El sector inmobiliario y de la construcción ha incorporado software de código abierto a una velocidad que supera, en muchos casos, la capacidad de las organizaciones para gestionar sus implicaciones jurídicas. Herramientas de modelado BIM, plataformas de gestión de proyectos, motores de cálculo estructural y soluciones de automatización de procesos constructivos se apoyan hoy en componentes bajo licencias de código abierto cuya naturaleza contractual pocas empresas han evaluado con rigor. La oportunidad de capitalizar estos activos tecnológicos existe; el coste de ignorar el marco jurídico que los rodea, también.
El software, con independencia de la modalidad de distribución bajo la que se publique, es una obra protegida por la normativa de propiedad intelectual española y por el Derecho de autor de la Unión Europea. Esta protección es automática: nace con la creación de la obra y no requiere registro previo. Sin embargo, la circunstancia de que un componente sea "de código abierto" no significa que sea de dominio público ni que carezca de titular.
Las licencias de código abierto son contratos. El titular originario del software otorga al usuario un conjunto de derechos – uso, copia, modificación, distribución – bajo condiciones específicas que varían sustancialmente de una licencia a otra. En nuestra práctica, observamos que muchas empresas del sector confunden la gratuidad del acceso al código con la ausencia de obligaciones jurídicas. Es un error con consecuencias relevantes.
Existen dos grandes familias de licencias:
¿Qué ocurre si una promotora integra un motor de cálculo de costes publicado bajo licencia copyleft en su plataforma propietaria de gestión de proyectos y la distribuye a sus clientes? Conforme a la normativa de propiedad intelectual aplicable, el titular de la licencia original podría exigir la publicación del código completo de la plataforma. El secreto empresarial construido sobre ese desarrollo quedaría comprometido de forma irreversible.
En nuestra experiencia asesorando a empresas del sector, este escenario se materializa con mayor frecuencia de la que cabría esperar en empresas que han externalizado el desarrollo de software sin imponer cláusulas contractuales específicas sobre la gestión de dependencias de código abierto.
La gestión jurídica del código abierto no es una cuestión exclusivamente técnica. Es una decisión estratégica que afecta al valor del activo tecnológico, a la capacidad de la empresa para licenciar su software a terceros y a su posición en procesos de diligencia debida (due diligence) cuando se produce una compraventa o una integración corporativa.
Identificamos tres momentos críticos en los que la dirección debe intervenir con criterio jurídico claro:
El contrato con el proveedor de desarrollo tecnológico es el documento que define quién ostenta los derechos sobre el software resultante y bajo qué condiciones. Un contrato que no contemple la cesión expresa de los derechos de explotación a la empresa promotora, que no regule la gestión de dependencias de código abierto y que no exija al proveedor la entrega de un inventario de componentes de terceros (Software Bill of Materials) es un contrato que deja abiertos riesgos patrimoniales relevantes.
La cesión de derechos sobre software en contratos de encargo debe ser expresa; de lo contrario, la normativa de propiedad intelectual puede atribuir la titularidad al desarrollador, no a quien financia el proyecto. Hemos visto disputas sobre la titularidad de plataformas digitales de gestión inmobiliaria que tenían como origen la ausencia de una cláusula de cesión bien redactada.
Toda empresa que desarrolle software propio – o que lo encargue – debe contar con un proceso de auditoría de licencias antes de integrar cualquier componente externo. Esta práctica, que en otros sectores está consolidada, es aún incipiente en el sector inmobiliario y de la construcción.
El proceso de auditoría debe responder a tres preguntas concretas: ¿bajo qué licencia se publica el componente?, ¿impone esa licencia obligaciones de reciprocidad sobre el trabajo derivado?, ¿es compatible con la licencia bajo la que pretendemos distribuir nuestro propio desarrollo?
La compatibilidad entre licencias es una cuestión técnico-jurídica que requiere análisis caso a caso. No todas las licencias copyleft son incompatibles entre sí, y no todas las licencias permisivas son compatibles con cualquier esquema de distribución. Conviene verificar el estado de cada componente con la normativa vigente y con el asesoramiento de especialistas en propiedad intelectual.
La diligencia debida tecnológica en operaciones de compraventa o de entrada de inversión en empresas del sector inmobiliario ha incorporado ya, de forma sistemática, la revisión del inventario de software y de las licencias de código abierto utilizadas. Un pasivo oculto por incumplimiento de licencias puede afectar materialmente al precio de la operación o incluso impedir su cierre.
