En el sector inmobiliario y de la construcción, los conflictos entre promotores, constructoras, inversores y contratistas rara vez se resuelven solos. Cuando una obra se paraliza, una certificación queda impagada o la entrega de un activo se demora sin justificación, la empresa promotora o la contratista principal se enfrenta a una decisión que marcará el resultado económico del proyecto: pactar un acuerdo transaccional o litigar hasta sentencia. Esa elección no es neutral. Y tomarla tarde, o sin la información adecuada, puede convertir un conflicto recuperable en una pérdida consolidada.
El sector de la construcción genera una litigiosidad elevada y estructuralmente compleja. Subcontratos en cascada, garantías bancarias, retenciones contractuales, responsabilidad por vicios constructivos, reclamaciones de certificaciones de obra: cada uno de estos conflictos puede encauzarse por la vía judicial ordinaria o resolverse mediante un acuerdo transaccional que ponga fin al procedimiento antes de que el juez dicte sentencia.
La Ley de Enjuiciamiento Civil regula el proceso ordinario y el proceso verbal para la reclamación de cantidades. La competencia para litigios entre empresas del sector corresponde, con carácter general, a los juzgados de lo mercantil cuando el conflicto tiene naturaleza mercantil, y a los juzgados de primera instancia para aquellos contratos con naturaleza civil. Esta distinción no es menor: afecta a los plazos, a los criterios jurisprudenciales aplicables y a la predictibilidad del resultado.
El acuerdo transaccional, por su parte, es un contrato regulado por la legislación civil y mercantil española. Produce efectos de cosa juzgada entre las partes si se homologa judicialmente. Sin homologación, es un contrato ordinario ejecutable, pero exige un nuevo procedimiento si la contraparte incumple. Esta diferencia es práctica y relevante para cualquier director financiero que negocie el cierre de un litigio activo.
En nuestra práctica hemos observado que muchas empresas del sector confunden la rapidez de firmar una transacción con la seguridad de cobrar. No son lo mismo. Un acuerdo sin garantías de ejecución puede ser tan costoso como perder el juicio.
La pregunta más frecuente que recibimos es directa: "¿cuánto voy a tardar en cobrar?". La respuesta honesta es que depende de tres factores que ningún abogado puede controlar: la carga del juzgado competente, la actitud procesal de la contraparte y la existencia o no de medidas cautelares previas.
Un procedimiento ordinario ante los juzgados de lo mercantil en las principales ciudades españolas puede extenderse durante varios años hasta obtener una sentencia firme en primera instancia. Si la contraparte recurre en apelación, el horizonte temporal se amplía de forma considerable. Para una empresa con una obra paralizada o con certificaciones de varios cientos de miles de euros pendientes de cobro, ese horizonte puede ser financieramente inasumible.
El acuerdo transaccional, cuando se alcanza, puede cerrar el conflicto en semanas o pocos meses. Sin embargo, el margen de negociación real depende de la fortaleza de la posición jurídica de cada parte antes de sentarse a negociar. Quien negocia sin haber analizado sus opciones procesales negociará desde la debilidad.
Existe además un elemento que altera de forma decisiva los incentivos de ambas partes: las medidas cautelares. Un embargo preventivo acordado al inicio del procedimiento modifica inmediatamente la disposición de la contraparte a negociar. En nuestra experiencia asesorando a empresas del sector, la solicitud temprana y bien fundada de medidas cautelares ha acelerado acuerdos que sin ellas habrían tardado años en cerrarse.
Este es el núcleo del riesgo real. La empresa que acude al juzgado sin haber explorado la vía transaccional incurre en costes procesales que no siempre se recuperan íntegramente aunque obtenga una condena. La empresa que negocia sin haber preparado la demanda cede poder de negociación de forma gratuita. Y la empresa que espera a que la situación "se resuelva sola" suele descubrir que la contraparte ha vaciado su patrimonio o iniciado un proceso concursal antes de que llegue la sentencia.
El mito más extendido en el sector es que litigar es la vía más rápida y barata. No lo es. La elección entre arbitraje y juzgado, y el momento de pedir medidas cautelares, condicionan el resultado más que la propia demanda.
Hay además un riesgo que afecta específicamente a proyectos con múltiples partes: si la empresa promotora o la contratista principal obtiene una sentencia favorable pero la contraparte ha entrado en concurso de acreedores durante el procedimiento, el crédito reconocido judicialmente quedará sometido a la disciplina concursal. Eso puede suponer años adicionales y un cobro muy inferior al reconocido. Esta posibilidad debe evaluarse antes de iniciar cualquier reclamación, no después.
| Criterio | Acuerdo transaccional | Sentencia judicial |
|---|---|---|
| Plazo estimado de resolución | Semanas o pocos meses, si hay voluntad negociadora | Varios años hasta sentencia firme; más si hay recurso |
| Coste relativo del proceso | Menor en honorarios y costas si se alcanza pronto | Mayor: honorarios, costas, peritos, tiempo directivo |
| Certeza del cobro | Alta si el acuerdo incluye garantías o se homologa | Requiere fase de ejecución de sentencia posterior |
| Reversibilidad | Baja: el acuerdo homologado tiene efecto de cosa juzgada | Recurrible hasta casación; más larga pero revisable |
| Exposición pública | Confidencial si las partes lo acuerdan | Procedimiento público; puede afectar a la reputación |
| Medidas cautelares | No aplican directamente, pero pueden usarse como palanca previa | Disponibles desde el inicio o incluso antes de la demanda |
| Control sobre el resultado | Alto: las partes diseñan el acuerdo | Bajo: decide el juez conforme al Derecho aplicable |
| Idoneidad principal | Relaciones comerciales continuadas; solvencia demostrada de la contraparte | Contraparte insolvente o de mala fe; crédito de cuantía relevante |
Esta tabla es orientativa. La decisión real exige analizar cada conflicto en su contexto concreto: la documentación contractual disponible, las garantías prestadas, la situación patrimonial de la contraparte y el impacto del plazo en la liquidez de la empresa reclamante.
