitraje institucional, especialmente cuando se tramita ante una institución de reconocido prestigio como el Centro Internacional de Arbitraje de Madrid (CIAM), ofrece ventajas claras en contratos de alta cuantía, con partes internacionales o cuando la confidencialidad del resultado es un valor estratégico. El laudo arbitral, una vez firme, tiene plena fuerza ejecutiva y, en el plano internacional, se beneficia del régimen del Convenio de Nueva York de 1958, que facilita su reconocimiento en más de 160 Estados.
Los juzgados de lo mercantil, por su parte, son la vía natural para disputas en las que la cuantía no justifica los costes de un arbitraje o en las que se necesita acceso inmediato a medidas cautelares de carácter urgente. La justicia ordinaria ofrece también un sistema de recursos más amplio, aunque eso implica a su vez mayor duración del procedimiento.
En contratos con partes extranjeras – frecuentes en el segmento de inversión inmobiliaria y en la construcción de infraestructuras – la cláusula debe fijar con precisión la sede del arbitraje, el idioma del procedimiento y la ley sustantiva aplicable. La omisión de estos elementos genera debates incidentales que retardan el procedimiento y generan costes añadidos.
La cláusula arbitral no impide, en principio, solicitar medidas cautelares ante los tribunales ordinarios. La Ley de Arbitraje permite expresamente la solicitud de cautelares judiciales con carácter previo o simultáneo al inicio del arbitraje. Este punto es crítico en el sector de la construcción: la anotación preventiva de embargo sobre un inmueble, la paralización de una disposición patrimonial o la retención de un pago pueden ser decisivas para preservar la eficacia del pronunciamiento final.
Una cláusula bien diseñada debe dejar clara la compatibilidad entre el compromiso arbitral y la solicitud cautelar ante el juzgado de lo mercantil, evitando que la contraparte oponga la cláusula como obstáculo a las medidas urgentes.
La construcción tiene una naturaleza singular. La obra avanza de forma irreversible. Cada semana de ejecución incorpora trabajos que se asientan sobre los anteriores y que resultan difícilmente separables. Esto genera dos consecuencias procesales que cualquier director jurídico debe tener presentes.
La primera: el valor del objeto en disputa cambia mientras se sustancia el procedimiento. Una reclamación por defectos constructivos planteada en fase de estructura tiene un alcance muy distinto si se resuelve dos años después, cuando el edificio ya está terminado y ocupado. Los peritajes, la determinación del daño y la cuantificación de la reparación se complican exponencialmente.
La segunda: la continuidad del proyecto puede depender del resultado del procedimiento. Un contratista que recibe una medida cautelar de retención de pagos puede verse forzado a paralizar la obra. El promotor, que es la parte que obtuvo la cautelar, puede encontrarse con un proyecto paralizado y unos plazos de entrega incumplidos frente a sus compradores finales. La estrategia litigiosa no puede desvincularse de la gestión del proyecto.
Hemos acompañado a empresas industriales y familiares en litigios y arbitrajes de cuantía relevante, y en todos ellos la anticipación de estas dinámicas fue lo que permitió diseñar una estrategia que preservara tanto la posición jurídica como la viabilidad operativa del proyecto.
Una de las consecuencias más graves de no contar con asesoramiento jurídico temprano es la prescripción o caducidad de las acciones. En el ámbito de los contratos B2B del sector inmobiliario y de la construcción, los plazos son múltiples y heterogéneos según la acción que se ejercite.
La legislación mercantil fija plazos de prescripción distintos para las acciones de responsabilidad contractual, para las reclamaciones derivadas de garantías por vicios constructivos y para las acciones de resolución por incumplimiento. Un retraso de semanas en la activación del procedimiento puede, en determinados contratos, provocar la pérdida del derecho a reclamar.
Además de los plazos de prescripción, la dirección debe tener presente que la solicitud de medidas cautelares tiene una ventana temporal operativa limitada. Cuanto más tiempo transcurre desde el incumplimiento hasta la solicitud de la cautelar, más difícil resulta acreditar el fumus boni iuris y el periculum in mora que exige la ley procesal para su concesión. El deudor habrá tenido tiempo de reorganizar su patrimonio.
