El sector salud y farmacéutico lleva años buscando soluciones de alojamiento propias. Residencias asistidas, centros de día con alojamiento, hoteles de salud (health resorts), unidades de hospitalidad para acompañantes de pacientes y complejos de bienestar médico forman hoy un segmento en expansión que combina la lógica de la explotación hotelera con las exigencias de la actividad sanitaria regulada. La oportunidad es real. Pero la estructura jurídica y las garantías que la sostienen determinan, en última instancia, si la operación es viable o si se convierte en un foco de litigios, bloqueos administrativos y coste fiscal no anticipado.
El crecimiento del turismo sanitario y del denominado bienestar médico (wellness médico) ha impulsado en España la aparición de activos inmobiliarios que no encajan en las categorías clásicas. No son hoteles convencionales ni centros sanitarios puros. Son, en la mayoría de los casos, establecimientos mixtos: ofrecen alojamiento con servicios hoteleros y, al mismo tiempo, prestan servicios de diagnóstico, tratamiento o recuperación sujetos a autorización sanitaria autonómica.
Esta doble naturaleza crea una doble capa regulatoria. Por un lado, la normativa de ordenación turística de cada Comunidad Autónoma regula el establecimiento como alojamiento. Por otro, la legislación sanitaria autonómica regula la actividad clínica o asistencial. Las dos capas coexisten sobre el mismo inmueble, y los requisitos técnicos, las licencias y las obligaciones de comunicación pueden diferir radicalmente de una a otra.
En nuestra experiencia asesorando a empresas del sector salud que han analizado activos de este tipo, la primera fuente de sorpresas no es la negociación del precio. Es la falta de concordancia entre el uso recogido en la licencia de actividad existente y el uso pretendido por el adquirente. Cuando esa discordancia aparece después del cierre de la operación, el coste de corrección puede ser muy relevante – y los plazos administrativos para obtener la nueva habilitación, inasumibles para el calendario de apertura previsto.
El comprador o promotor de un activo hotelero en el ámbito de la salud ha de gestionar, de forma simultánea, al menos cuatro conjuntos normativos.
El primero es el urbanístico y de planeamiento. La calificación urbanística del suelo determina los usos permitidos. En España, el Derecho urbanístico es competencia autonómica, con ejecución municipal. Un activo puede estar en suelo con uso terciario-hotelero, pero carecer de la calificación complementaria necesaria para el uso sanitario. La obtención de una modificación puntual del planeamiento, cuando es necesaria, se mide en años, no en meses.
El segundo es el sectorial turístico. Las leyes de turismo autonómicas establecen las categorías de establecimientos, los requisitos técnicos mínimos – accesibilidad, ratio de habitaciones, instalaciones – y el procedimiento de clasificación. Un health resort, un balneario con alojamiento o un hotel de recuperación postoperatoria pueden encajar en categorías distintas según la Comunidad Autónoma, con consecuencias directas sobre las exigencias de obra y equipamiento.
El tercero es el sanitario autonómico. La actividad clínica, diagnóstica o asistencial exige autorización sanitaria previa a la apertura, cuyo contenido varía según el tipo de prestaciones. Esa autorización es personal e intransferible en algunas normativas autonómicas, lo que implica que la transmisión del activo no arrastra automáticamente la habilitación sanitaria del anterior titular.
El cuarto es el fiscal. El vehículo a través del cual se estructura la inversión – sociedad patrimonial, socimi, fondo de inversión, estructura de joint venture – determina el tratamiento del Impuesto sobre Sociedades, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), cuya cuantía depende de la Comunidad Autónoma, y el tratamiento del IVA en la transmisión. Una estructuración inadecuada puede suponer un sobrecoste fiscal material en la adquisición y en la desinversión.
Uno de los errores más frecuentes que observamos en compradores no especializados es confiar en que la inscripción en el Registro de la Propiedad equivale a seguridad jurídica plena. La inscripción registral protege frente a cargas ocultas y dobles ventas. No protege frente a problemas urbanísticos, medioambientales, de licencias de actividad ni de discordancias entre el uso registral y el uso real del inmueble.
La diligencia debida (due diligence) inmobiliaria en activos del sector salud debe ir más allá de la revisión de cargas registrales. Sus componentes esenciales son, al menos, los siguientes.
Hemos estructurado operaciones de inversión en activos hoteleros de salud en las que la revisión urbanística detectó expedientes de restitución de la legalidad que no constaban en el Registro y que habrían comprometido la obtención de la nueva licencia de actividad. La detección temprana permitió negociar la resolución del expediente como condición previa al cierre, con ajuste del precio y retención en garantía.
