Un litigio mal encaminado en el sector inmobiliario o de la construcción puede paralizar una promoción, bloquear la entrega de obra y deteriorar relaciones comerciales que costó años construir. La pregunta que toda dirección debería plantearse antes de instruir a su asesor no es "¿vamos a ganar?" sino "¿qué vía nos protege mejor y a qué coste?". La respuesta, según nuestra experiencia en conflictos de alta cuantía del sector, no es la que más empresas esperan.
La creencia más extendida entre los consejos de administración del sector es que acudir al juzgado de lo mercantil es la vía más rápida para cobrar o para hacer valer un derecho contractual. Ese supuesto es, con frecuencia, incorrecto.
Los juzgados de lo mercantil están sometidos a cargas de trabajo considerables. Los plazos reales de un procedimiento ordinario – desde la interposición de la demanda hasta la sentencia firme – superan habitualmente el horizonte de tesorería de una pyme constructora o promotora. Una empresa con un crédito impagado o con un socio promotor en conflicto no puede permitirse convertir su litigio en el eje de su planificación de liquidez durante años.
Frente a esta realidad, la transacción extrajudicial – negociada directamente o con mediación, o bien sometida a arbitraje – ha ganado presencia en el sector. No como renuncia al derecho, sino como ejercicio de una estrategia de resolución más eficiente.
¿Por qué tantas empresas siguen optando por la vía judicial incluso cuando no les conviene? En nuestra práctica hemos observado que la razón suele ser la ausencia de asesoramiento temprano: cuando el abogado entra en el momento en que la relación ya está rota, la transacción ya no está sobre la mesa.
El sector inmobiliario y de la construcción está atravesado por distintas ramas del ordenamiento, cada una con sus propias reglas procesales y sus propios riesgos de ejecución.
La legislación mercantil y la normativa de contratación entre empresas rigen la mayor parte de los conflictos entre promotoras, constructoras, subcontratistas y proveedores. La Ley de Enjuiciamiento Civil establece el cauce procesal general para la vía judicial. La Ley de Arbitraje habilita la alternativa extrajudicial cuando las partes han pactado cláusula arbitral o cuando acuerdan someter la controversia a arbitraje una vez surgido el conflicto.
La Ley de lucha contra la morosidad fija plazos máximos de pago en operaciones comerciales y establece consecuencias para el deudor incumplidor. Su aplicación en la cadena de pagos del sector – certificaciones de obra, retenciones de garantía, liquidaciones de contratos – es constante en los expedientes que tramitamos.
La normativa urbanística y las leyes autonómicas de ordenación del territorio generan, además, un plano de disputas específico: licencias impugnadas, convenios urbanísticos incumplidos, responsabilidades de la Administración por anulación de planeamiento. Estos conflictos tienen reglas propias en la jurisdicción contencioso-administrativa, que no es la vía mercantil ni la arbitral ordinaria.
Comprender qué rama es la competente y cuál es el orden jurisdiccional adecuado es el primer paso. Un error en esta fase puede costar meses y generar costas procesales innecesarias.
La transacción judicial es el acuerdo entre las partes que se homologa por el órgano judicial que conoce del procedimiento ya abierto. Tiene fuerza ejecutiva directa: si una parte incumple, la otra puede instar la ejecución sin necesidad de un nuevo juicio declarativo.
La transacción extrajudicial es el acuerdo alcanzado fuera del proceso. Puede tomar la forma de una negociación privada documentada en contrato, o bien canalizarse a través de un proceso de mediación. También puede materializarse en un laudo arbitral, que es técnicamente un acuerdo extrajudicial con la fuerza de una sentencia firme.
La distinción importa en la práctica por tres razones concretas:
El cuadro siguiente sintetiza los criterios de decisión más relevantes para una empresa del sector inmobiliario o de la construcción. No hay una opción universalmente mejor: la idoneidad depende del perfil del conflicto y del objetivo estratégico de la empresa.