En nuestra práctica hemos acompañado a grupos inversores que, al revisar el activo tecnológico de una empresa constructora de mediano tamaño, descubrieron que su plataforma de gestión de obras incorporaba componentes bajo licencias incompatibles con el modelo de distribución previsto. La corrección del problema retrasó la operación y tuvo un impacto en la estructura del precio acordado.
¿Es posible anticipar este tipo de contingencias? Sí, y el coste de hacerlo antes de iniciar el proceso de venta es significativamente menor que el de gestionarlas durante la negociación.
La creencia de que basta con registrar la marca para proteger el patrimonio intangible de una empresa es uno de los mitos más persistentes que encontramos en el sector. El alcance del registro, los contratos de licencia y la protección del secreto empresarial definen quién controla el intangible; el registro de marca, por su parte, protege exclusivamente el signo distintivo.
Para una empresa inmobiliaria o constructora que desarrolla tecnología propia, el mapa de protección debe contemplar, al menos, tres capas:
La marca nacional se gestiona ante la Oficina Española de Patentes y Marcas (OEPM) y tiene una duración de diez años renovables. Si la empresa opera o pretende operar en mercados europeos, la marca de la Unión Europea se tramita ante la Oficina de Propiedad Intelectual de la Unión Europea (EUIPO), con sede en Alicante, y ofrece protección en todos los Estados miembros con un único registro.
El error más frecuente no es omitir el registro, sino restringirlo a las clases arancelarias equivocadas. Una empresa que registra su marca en las clases correspondientes a la construcción, pero no en las relativas a servicios de software o tecnología, puede encontrarse sin protección frente a un competidor que comercialice herramientas digitales bajo un signo idéntico o similar.
El plazo de oposición a una solicitud de marca es de dos meses desde su publicación. La vigilancia activa del registro de terceros es, por tanto, una obligación continua, no un acto puntual.
El software se protege automáticamente por la normativa de propiedad intelectual desde el momento de su creación. No obstante, esta protección opera sobre el código tal como está escrito; no protege las ideas, los algoritmos en abstracto ni los procesos de negocio subyacentes. Para proteger estos elementos, el instrumento adecuado puede ser la patente de invención – si se cumplen los requisitos de novedad e inventiva – o, con mayor frecuencia en el ámbito del software de gestión, el secreto empresarial.
La legislación española y europea sobre secretos empresariales protege la información que sea secreta, que tenga valor comercial precisamente por serlo y que haya sido objeto de medidas razonables para mantenerla confidencial. Un know-how de proceso constructivo digitalizado, un algoritmo de predicción de costes o un modelo de análisis de rentabilidad de promociones pueden calificar como secreto empresarial si la empresa adopta las medidas contractuales y organizativas adecuadas.
El uso de componentes de código abierto bajo licencias copyleft en desarrollos que incorporan secretos empresariales es precisamente el punto de tensión más delicado: si el efecto viral de la licencia obliga a publicar el código, el secreto empresarial deja de serlo. La solución pasa por elegir la arquitectura técnica con criterio jurídico, antes de comenzar el desarrollo.
Hemos protegido marcas, software y secretos empresariales de compañías tecnológicas e industriales. En todos los casos, la diferencia entre una protección efectiva y una protección aparente residió en la anticipación: en haber diseñado la estrategia de propiedad intelectual antes de que el producto llegase al mercado, no después.
Un contrato de licencia de software bien estructurado permite a la empresa titular del activo tecnológico controlar el uso que los licenciatarios hacen del mismo, limitar la sublicencia a terceros, establecer un régimen de confidencialidad sobre el código fuente y prever mecanismos de auditoría de cumplimiento.
En el sector inmobiliario, donde los desarrollos de software se licencian con frecuencia a promotoras asociadas, a constructoras subcontratadas o a comunidades de propietarios, la ausencia de un contrato de licencia formalizado equivale a dejar abierta la puerta del activo más valioso de la empresa. La normativa de propiedad intelectual no suple la voluntad contractual de las partes en todo lo relativo a las condiciones de uso.
El sector de la construcción en España tiene una relación intensa con la contratación pública. Muchas de las plataformas digitales utilizadas en obra – desde la gestión documental hasta el modelado BIM – se despliegan en proyectos que tienen como cliente a una administración pública. Esta circunstancia añade una capa de complejidad jurídica específica.
La normativa de contratación pública española fomenta, en determinados contextos, el uso de software de código abierto y la apertura de los formatos de datos. Al mismo tiempo, impone a las empresas licitadoras obligaciones de transparencia sobre la propiedad intelectual de las soluciones ofertadas. Una empresa que licite con una plataforma tecnológica cuya base de código abierto no ha sido correctamente auditada puede encontrarse ante requerimientos de la administración que no pueda satisfacer sin comprometer su propia propiedad intelectual.