La elección del vehículo no es una decisión puramente fiscal. Determina también la gobernanza del proyecto, la capacidad de entrada de coinversores, el tratamiento de los arrendamientos y las posibilidades de desinversión futura. Las estructuras más habituales en este segmento son las siguientes.
La sociedad patrimonial – generalmente una sociedad de responsabilidad limitada cuyo activo principal es el inmueble – es la solución más habitual en operaciones de tamaño medio. Permite separar el riesgo del activo de la actividad operativa, facilita la transmisión futura mediante la venta de participaciones sociales en lugar de la venta del inmueble – con consecuencias fiscales distintas – y permite una gobernanza flexible a través de los pactos de socios.
La separación entre el propietario del inmueble (la sociedad patrimonial) y el operador (sociedad de gestión hotelera o sanitaria) es especialmente relevante en este sector. El operador sanitario necesita ser titular de las autorizaciones sanitarias. La sociedad patrimonial, en cambio, no necesita – ni puede, en muchos casos – ser titular de esas autorizaciones. Esta separación debe estar bien articulada en el contrato de arrendamiento comercial que vincula a ambas entidades.
Para operaciones de mayor tamaño o para estructuras de inversión colectiva, la normativa sobre fondos de inversión inmobiliaria y el régimen de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) ofrecen alternativas con un tratamiento fiscal específico. La idoneidad de cada estructura depende del volumen de la operación, del perfil del inversor – nacional, extranjero, institucional – y del horizonte temporal de la inversión.
La inversión extranjera en España en activos sanitarios y hoteleros está sometida, en determinados supuestos, al régimen de autorización previa para sectores estratégicos. Las operaciones que superen los umbrales fijados por la normativa de control de inversiones extranjeras directas, o que afecten a actividades relacionadas con la salud pública o la seguridad, pueden requerir autorización previa del Consejo de Ministros. Este régimen, introducido en 2020 y ampliado en años sucesivos, es uno de los elementos que el inversor extranjero debe verificar desde el inicio de la operación, no al final.
En una operación de adquisición o desarrollo de un activo hotelero en el sector salud, el calendario de decisiones críticas tiene tres momentos que no pueden retrasarse sin coste.
El primer momento es la firma de la carta de intenciones o del acuerdo de exclusividad. En este punto, la empresa debe haber identificado ya los riesgos urbanísticos y de licencias más relevantes, aunque sea de forma preliminar. Comprometer la exclusividad sin ese análisis previo supone negociar bajo la presión del tiempo sin información suficiente.
El segundo momento es la estructuración del contrato de compraventa. Las cláusulas de representaciones y garantías (reps & warranties), las condiciones suspensivas vinculadas a la obtención de licencias o autorizaciones administrativas, los mecanismos de ajuste de precio por contingencias identificadas y la retención en garantía son instrumentos que solo tienen eficacia si se negocian antes del cierre, no después.
El tercer momento es la planificación de la apertura. La obtención de la licencia de actividad y de la autorización sanitaria puede requerir obras de adecuación cuyo plazo de ejecución es incompatible con el calendario de apertura si no se inicia el expediente con la suficiente antelación. En nuestra práctica hemos observado que la subestimación de estos plazos – a veces por optimismo genuino, a veces por presión comercial – es la causa más frecuente de desviación presupuestaria en proyectos de este tipo.
¿Qué ocurre cuando la dirección llega tarde a alguno de estos tres momentos? La respuesta es que la empresa pierde capacidad de negociación y asume riesgos que, en condiciones de mayor información y tiempo, habría podido mitigar o transferir contractualmente al vendedor.
En la mayoría de las operaciones hoteleras del sector salud, el propietario del inmueble no es el operador. La relación entre ambos se articula mediante un arrendamiento comercial cuya estructura determina el reparto de riesgos y rendimientos durante toda la vida del activo.
Los contratos de arrendamiento de uso distinto al de vivienda – categoría en la que encajan los arrendamientos hoteleros y sanitarios – están sujetos a la libertad de pactos entre las partes en la mayoría de sus cláusulas. Esa libertad es una ventaja para quien negocia con conocimiento; un riesgo para quien firma sin análisis previo.
Los elementos que merecen especial atención en este tipo de contratos son los siguientes.
La guía de claves jurídicas en operaciones hoteleras desarrolla con mayor detalle la negociación de estos contratos y las cláusulas de protección más habituales en el mercado español.