| Criterio | Transacción judicial | Transacción extrajudicial (negociación / mediación) | Arbitraje |
|---|---|---|---|
| Coste relativo | Medio-alto (costas procesales, procurador, peritos) | Bajo-medio (honorarios de mediador, letrado) | Medio-alto (árbitros, administración de institución) |
| Plazo estimado | Vinculado a la agenda del juzgado; puede ser prolongado | Semanas o pocos meses si hay voluntad negociadora | Variable; habitualmente inferior al proceso judicial |
| Reversibilidad | Baja: el acuerdo homologado es título ejecutivo firme | Media: el acuerdo privado puede impugnarse contractualmente | Baja: el laudo tiene efectos de sentencia firme |
| Ejecutabilidad inmediata | Sí, directa | No: requiere nueva demanda si la parte incumple | Sí, equiparable a sentencia firme |
| Confidencialidad | No (proceso público) | Sí (negociación privada o sesiones de mediación) | Sí (por regla general) |
| Preservación de la relación comercial | Baja: el litigio deteriora la relación | Alta: la mediación está diseñada para ello | Media: más formal que la mediación, menos confrontacional que el juicio |
| Idoneidad para reclamar cuantías elevadas | Alta: el juzgado da seguridad procesal plena | Media: depende de la solvencia y voluntad del deudor | Alta: especialmente en contratos con cláusula arbitral |
| Medidas cautelares disponibles | Sí, en el marco del proceso (embargo preventivo, anotación registral) | Limitadas: solo las previstas en la legislación de mediación | Sí, el árbitro o el juzgado de apoyo pueden acordarlas |
Una lectura rápida de la tabla revela que el arbitraje ante el Centro Internacional de Arbitraje de Madrid (CIAM) – o ante otras instituciones arbitrales reconocidas – combina ejecutabilidad, especialización técnica y confidencialidad. Para contratos de cierta envergadura en el sector de la promoción o la construcción, la cláusula arbitral bien redactada es uno de los instrumentos contractuales con mayor retorno jurídico.
El sector inmobiliario y de la construcción genera tipologías de conflicto con patrones reconocibles. Nuestra experiencia asesorando a empresas industriales y familiares en litigios y arbitrajes de cuantía relevante nos permite identificar las siguientes situaciones tipo.
Cuando una constructora o subcontratista reclama certificaciones de obra impagadas, la urgencia de la liquidez choca con los plazos del procedimiento declarativo. En este supuesto, la primera decisión estratégica es si solicitar medidas cautelares – embargo preventivo de cuentas o anotación preventiva de embargo en el Registro de la Propiedad – de forma simultánea a la demanda.
Las medidas cautelares disponibles ante los juzgados de lo mercantil permiten asegurar el crédito antes de que el deudor pueda disponer de sus activos. La decisión de pedirlas o no, y el momento en que se solicitan, condiciona el resultado más que la demanda en sí.
Alternativamente, si las partes conservan una relación de colaboración en otros proyectos, una negociación extrajudicial estructurada puede resolver el impago en un plazo muy inferior al judicial y sin dañar la cadena de subcontratación.
Las operaciones de compraventa de inmuebles entre empresas – especialmente en activos patrimoniales o carteras de suelo – suelen incluir garantías de cumplimiento, condiciones suspensivas y cláusulas de ajuste de precio. Cuando una de esas condiciones se incumple, la transacción extrajudicial es, con frecuencia, la primera herramienta que se activa.
¿Por qué? Porque la litigación sobre el precio de compraventa de un activo inmobiliario es cara, lenta y genera incertidumbre sobre el activo durante años. El mercado no espera. Un acuerdo extrajudicial que ajusta el precio o establece un calendario de pagos tiene un valor neto presente superior a una sentencia favorable obtenida varios años después.
Los contratos de construcción a precio cerrado generan reclamaciones por variaciones de obra, sobrecostes de materiales y retrasos imputables a la propiedad. Estos conflictos son técnicamente complejos: requieren peritos de obra, interpretación de pliegos y comprensión del Derecho de la construcción.
El arbitraje técnico-jurídico está especialmente indicado para este perfil. El árbitro o el panel arbitral puede incluir un experto en edificación. La confidencialidad del proceso protege la reputación de ambas partes ante clientes y financiadores del proyecto.
Una empresa en un conflicto inmobiliario o de construcción tiene que gestionar varios relojes simultáneamente. La prescripción de las acciones – el plazo a partir del cual ya no se puede reclamar – es el primero.
La legislación mercantil establece plazos de prescripción diferenciados según la naturaleza de la acción. La prescripción tributaria general es de cuatro años para los créditos frente a la Administración, pero los plazos de los créditos entre empresas varían según la acción ejercitada. Conviene verificar el plazo aplicable con la normativa vigente antes de asumir que "hay tiempo".