La respuesta no es única. Existen, sin embargo, indicadores claros que en nuestra experiencia orientan la decisión con mayor fiabilidad que la preferencia instintiva del director financiero o del responsable de obra.
Opte por explorar el acuerdo transaccional cuando la contraparte mantenga actividad normal, cuando la relación comercial tenga valor más allá del conflicto concreto y cuando el importe en disputa no justifique el coste y el tiempo de un procedimiento completo. En estos casos, una negociación estructurada, con oferta inicial debidamente documentada y plazos de respuesta definidos, puede recuperar el crédito en mucho menos tiempo.
Opte por la vía judicial cuando la contraparte haya mostrado mala fe o haya incumplido acuerdos previos, cuando existan indicios de riesgo patrimonial que justifiquen medidas cautelares urgentes o cuando el importe sea suficientemente relevante como para absorber el coste del proceso con margen. La ejecución de sentencia es, en estos casos, la única herramienta con capacidad coercitiva real.
Existe además una tercera vía que con frecuencia se infrautiliza en el sector: el arbitraje. Cuando el contrato de construcción o el acuerdo de inversión inmobiliaria incluye una cláusula arbitral, las partes han pactado de antemano sustituir al juez por un árbitro. El Centro Internacional de Arbitraje de Madrid (CIAM) y otras instituciones arbitrales de referencia ofrecen procedimientos más ágiles que la jurisdicción ordinaria y, en la práctica, con mayor predictibilidad para operaciones de cierta envergadura.
Hemos acompañado a empresas industriales y familiares en litigios y arbitrajes de cuantía relevante. En todos esos procesos, el factor determinante no fue el resultado del juicio oral, sino la estrategia adoptada en los primeros treinta días desde que surgió el conflicto.
Las medidas cautelares son, en muchos conflictos del sector, la verdadera decisión estratégica. Un embargo preventivo sobre las cuentas o los activos de la contraparte asegura que, cuando llegue la sentencia, haya patrimonio sobre el que ejecutar. Pero su utilidad va más allá de la garantía patrimonial: su mera concesión modifica de forma inmediata el equilibrio negociador.
Para obtenerlas es necesario acreditar dos elementos ante el juzgado: la apariencia de buen derecho y el peligro de mora procesal. En el ámbito de la construcción, la documentación contractual, las certificaciones de obra y la correspondencia entre las partes suelen ser suficientes para sostener ambos requisitos si están bien ordenados y presentados desde el inicio.
Un error frecuente en litigios entre empresas es solicitar las medidas cautelares tarde, cuando la contraparte ya ha tenido tiempo de reorganizar su patrimonio. La solicitud debe plantearse, como regla general, de forma simultánea o incluso previa a la demanda principal.
Puede consultar una perspectiva más amplia sobre el uso de medidas cautelares en conflictos empresariales en nuestro análisis sobre medidas cautelares en el sector de turismo y hostelería, donde desarrollamos con más detalle los requisitos procesales y la estrategia de solicitud.
La tercera tesis que vertebra este análisis es, quizás, la más incómoda para quienes llegan a nuestra firma cuando el conflicto lleva meses enquistado: el asesoramiento temprano no es un gasto adicional, es el único momento en que existe verdadero margen de maniobra estratégica.
Una empresa que consulta a su asesor jurídico antes de enviar el primer burofax de reclamación puede estructurar la comunicación de forma que preserve prueba, fije plazo y cierre la puerta a argumentos defensivos de la contraparte. Esa misma empresa que llega con una cadena de correos mal documentados y un plazo de prescripción próximo a vencer tiene opciones muy distintas.
En el sector inmobiliario y de construcción, los plazos de prescripción de las acciones varían según la naturaleza de la reclamación: responsabilidad contractual, vicios constructivos, reclamación de cantidad. La legislación mercantil fija el plazo general de prescripción de acciones personales en los negocios mercantiles, pero las especificidades del contrato de obra y la responsabilidad decenal por vicios estructurales tienen su propio régimen. Conviene verificarlo con la normativa vigente y no asumir que el plazo disponible es idéntico en todos los supuestos.
El momento en que una empresa detecta el conflicto y el momento en que activa su estrategia jurídica determinan, con frecuencia, si el conflicto se resuelve en semanas o en años. Eso no es un juicio sobre la calidad de los abogados: es una realidad procesal que se impone con independencia del fundamento jurídico de la reclamación.
Para una visión más amplia de cómo gestionamos los litigios empresariales de inicio a fin, le invitamos a consultar nuestra página de práctica de litigación y arbitraje, donde detallamos el alcance de nuestro servicio en disputas de empresa.
Si necesita profundizar en la gestión de conflictos entre socios en empresas familiares del sector, nuestro análisis sobre conflictos de socios aborda dinámicas similares desde el ángulo del gobierno corporativo, aplicables también a promotoras de estructura familiar.
Los conflictos en inmobiliario y construcción conectan con frecuencia con la práctica de reestructuración e insolvencia cuando la contraparte atraviesa dificultades financieras. En esos casos, la estrategia judicial debe coordinarse con el análisis de la situación concursal para maximizar el cobro efectivo. Asimismo, los acuerdos de inversión en activos inmobiliarios o en proyectos de promoción generan con regularidad disputas de naturaleza societaria que requieren una visión integrada de Derecho mercantil y procesal.
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