El plazo para impugnar los acuerdos societarios – relevante cuando el conflicto tiene una dimensión corporativa dentro del proyecto – caduca, con carácter general, en el plazo de un año establecido por la normativa societaria. En disputas sobre joint ventures inmobiliarias o sobre sociedades constituidas ad hoc para la promoción, este plazo puede ser crítico.
¿Sabe su empresa con certeza cuándo empezó a correr el plazo para ejercitar cada una de sus acciones? En nuestra práctica, la respuesta a esta pregunta revela con frecuencia riesgos que la empresa desconocía.
La elección del foro no debe depender de preferencias genéricas, sino del análisis de las circunstancias concretas del contrato y de las partes. El siguiente cuadro recoge los criterios principales.
| Criterio | Arbitraje (ej. CIAM) | Juzgado de lo mercantil |
|---|---|---|
| Cuantía del contrato | Alta o muy alta | Media o baja |
| Confidencialidad del resultado | Garantizada por defecto | Principio de publicidad; limitaciones procesales |
| Complejidad técnica | Árbitro con perfil especializado designable | Depende del juzgado asignado |
| Partes internacionales | Muy adecuado; laudo ejecutable en más de 160 países (Convenio de Nueva York) | Ejecución extranjera de sentencia más compleja |
| Velocidad de resolución | Variable; generalmente más predecible | Variable según la carga del juzgado |
| Medidas cautelares urgentes | Compatible con cautelares judiciales; árbitro puede también adoptarlas | Acceso directo al juez |
| Recurso del pronunciamiento final | Muy limitado (acción de anulación en plazo de dos meses desde la notificación del laudo) | Sistema de recursos ordinarios |
| Coste del procedimiento | Mayor coste institucional y de árbitros | Tasas judiciales y honorarios de parte |
Un contrato de construcción de obra nueva con un promotor internacional justifica, en la mayor parte de los casos, una cláusula de arbitraje institucional. Un subcontrato de instalaciones entre dos empresas españolas de tamaño medio puede resolverse de manera más eficiente ante los juzgados de lo mercantil, con la solicitud coordinada de medidas cautelares si existe riesgo patrimonial.
En nuestra experiencia, los errores que con mayor frecuencia invalidan o distorsionan las cláusulas de resolución de disputas en contratos B2B de construcción e inmobiliario son los siguientes.
La escalada previa es valiosa. Pero una cláusula que exige tres meses de negociación directa, seguidos de un mes de mediación y de un periodo de consultas técnicas, antes de permitir el inicio del arbitraje o el procedimiento judicial, puede ser letal para la parte perjudicada. Mientras el reloj de la escalada corre, también corre el plazo de prescripción. Y el deudor reorganiza su patrimonio.
La cláusula que indica "las disputas se someterán a arbitraje" sin designar una institución concreta o sin establecer un mecanismo de designación de árbitros puede ser inoperante. Igualmente, la remisión a una institución extranjera para un contrato puramente doméstico puede generar costes injustificados y problemas de competencia.
En un proyecto de construcción, el conflicto raramente es bilateral. El promotor puede tener una disputa con el contratista general, que a su vez la traslada al subcontratista, que la traslada al suministrador. Si cada contrato tiene una cláusula de resolución diferente, el resultado es una multiplicidad de procedimientos paralelos, con el riesgo de resoluciones contradictorias. La consolidación de arbitrajes o la acumulación de acciones exige una previsión contractual específica.
En ocasiones, la parte con mayor poder de negociación impone una cláusula que le reserva la opción de acudir a los tribunales mientras obliga a la contraparte al arbitraje. Este tipo de cláusulas son objeto de escrutinio judicial creciente y pueden declararse ineficaces, con consecuencias sobre todo el mecanismo de resolución.
La ley que rige el contrato principal no necesariamente rige la cláusula de resolución de disputas. En operaciones con elementos internacionales, la omisión de este punto puede generar un debate sobre la validez formal de la cláusula que consume tiempo y recursos antes de entrar en el fondo.
El objetivo de cualquier procedimiento de resolución de disputas no es ganar el pronunciamiento final; es cobrar o conseguir la prestación reclamada. La ejecución de sentencia o de laudo arbitral es el paso que convierte el reconocimiento jurídico en resultado económico real.
