El sector inmobiliario y de la construcción en España atraviesa una transformación digital sin precedentes. Las plataformas de gestión de proyectos, los sistemas de modelado de información de construcción (BIM), los software de gestión de activos y las soluciones de proptech se contratan mayoritariamente bajo modelos de software como servicio (SaaS). Y sin embargo, la mayoría de las empresas del sector suscriben estos contratos sin una revisión jurídica adecuada. La oportunidad perdida no es menor: las cláusulas que parecen estándar determinan quién controla los datos, quién es titular de las personalizaciones y qué ocurre si el proveedor desaparece o cambia sus condiciones.
Cuando una promotora o una constructora contrata un SaaS de gestión de obras, no adquiere un bien. Suscribe una licencia de uso limitada en el tiempo, revocable y sujeta a condiciones que el proveedor puede modificar unilateralmente si el contrato lo permite. Esa distinción es fundamental y la mayoría de los equipos de compras del sector no la tiene interiorizada.
Un contrato SaaS transfiere al usuario el derecho a usar el software, nunca la propiedad sobre él. La base legal es la legislación de propiedad intelectual española, que reconoce al autor o titular del programa la facultad de controlar su reproducción, distribución y transformación. El proveedor cede, en el mejor de los casos, un derecho de uso no exclusivo, intransferible y acotado al objeto del contrato.
¿Qué implica esto para una empresa constructora que lleva tres años introduciendo datos de proyectos en una plataforma? Que esos datos son suyos, pero el acceso a ellos depende del contrato. Si la cláusula de portabilidad es deficiente o inexistente, la empresa puede perder el acceso operativo a su propio historial de obra cuando rescinda el contrato o cuando el proveedor cierre.
En nuestra experiencia asesorando a empresas del sector inmobiliario y de la construcción, observamos que este punto genera más conflictos que ningún otro en la negociación de contratos tecnológicos. El reconocimiento temprano de esta estructura contractual es el primer paso para negociar con ventaja.
No existe una norma española específica sobre contratos SaaS. El marco aplicable se construye desde varias ramas del ordenamiento. La legislación de propiedad intelectual protege el software como obra y regula los derechos del titular y los límites de la licencia. La normativa mercantil rige la validez, la interpretación y el cumplimiento del contrato. El Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) y la Ley Orgánica de Protección de Datos (LOPDGDD) determinan las obligaciones del proveedor como encargado del tratamiento cuando accede a datos personales de la empresa cliente. La normativa de secreto empresarial protege el conocimiento técnico y el dato estratégico que el cliente vuelca en la plataforma.
El mapa regulatorio es, por tanto, plural. Un contrato SaaS mal redactado puede generar incumplimientos simultáneos en varias de estas ramas. Puede vulnerar la normativa de protección de datos por ausencia de un acuerdo de encargado del tratamiento. Puede privar a la empresa del control sobre sus intangibles por una cláusula de titularidad de mejoras que otorgue al proveedor los desarrollos realizados sobre la plataforma. Puede comprometer el secreto empresarial si no existe una obligación contractual de confidencialidad suficientemente precisa.
La práctica de Propiedad Intelectual y Tecnología de Velarde & Vidal acompaña a empresas del sector en la revisión y negociación de estos contratos desde la perspectiva del cliente, no del proveedor.
La experiencia práctica en la negociación de contratos SaaS para el sector identifica al menos siete grupos de cláusulas que merecen análisis antes de la firma. A continuación, se desarrollan las más relevantes.
El contrato debe declarar expresamente que los datos introducidos por el cliente, incluyendo planos, mediciones, costes, cronogramas y documentación de obra, son propiedad del cliente. No basta con que el proveedor declare que no los usará comercialmente. Hay que asegurar que la empresa pueda exportar sus datos en un formato utilizable si rescinde el contrato, si el proveedor quiebra o si migra a otra plataforma.
Una cláusula de portabilidad robusta debe fijar el plazo para la entrega de datos tras la rescisión, el formato de exportación y la gratuidad de esa exportación. La ausencia de estas previsiones puede traducirse en un coste de migración relevante o, en el peor de los casos, en la pérdida irreversible del acceso a años de información de proyectos.