La seguridad de la inversión no depende únicamente de la due diligence. Depende también de cómo se trasladan al contrato los riesgos identificados y los que, por su naturaleza, no pudieron identificarse en el proceso de revisión.
Las representaciones y garantías del vendedor – declaraciones sobre la situación jurídica, urbanística, fiscal y operativa del activo – son el primer instrumento de protección. Su alcance, su vigencia temporal y los mecanismos de reclamación en caso de incumplimiento deben estar detallados en el contrato. En operaciones internacionales, el seguro de representaciones y garantías (warranty & indemnity insurance) es un instrumento cada vez más utilizado para desconectar la reclamación de la solvencia del vendedor.
Las condiciones suspensivas permiten condicionar el cierre de la operación a la obtención de autorizaciones administrativas, a la resolución de expedientes en curso o a la verificación de determinadas circunstancias. Su redacción requiere precisión: una condición suspensiva mal redactada puede ser fuente de disputa sobre si se ha cumplido o no, con el activo en tierra de nadie y el calendario paralizado.
El precio aplazado y las retenciones en garantía son mecanismos habituales para cubrir contingencias identificadas pero no cuantificadas en el momento del cierre. Su liberación, vinculada al cumplimiento de determinados hitos o a la prescripción de determinadas obligaciones tributarias o administrativas, debe estar bien articulada para evitar disputas al vencimiento.
Finalmente, las garantías reales – hipotecas, prendas sobre participaciones sociales, garantías sobre los derechos del contrato de arrendamiento – son instrumentos de protección del financiador y, en algunos casos, del propio vendedor cuando parte del precio queda aplazado. Su constitución, inscripción y ejecución en España siguen un procedimiento específico que conviene conocer antes de estructurar la operación.
La tercera tesis de este análisis es, en nuestra opinión, la más relevante desde el punto de vista del coste real para la empresa. El asesoramiento jurídico en una operación hotelera del sector salud no es un gasto de cierre. Es un instrumento de gestión del riesgo cuyo valor es mayor cuanto antes se activa.
¿Por qué? Porque el coste de identificar un problema antes de firmar la carta de intenciones es muy inferior al coste de gestionarlo después del cierre. Un expediente de disciplina urbanística detectado en la due diligence se convierte en una palanca de negociación del precio. El mismo expediente descubierto después del cierre se convierte en una contingencia que el adquirente debe resolver a su coste.
En nuestra experiencia, las empresas que activan el análisis jurídico en la fase de identificación del activo – antes incluso de la negociación formal – obtienen tres ventajas concretas. Primera: negocian con información completa sobre el activo y sus riesgos. Segunda: estructuran el vehículo inversor y la financiación de forma eficiente desde el origen, sin necesidad de reorganizaciones societarias posteriores que generan coste fiscal y administrativo. Tercera: articulan las garantías contractuales con tiempo suficiente para negociarlas, en lugar de aceptar la redacción estándar del vendedor bajo presión de cierre.
La práctica de inmobiliario, urbanismo e inversión extranjera de Velarde & Vidal trabaja con compradores, promotores e inversores en operaciones de este tipo desde la fase de análisis previo hasta el cierre y la gestión posterior del activo. El alcance del asesoramiento se define en función de las necesidades del proyecto, no de un modelo estándar.
A modo de síntesis operativa, los puntos que la dirección debe verificar antes de comprometer recursos en una operación de este tipo son los siguientes.
Ninguno de estos diez puntos puede resolverse en el último momento. Cada uno requiere un plazo de análisis y, en muchos casos, de gestión frente a administraciones públicas que operan con plazos propios.
Si está evaluando una operación hotelera en el sector salud o farmacéutico y quiere entender cómo le afecta el marco jurídico aplicable antes de comprometer la inversión, escríbanos a info@velardevidal.com. Le orientamos sobre el alcance del análisis que su operación requiere.
Las operaciones hoteleras en el sector salud conectan de forma natural con la estructuración societaria del vehículo inversor – especialmente en operaciones con múltiples coinversores o con participación extranjera – y con la planificación fiscal de la adquisición y la desinversión. Nuestra práctica de Derecho societario y operaciones (M&A) colabora con frecuencia con el equipo inmobiliario en la negociación de pactos de socios, estructuras de joint venture y mecanismos de salida. Para operaciones con componente internacional, el análisis del régimen de control de inversiones extranjeras directas es parte integrante del asesoramiento desde la fase inicial. Puede consultar el detalle de nuestra práctica en la página de servicios de inmobiliario e inversión.
Para una primera valoración, escríbanos a info@velardevidal.com.
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