En el sector inmobiliario, los activos sobre los que ejecutar existen con frecuencia: inmuebles, participaciones en sociedades vehículo, derechos de cobro sobre compraventas en curso. Pero esos activos pueden estar garantizando otras deudas, pueden haberse transmitido a terceros o pueden encontrarse bajo cargas que reducen su valor ejecutable.
La estrategia de medidas cautelares – la anotación preventiva de embargo en el Registro de la Propiedad, la prohibición de disponer, la retención de pagos de terceros obligados – debe diseñarse al mismo tiempo que la demanda o la solicitud de arbitraje, no después. Cada día de retraso en la solicitud cautelar es un día en que el patrimonio del deudor puede modificarse.
La elección del foro condiciona también la velocidad de ejecución. Un laudo arbitral firme es directamente ejecutable ante los juzgados de primera instancia, con los mismos mecanismos que una sentencia judicial. La acción de anulación del laudo tiene un plazo de dos meses desde la notificación y un ámbito muy limitado de revisión; no permite entrar en el fondo del asunto. Esto hace que el laudo firme sea, en la práctica, un título de ejecución más sólido que una sentencia en primera instancia.
¿Ha verificado si su empresa tiene identificados los activos ejecutables de sus principales contrapartes antes de que surja el conflicto? La inteligencia patrimonial previa al litigio es una herramienta de uso creciente entre las empresas que operan en el sector inmobiliario con contratos de alta cuantía.
Existe una creencia arraigada en el tejido empresarial español que merece ser corregida: acudir a los tribunales no es siempre la vía más rápida ni la más barata para resolver un conflicto. La realidad de los litigios entre empresas en el sector de la construcción muestra que la duración y el coste del procedimiento están muy condicionados por decisiones que se toman antes de que el conflicto sea formalmente planteado.
La elección entre arbitraje y juzgado, el momento de solicitar las medidas cautelares y la calidad de la cláusula de resolución redactada en origen son factores que condicionan el resultado más que el contenido de la demanda en sí. Una empresa que llega al despacho con un contrato mal redactado, un plazo de prescripción a punto de vencer y ninguna cautelar solicitada tiene un margen de maniobra muy inferior al de una empresa que llegó tres meses antes.
El coste del asesoramiento en la fase de redacción contractual – cuando se negocia la cláusula de resolución – es una fracción del coste del asesoramiento en la fase litigiosa. Y el coste de un procedimiento mal diseñado desde el inicio puede superar varias veces el valor del contrato original.
En la práctica de nuestra firma, el mandato más rentable para el cliente es el que se inicia antes del conflicto: en la revisión del contrato, en la negociación de la cláusula o en la auditoría de los contratos existentes antes de que el proyecto entre en una fase de riesgo. La prevención es, en este sector, la forma de litigación más eficiente.
Antes de firmar un contrato B2B de relevancia en el sector inmobiliario o de la construcción, o antes de activar un procedimiento de resolución, conviene verificar los siguientes elementos.
Ninguno de estos puntos requiere esperar a que el conflicto se materialice. La revisión puede hacerse en cualquier momento de la vida del contrato. Cuanto antes se identifiquen las debilidades, mayor es el margen para corregirlas.
La gestión de disputas en el sector inmobiliario y de la construcción tiene una dimensión societaria – especialmente cuando el conflicto involucra a sociedades vehículo o joint ventures – y una dimensión procesal que exige coordinación entre la estrategia extrajudicial y la actuación ante los juzgados de lo mercantil. En Velarde & Vidal abordamos ambas desde una perspectiva integrada. Puede ampliar información sobre nuestro enfoque en materia de litigación y arbitraje.
Si su empresa opera también en el sector agroalimentario o gestiona contratos en varios sectores simultáneamente, le puede resultar de utilidad nuestro análisis sobre cláusulas de resolución de disputas en el sector agroalimentario, que aborda una problemática en parte coincidente con la de la construcción.
Para empresas industriales con dudas específicas sobre la gestión de litigios entre empresas, nuestro centro de preguntas frecuentes sobre litigios en industria y manufactura ofrece un punto de partida útil.
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