Muchas empresas del sector negocian con los proveedores SaaS el desarrollo de módulos específicos para sus flujos de trabajo: integraciones con sus sistemas ERP, adaptaciones del cuadro de mando o formularios específicos para la gestión de licencias de obra. La pregunta es quién es titular de esos desarrollos.
Si el contrato no lo dice expresamente, la legislación de propiedad intelectual puede llevar a conclusiones distintas según cómo se haya articulado la relación. Un proveedor puede argumentar que los desarrollos realizados sobre su plataforma son mejoras de su obra y, por tanto, de su titularidad. Esto genera situaciones en las que la empresa ha financiado desarrollos que luego el proveedor puede ofrecer a sus competidores.
La cláusula de titularidad de mejoras debe negociarse antes de la firma. Su resultado determinará si la empresa construye capital intangible o simplemente financia el producto del proveedor.
Un contrato SaaS que no incluye compromisos de disponibilidad cuantificados es un contrato de riesgo para cualquier empresa cuya operación depende de la plataforma. En el sector de la construcción, la no disponibilidad de un sistema de gestión de obra durante una fase crítica puede generar retrasos con consecuencias contractuales frente al promotor.
Los acuerdos de nivel de servicio (Service Level Agreements o SLA) deben concretar la disponibilidad comprometida, las penalizaciones por incumplimiento y el procedimiento de reclamación. Un SLA que solo ofrece créditos de servicio como remedio es insuficiente cuando el daño real supera con creces ese crédito.
El know-how de una constructora o promotora es un activo estratégico. Los precios de subcontratistas, las metodologías de licitación, los criterios de selección de parcelas o los modelos de análisis de rentabilidad son información que la empresa vuelca, directa o indirectamente, en los sistemas SaaS que utiliza.
La normativa española de secreto empresarial exige que la empresa adopte medidas razonables para mantener la confidencialidad de esa información. Un contrato SaaS que no recoge obligaciones de confidencialidad suficientes puede comprometer la protección legal del secreto frente a terceros y frente al propio proveedor.
Hemos acompañado a compañías tecnológicas e industriales en la protección de sus marcas, su software y sus secretos empresariales, y observamos que el sector de la construcción subestima sistemáticamente el valor de su know-how operativo hasta que lo pierde.
Los contratos SaaS suelen incluir cláusulas que permiten al proveedor modificar las condiciones del servicio con un preaviso. En algunos casos, el plazo de preaviso es de treinta días. En otros, se limita a una actualización de los términos publicados en el sitio web del proveedor.
Para una empresa del sector inmobiliario que integra el sistema SaaS en sus procesos críticos, una modificación de precios o de funcionalidades puede tener un impacto operativo relevante. La negociación debe incluir cláusulas de estabilidad de condiciones durante la vigencia del contrato y derechos de rescisión sin penalización si el proveedor introduce cambios materiales.
Las cláusulas de rescisión de contratos SaaS merecen análisis específico. La terminación anticipada puede generar penalizaciones significativas si el contrato es plurianual. Más relevante aún es lo que ocurre después: el proveedor debe eliminar los datos del cliente en un plazo determinado, salvo que la normativa de protección de datos exija otra cosa. La empresa debe asegurarse de que ese proceso esté documentado y sea verificable.
En nuestra práctica, hemos observado que las empresas que negocian bien la salida antes de entrar obtienen condiciones de rescisión mucho más favorables que las que intentan negociarlas cuando la relación ya está deteriorada.
Cuando la plataforma SaaS trata datos de carácter personal, la empresa cliente asume la condición de responsable del tratamiento y el proveedor actúa como encargado. Esta distinción es jurídicamente relevante y tiene consecuencias directas.
El RGPD exige que la relación entre responsable y encargado quede formalizada en un acuerdo de encargado del tratamiento. Este acuerdo debe recoger el objeto y la duración del tratamiento, la naturaleza y finalidad del mismo, el tipo de datos tratados y las obligaciones del encargado. Un contrato SaaS que no incluye este acuerdo, o que lo incluye de forma deficiente, expone a la empresa cliente a sanciones por parte de la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD).