Además, los pliegos de condiciones técnicas de determinados contratos de obra pública exigen que las soluciones de software sean auditables, interoperables y, en algunos casos, publicadas en repositorios de código. Ignorar estas cláusulas durante la fase de preparación de la oferta puede generar incumplimientos que afecten a la ejecución del contrato y a la reputación de la empresa ante la administración contratante.
La transformación digital del sector inmobiliario y de la construcción ha generado un ecosistema de soluciones proptech y construcción tech en el que el software de código abierto es un componente estructural, no anecdótico. Plataformas de gestión de activos, herramientas de análisis de mercado, sistemas de automatización de procesos de compraventa y motores de modelado paramétrico se construyen, en muchos casos, sobre bases de código abierto.
Los riesgos jurídicos más frecuentes que identificamos en este ecosistema son los siguientes:
Una empresa del sector que crea valor en sus intangibles tecnológicos – y cada vez más empresas inmobiliarias y constructoras lo hacen – pero que no ha auditado sus licencias de código abierto ni ha formalizado contratos de licencia propios, opera sobre una base patrimonial frágil. El valor del activo es real; su protección jurídica, incierta.
Si quiere entender cómo le afecta esta cuestión en el contexto específico de su empresa, escríbanos a info@velardevidal.com.
La experiencia de nuestra firma indica que el coste de asesoramiento preventivo en materia de propiedad intelectual y código abierto es sistemáticamente inferior al coste de gestionar el problema una vez que el software está en producción, distribuido a clientes o sometido a escrutinio en el marco de una operación corporativa.
Las razones son técnicas y jurídicas al mismo tiempo. Desde el punto de vista técnico, rediseñar la arquitectura de una plataforma para eliminar dependencias con licencias incompatibles cuando el producto ya está en producción es un proceso costoso y disruptivo. Desde el punto de vista jurídico, negociar con el titular de un componente para obtener una licencia comercial – cuando la licencia original se ha incumplido – es una posición negociadora desfavorable.
El asesoramiento preventivo actúa en cuatro momentos:
En nuestra experiencia asesorando a empresas en España, las organizaciones que han implantado una política de gestión de código abierto antes de iniciar su digitalización han podido construir activos tecnológicos con una base jurídica sólida, susceptibles de licenciarse, venderse o utilizarse como garantía en operaciones de financiación sin contingencias ocultas.
Para profundizar en la gestión de la propiedad intelectual en contextos sectoriales análogos, puede consultar nuestro análisis sobre los riesgos jurídicos del código abierto en el sector agroalimentario, donde abordamos cuestiones estructuralmente similares desde la perspectiva de otro sector intensivo en innovación.
A modo de síntesis operativa, proponemos el siguiente conjunto de verificaciones que toda empresa del sector debería realizar, con independencia de su tamaño:
La respuesta negativa a cualquiera de estas preguntas identifica un área de riesgo que conviene gestionar con asesoramiento especializado. Puede acceder a nuestra práctica completa de propiedad intelectual y tecnología para conocer el alcance de los servicios que prestamos en este ámbito.
Si su empresa está evaluando una operación de inversión tecnológica o quiere revisar la solidez jurídica de su activo digital, le ayudamos a identificar las áreas de mejora antes de que se conviertan en contingencias: escríbanos a info@velardevidal.com.
La gestión del código abierto en el sector inmobiliario y de la construcción se enmarca en una práctica más amplia de protección del activo intangible de la empresa. En Velarde & Vidal asesoramos también en materia de contratos de licencia de software y tecnología, en la estructuración de operaciones de compraventa de empresas tecnológicas (donde la diligencia debida sobre propiedad intelectual es un elemento central) y en la gestión de secretos empresariales en contextos de externalización y de movilidad del talento. Si la cuestión involucra datos personales, nuestra práctica de protección de datos y compliance puede complementar el análisis desde la perspectiva del Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) y la Ley Orgánica de Protección de Datos (LOPDGDD).
Para los aspectos de validación de propiedad intelectual en el marco de operaciones logísticas y de transporte vinculadas al sector, puede consultar también nuestra guía sobre cómo validar activos de propiedad intelectual en logística y transporte.
Para una primera valoración, escríbanos a info@velardevidal.com.
Plantear mi casoEste contenido es informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para un análisis de su situación, contacte con info@velardevidal.com.