Caso práctico: compra de una sede con due diligence completa

La adquisición de un inmueble destinado a sede corporativa es, para muchas empresas, la decisión patrimonial más importante de una generación directiva. El riesgo no reside únicamente en el precio de compra. Reside en lo que no se investiga antes de firmar. En nuestra experiencia asesorando a empresas en España, los problemas más costosos de resolver son, casi siempre, los que se detectaron tarde: cargas ocultas, discordancias urbanísticas, estructuras fiscales ineficientes y cláusulas contractuales que el vendedor redactó a su favor.

Situación de partida: la oportunidad que casi se convierte en un problema

El caso que describimos corresponde a un grupo empresarial del sector servicios con sede operativa en régimen de arrendamiento comercial. La dirección había tomado la decisión estratégica de dejar de alquilar y adquirir un edificio de oficinas para consolidar sus operaciones. El activo identificado, situado en una zona de desarrollo terciario de una ciudad de tamaño medio, parecía idóneo sobre el papel: ubicación estratégica, superficie adecuada y un precio de oferta que el equipo directivo consideraba competitivo.

El vendedor era una sociedad patrimonial titular del inmueble desde hacía más de una década. La operación se planteó inicialmente como una compraventa directa de activo. Sin embargo, el equipo de la dirección financiera observó que el vendedor había insinuado la posibilidad de estructurarla como transmisión de participaciones sociales de la propia sociedad patrimonial. Esa bifurcación – activo frente a participaciones – es uno de los puntos de decisión más relevantes en cualquier operación de este tipo, y fue la primera cuestión que abordamos al incorporarnos al proceso.

¿Por qué importa tanto esa decisión antes de iniciar la diligencia debida? Porque el perímetro de la investigación es radicalmente distinto en uno y otro caso, y porque las consecuencias fiscales para el comprador difieren de forma sustancial.

¿Qué es la due diligence inmobiliaria y qué cubre en una operación de sede corporativa?

La diligencia debida inmobiliaria no es una revisión notarial del título de propiedad. Es un proceso estructurado de investigación que cubre, al menos, cuatro áreas interdependientes: el título y la situación registral, el estado urbanístico y de licencias, la situación fiscal heredada del inmueble y los contratos que gravan o condicionan su uso.

En este caso concreto, el alcance de la diligencia debida se articuló en torno a los siguientes bloques:

• Revisión registral y dominical: verificación de la titularidad, cargas reales inscritas (hipotecas, servidumbres, afecciones fiscales) y concordancia entre la descripción registral y la realidad física del edificio.
• Urbanismo y licencias: clasificación del suelo, calificación urbanística, licencia de primera ocupación, cumplimiento de la normativa de accesibilidad y eficiencia energética, y comprobación de la inexistencia de expedientes sancionadores o de restauración de la legalidad urbanística.
• Fiscal: existencia de afecciones tributarias derivadas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), deudas con la Hacienda local (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), recibos pendientes y, en el supuesto de adquisición de participaciones, revisión del historial fiscal de la sociedad patrimonial.
• Contratos y cargas: contratos de arrendamiento vigentes sobre partes del edificio, servidumbres de paso, contratos de mantenimiento con cláusulas de subrogación obligatoria y seguros.

La revisión registral arrojó, en este caso, una hipoteca de importe elevado que el vendedor preveía cancelar con los fondos de la venta. Eso era esperable. Lo que no era esperable era la existencia de una anotación preventiva de embargo derivada de un procedimiento judicial en curso que afectaba a la sociedad patrimonial vendedora. Esa carga no era visible en la primera nota simple que el cliente había consultado meses antes de contratarnos, porque la anotación había sido practicada con posterioridad.

¿Qué reveló el análisis urbanístico y por qué resultó determinante?

La calificación urbanística del inmueble era terciaria, compatible con uso de oficinas. Sin embargo, la diligencia detectó una discordancia relevante: una parte de la planta baja había sido habilitada como local de pública concurrencia sin que constara en el expediente municipal la correspondiente licencia de actividad para ese uso específico. El anterior arrendatario había efectuado una modificación de uso sin solicitar la preceptiva autorización municipal.

Esa situación generaba dos riesgos concretos. El primero, la posible apertura de un expediente de restauración de la legalidad urbanística por parte del ayuntamiento. El segundo, la imposibilidad de que el comprador pudiera obtener la licencia de apertura para el uso que tenía previsto en esa planta sin antes regularizar la situación preexistente. El coste de esa regularización y el plazo estimado para concluirla eran factores que debían reflejarse en la valoración de la operación.

Este tipo de hallazgo ilustra perfectamente por qué el mito de que "si el inmueble está inscrito en el Registro, la operación no tiene riesgos" es, sencillamente, incorrecto. El Registro de la Propiedad recoge derechos reales y cargas jurídicas. No recoge el historial administrativo del inmueble, ni los expedientes municipales abiertos, ni las discordancias entre el uso declarado y el uso real. Esa información solo se obtiene mediante una investigación activa ante los organismos competentes.