La obligación de notificar una brecha de seguridad a la AEPD en el plazo de setenta y dos horas desde que se tenga conocimiento de ella descansa, en primera instancia, en el responsable del tratamiento. Si el incidente ocurre en los sistemas del proveedor SaaS, la empresa cliente necesita que el contrato obligue al proveedor a notificar la brecha al cliente en un plazo que permita cumplir esa obligación legal. Sin esa cláusula, la empresa puede incumplir su obligación por causa imputable al proveedor.
El sector de la construcción maneja datos de trabajadores, de subcontratistas y, en proyectos de uso residencial o terciario, también datos de futuros ocupantes. La correcta gestión de estos datos en los contratos SaaS no es una cuestión burocrática: es un elemento de gestión del riesgo regulatorio.
La revisión jurídica de un contrato SaaS no debe delegarse únicamente al equipo de IT. Implica decisiones que afectan a la estrategia de la empresa y que corresponden a la dirección general o al director financiero.
¿Qué decisiones son esas? En primer lugar, la definición de qué información estratégica se volcará en la plataforma y qué nivel de protección contractual se exige para esa información. En segundo lugar, la decisión sobre si negociar o no la titularidad de los desarrollos que se financien sobre la plataforma. En tercer lugar, la evaluación del riesgo de dependencia tecnológica en función del número de procesos críticos que se integrarán en el sistema.
Los plazos también importan. La negociación contractual debe iniciarse con suficiente antelación respecto a la fecha de implementación prevista. Una negociación que se desarrolla bajo presión temporal, cuando el proyecto ya está en marcha y el equipo operativo depende del sistema, pierde capacidad de obtener concesiones relevantes del proveedor.
Asimismo, conviene recordar que los contratos plurianuales tienen fechas de renovación automática. Si el contrato se renueva sin revisión, la empresa pierde la oportunidad de renegociar condiciones que han podido quedar obsoletas o que inicialmente no se negociaron bien. Conviene verificar con la normativa vigente los plazos de preaviso aplicables para la no renovación.
Una parte significativa de las plataformas SaaS que usa el sector inmobiliario y de la construcción español son de origen anglosajón o centroeuropeo. Esto introduce una capa adicional de complejidad jurídica.
El derecho aplicable al contrato, la jurisdicción competente para resolver disputas y las transferencias internacionales de datos son tres cuestiones que deben resolverse contractualmente antes de la firma. Un contrato que establece la ley de otro Estado como aplicable y los tribunales de ese Estado como competentes puede resultar enormemente costoso de hacer valer para una empresa española.
La guía de análisis de contratos SaaS desarrollada por el equipo de Velarde & Vidal aborda en detalle la negociación de estas cláusulas desde la perspectiva del cliente empresarial en España.
En cuanto a las transferencias internacionales de datos, el RGPD exige que la transferencia de datos personales fuera del Espacio Económico Europeo quede amparada por un mecanismo de adecuación reconocido. El contrato debe recoger el mecanismo aplicable y las cláusulas contractuales tipo vigentes cuando sea necesario.
Más allá de los contratos SaaS que la empresa utiliza como cliente, el sector inmobiliario y de la construcción genera cada vez más intangibles tecnológicos propios: metodologías de licitación, algoritmos de análisis de rentabilidad, sistemas de gestión de subcontratas, plataformas de relación con compradores. Estos activos requieren protección jurídica activa.
La creencia de que con tener la marca registrada en España ya está todo protegido es uno de los errores más frecuentes que encontramos en nuestra práctica. El registro de marca ante la Oficina Española de Patentes y Marcas (OEPM) protege el signo distintivo en el territorio nacional. Pero si la empresa opera en otros mercados europeos o si sus competidores actúan desde otros países de la Unión Europea, el registro de marca ante la Oficina de Propiedad Intelectual de la Unión Europea (EUIPO) resulta imprescindible. Una marca registrada en España no impide que un competidor europeo use el mismo signo en Francia, Alemania o Polonia.
El alcance del registro, la estructura de los contratos de licencia y la protección del secreto empresarial definen quién controla realmente el intangible. Una empresa que ha desarrollado una plataforma proptech o una metodología BIM diferencial puede licenciarla a terceros, pero solo si ha resuelto correctamente la titularidad del software, el registro de los signos distintivos y la protección contractual del know-how asociado.
En este contexto, el contrato de licencia de software propio es tan importante como la revisión del contrato SaaS ajeno. Ambos instrumentos deben diseñarse con coherencia para que la empresa no transfiera más derechos de los que desea y no retenga menos de los que necesita.
La duración de una marca nacional o de la Unión Europea es de diez años renovables, lo que la convierte en uno de los activos más durables del balance intangible de la empresa, siempre que se gestione con rigor.
La práctica revela un patrón recurrente en las empresas del sector que llegan a nosotros después de haber firmado un contrato problemático. Identificar estos errores con antelación es la forma más eficiente de evitar el coste de corregirlos.
¿Cuántos de estos errores tiene incorporados su contrato SaaS actual? La respuesta a esa pregunta tiene más valor estratégico del que parece.
El argumento que más frecuentemente escuchamos para no revisar jurídicamente un contrato SaaS antes de la firma es que el coste del asesoramiento no justifica el valor del contrato. Es un argumento que ignora el coste de oportunidad y el coste del riesgo.
El coste de resolver un conflicto contractual una vez que el sistema está implantado y los datos volcados es incomparablemente mayor que el coste de negociar adecuadamente antes de la firma. La dependencia tecnológica es un factor de riesgo que se acumula silenciosamente con cada mes de uso de la plataforma.
En nuestra experiencia, los contratos SaaS negociados con asistencia jurídica desde el inicio incorporan cláusulas de portabilidad, confidencialidad y titularidad de mejoras que las empresas que firmaron sin revisión tardan años en recuperar, si es que pueden hacerlo. El asesoramiento temprano no es un coste: es la forma más eficiente de construir seguridad jurídica sobre los activos digitales de la empresa.
El sector inmobiliario y de la construcción está en un punto de inflexión digital. Las empresas que controlen su relación contractual con los proveedores tecnológicos construirán una ventaja competitiva sostenible. Las que no lo hagan, cederán control sobre sus intangibles sin saberlo.
El análisis de litigios relacionados con propiedad industrial e intelectual en España, incluyendo los que derivan de conflictos sobre software y licencias, muestra que el Tribunal Supremo ha consolidado criterios que otorgan relevancia decisiva al tenor literal de los contratos de licencia. La interpretación de lo que las partes pactaron es el eje de la resolución de disputas en este ámbito. Un contrato bien redactado es, también, el mejor argumento procesal si el conflicto llega a los tribunales o a un procedimiento arbitral.
Para profundizar en los aspectos específicos de la litigación en materia de propiedad industrial, puede consultar el análisis sobre litigios de patentes en España elaborado por el equipo de Velarde & Vidal.
Antes de firmar un contrato SaaS, una empresa del sector inmobiliario o de la construcción debería verificar, al menos, los siguientes extremos:
Este checklist no sustituye la revisión jurídica del contrato, pero permite a la dirección identificar los puntos de mayor riesgo antes de trasladar el expediente al equipo legal.
La gestión de contratos SaaS conecta de forma natural con otras áreas de la práctica jurídica empresarial. La estructuración societaria de vehículos proptech, la protección de datos en proyectos de digitalización del activo inmobiliario y la negociación de acuerdos de confidencialidad (NDA) son cuestiones adyacentes que conviene resolver de forma integrada. Nuestro equipo de Propiedad Intelectual y Tecnología trabaja en coordinación con las prácticas de Protección de Datos y Compliance y de Derecho Societario para ofrecer un enfoque completo a las empresas del sector.
Para una primera valoración, escríbanos a info@velardevidal.com.
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