En nuestra práctica, hemos observado que los problemas urbanísticos son la categoría de riesgo que con mayor frecuencia se infravalora en operaciones de adquisición de inmuebles de empresa. La razón es simple: no figuran en el Registro y requieren gestiones ante administraciones distintas – el Registro, el catastro, el ayuntamiento, la Comunidad Autónoma – que no siempre están coordinadas entre sí.

Estructura de la operación: compraventa de activo frente a adquisición de participaciones de la sociedad patrimonial

La propuesta del vendedor de estructurar la operación como transmisión de participaciones de la sociedad patrimonial merecía un análisis específico. La lógica del vendedor era comprensible desde su perspectiva fiscal. Pero el interés del comprador no siempre coincide con el del vendedor en este punto.

La adquisición de las participaciones de una sociedad patrimonial implica asumir el historial fiscal y jurídico de esa sociedad. El comprador no adquiere solo el inmueble; adquiere también los pasivos contingentes de la entidad: posibles deudas tributarias no liquidadas, responsabilidades derivadas de ejercicios no prescritos, litigios pendientes y cualquier otra obligación que hubiera contraído la sociedad en el pasado. La prescripción tributaria general en España es de cuatro años, pero determinadas situaciones pueden prolongar ese perímetro de riesgo.

En este caso, el análisis fiscal de la sociedad patrimonial reveló la existencia de una corrección de valor sobre el inmueble practicada en ejercicios anteriores cuya procedencia podía ser cuestionada en una eventual inspección. Ese hallazgo, junto con la anotación de embargo ya mencionada, llevó al equipo directivo del comprador a descartar la adquisición de participaciones y optar por la compraventa directa del activo inmobiliario, previo otorgamiento de las garantías pertinentes por parte del vendedor para responder de la cancelación de las cargas.

La operación se articuló, en consecuencia, como compraventa de activo con precio a satisfacer en dos tramos: una parte al otorgamiento de la escritura pública y el saldo remanente, condicionado, en su entrega, a la cancelación registral acreditada de la anotación de embargo.

¿Cómo se gestionaron los plazos y decisiones críticas durante el proceso?

Una operación de este tipo genera una secuencia de hitos con plazos que la dirección debe gestionar activamente. El primer hito es la firma de la hoja de términos (term sheet) o carta de intenciones, que normalmente incorpora un pacto de exclusividad a favor del comprador durante el período de diligencia debida. Ese período es, en esencia, el único momento en que el comprador tiene la iniciativa: puede negociar el precio, exigir garantías o retirarse sin consecuencias contractuales graves si la hoja de términos está bien redactada.

El segundo hito es la firma del contrato privado de compraventa o del contrato de arras. Este documento vincula a las partes de forma sustancial. Los errores cometidos en la hoja de términos o en el contrato privado son, con frecuencia, irreversibles o muy costosos de corregir en la escritura pública posterior. En nuestra experiencia, la mayoría de los conflictos que llegan a litigación en operaciones inmobiliarias corporativas tienen su origen en cláusulas ambiguas del contrato privado, no en la escritura notarial.

El tercer hito es el otorgamiento de la escritura pública ante notario y la inscripción registral. A partir de ese momento, el comprador es propietario a todos los efectos, y la obligación de autoliquidar el ITP y AJD o el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), según el régimen que resulte aplicable, recae sobre él en los plazos que fija la normativa tributaria autonómica y estatal vigente.

El cuarto hito, que muchas empresas gestionan con excesiva ligereza, es la liquidación de la plusvalía municipal – el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) –. Desde la reforma de 2021, este impuesto admite dos métodos de cálculo alternativos: el método objetivo y el método real. Elegir correctamente entre ambos puede suponer una diferencia económica relevante para el vendedor, pero también tiene implicaciones para el comprador en términos de negociación de la distribución de costes de la operación.

¿Cómo redujo el asesoramiento temprano el coste y el riesgo de la operación?

Esta pregunta es la más relevante desde la perspectiva del coste-beneficio del asesoramiento. Y la respuesta, en este caso, es cuantificable de forma cualitativa.

Primero. La detección de la anotación de embargo permitió estructurar el pago en dos tramos, evitando que el comprador entregara la totalidad del precio antes de que la carga estuviera cancelada. Sin esa cláusula, el comprador habría quedado expuesto al riesgo de adquirir un inmueble gravado con un embargo cuya cancelación dependía de un tercero.

Segundo. La identificación de la discordancia urbanística permitió negociar una reducción del precio de compra para cubrir el coste de regularización y el posible plazo de paralización de determinados usos en la planta baja. El comprador no asumió ese coste como coste propio de la operación; lo trasladó, parcialmente, al vendedor como ajuste de precio en la negociación del contrato privado.

Tercero. El descarte de la estructura de adquisición de participaciones evitó que el comprador heredara los pasivos contingentes de la sociedad patrimonial vendedora, incluida la posible contingencia fiscal sobre la corrección de valor practicada en ejercicios anteriores.

¿Habría llegado el comprador a estas conclusiones sin asesoramiento especializado? En nuestra opinión, no. No porque carezca de capacidad de análisis, sino porque la información relevante estaba dispersa en registros y expedientes administrativos distintos, y porque la interacción entre los hallazgos – jurídica, fiscal y urbanísticamente – requería una visión integrada que un equipo directivo sin el apoyo adecuado difícilmente puede articular en los plazos de una negociación activa.

Hemos estructurado operaciones inmobiliarias y de inversión extranjera en oficinas, suelo y activos hoteleros. En todas ellas, la fase de diligencia debida ha sido el momento en que mayor valor se aporta y en que mayor riesgo se neutraliza. La experiencia acumulada nos permite anticipar los problemas antes de que se conviertan en litigios.

Lecciones para la empresa: checklist de puntos críticos en la compra de una sede

A partir de este caso, y de la experiencia de la firma en operaciones similares, identificamos los siguientes puntos críticos que toda empresa debe verificar antes de comprometerse en la adquisición de un inmueble de empresa:

1. Solicitar nota simple actualizada del Registro de la Propiedad en la semana anterior a la firma de cualquier documento vinculante, no meses antes. Las cargas pueden inscribirse en cualquier momento.
2. Verificar el estado urbanístico y de licencias ante el ayuntamiento y, en su caso, ante la Comunidad Autónoma: clasificación del suelo, calificación, licencia de primera ocupación, expedientes sancionadores o de restauración de la legalidad urbanística abiertos o cerrados.
3. Analizar la estructura de la operación – activo frente a participaciones – antes de iniciar la negociación, no después. La elección condiciona el alcance de la diligencia debida, el tratamiento fiscal y el nivel de exposición a pasivos contingentes.
4. Revisar el historial fiscal del inmueble y, en su caso, de la sociedad vehicular: afecciones tributarias inscritas, deudas con la Hacienda local y contingencias por ejercicios no prescritos.
5. Negociar el contrato privado con el mismo rigor que la escritura pública. Los mecanismos de retención de precio, las garantías de cancelación de cargas y las declaraciones y garantías del vendedor se articulan en el contrato privado.
6. Planificar la liquidación fiscal de la operación – ITP y AJD o IVA, plusvalía municipal, posible incidencia en el Impuesto sobre Sociedades del comprador – antes del otorgamiento de la escritura, no después.
7. Gestionar activamente los plazos de inscripción registral y de autoliquidación de tributos. Los plazos están fijados por la normativa tributaria y registral vigente y no admiten prorrogación voluntaria.

Si la empresa compradora es un inversor extranjero, añádase a esta lista la verificación del régimen de control de inversiones extranjeras directas en sectores estratégicos, que puede exigir autorización previa de las autoridades competentes antes de formalizar la operación. La normativa de inversión extranjera en España ha experimentado una extensión notable de los sectores sujetos a autorización previa, y conviene verificar su aplicabilidad al inicio del proceso, no al final. Para un análisis más detallado de este marco, puede consultarse nuestro análisis sobre inversión extranjera en el inmobiliario español.

En operaciones en que el inmueble adquirido vaya a ser objeto de arrendamiento parcial o total, la revisión de los contratos de arrendamiento comercial vigentes es también un elemento crítico. Las condiciones de subrogación, las cláusulas de revisión de renta y las opciones de compra pactadas a favor del arrendatario pueden afectar materialmente al valor y la liquidez del activo. Nuestra guía sobre contratación de espacios en el contexto de retail y distribución aborda en detalle estos aspectos desde la perspectiva del arrendador empresarial.

Servicios relacionados

Las operaciones de adquisición de inmuebles corporativos presentan, con frecuencia, puntos de contacto con otras áreas de práctica. La estructuración fiscal de la operación – incluyendo la posible utilización de una sociedad patrimonial o de un vehículo de inversión – conecta directamente con el asesoramiento en Derecho societario y en fiscalidad de empresa. La presencia de un inversor extranjero como comprador introduce, además, la dimensión del control de inversiones extranjeras y de la optimización de la estructura de tenencia del activo desde la perspectiva del área de práctica de inmobiliario e inversión extranjera de Velarde & Vidal.

Si la operación genera plusvalías para el vendedor o implica la transmisión de una sociedad patrimonial, el asesoramiento fiscal integrado resulta imprescindible para evitar sorpresas en la liquidación de los impuestos que gravan la transmisión. Del mismo modo, si el inmueble alberga o va a albergar trabajadores de la empresa, la planificación laboral y de movilidad internacional puede tener implicaciones relevantes en la estructura del proyecto.