El segundo reloj es el de la conservación de la prueba. En contratos de obra, los defectos constructivos se consolidan o desaparecen con el tiempo. La documentación de obra – actas de replanteo, albaranes, partes de trabajo – se desorganiza o se pierde. Actuar con diligencia en la fase prejurisdiccional para preservar la prueba documental y anticipar la prueba pericial marca la diferencia entre una reclamación fundada y una con lagunas de difícil subsanación.
El tercer reloj es el contractual: las cláusulas de preaviso, las notificaciones de incumplimiento y los procedimientos de resolución de disputas pactados en el contrato tienen plazos propios. No cumplirlos puede privar a la empresa de derechos procesales o arbitrales. En nuestra experiencia, este es el error más frecuente y el que peor se explica ante un árbitro o un juzgado.
Hemos acompañado a empresas industriales y familiares en litigios y arbitrajes de cuantía relevante, y la conclusión que se repite es siempre la misma: los asuntos en los que el asesoramiento se contrató antes de que el conflicto se endureciera tuvieron resultados materialmente mejores y costes totales significativamente inferiores.
El asesoramiento temprano permite, en concreto, tres cosas que el asesoramiento tardío no puede recuperar.
La primera es la preservación de opciones. Una vez interpuesta la demanda judicial, la mesa de negociación se estrecha. El adversario endurece posiciones. La transacción extrajudicial, aunque sigue siendo posible, se negocia desde una posición de desgaste mutuo.
La segunda es la preparación de la prueba. Un experto que revisa el contrato, el expediente de obra y la correspondencia interna antes de que el conflicto escale puede identificar fortalezas y debilidades del caso que no son evidentes para la dirección de la empresa. Esta evaluación honesta permite calibrar las expectativas y decidir si la reclamación justifica el coste del procedimiento.
La tercera es la elección informada del foro. La decisión entre el juzgado de lo mercantil, el arbitraje ante el CIAM u otra institución, y la negociación directa no es irreversible en todos los casos, pero sí en muchos. Tomarla con criterio desde el principio evita el coste de cambiar de estrategia a mitad de proceso.
¿Existe alguna razón para esperar antes de consultar? En nuestra práctica, no la hemos encontrado.
Las siguientes indicaciones son orientaciones generales. Cada conflicto tiene sus propias variables contractuales, relacionales y financieras.
Opte por la transacción extrajudicial (negociación o mediación) si:
Opte por el arbitraje si:
Opte por la vía judicial si:
El sector inmobiliario y de la construcción tiene una cultura de resolución informal de conflictos que, en muchos casos, funciona. Pero hay errores recurrentes que elevan innecesariamente el coste y el riesgo de un litigio.
El primero es no documentar la reclamación previa antes de acudir a los tribunales. La legislación procesal exige, en determinados supuestos, intentar una conciliación o reclamación previa. Más allá del requisito formal, la ausencia de un requerimiento escrito bien fundamentado debilita la posición procesal y puede generar problemas en la condena en costas.
El segundo es confundir la transacción extrajudicial con una renuncia de derechos. Un acuerdo privado de resolución de conflictos que no incluye una cláusula de liquidación de todas las reclamaciones derivadas del contrato puede dejar viva una acción futura. La redacción del acuerdo de transacción es tan importante como la negociación que lo precede.
El tercero es no pedir medidas cautelares en el momento adecuado. La ejecución de una sentencia favorable contra una empresa que ha vaciado sus activos durante el proceso es uno de los escenarios más frustrantes del Derecho mercantil. Las medidas cautelares – en especial el embargo preventivo y la anotación registral – existen precisamente para evitarlo. La decisión de solicitarlas o no, y cuándo, requiere un análisis estratégico que no admite improvisación.
El cuarto es asumir que el arbitraje siempre es más caro que el juzgado. En asuntos de cuantía elevada y complejidad técnica, el coste total del arbitraje – incluyendo honorarios de árbitros e institución – puede ser inferior al del procedimiento judicial cuando se contabilizan peritos, plazos, apelaciones y la incertidumbre sobre la ejecución de la sentencia.
La siguiente lista de verificación está pensada para que la dirección de una empresa pueda orientar la primera conversación con su asesor jurídico.
Si la respuesta a la pregunta 8 es afirmativa, la solicitud de medidas cautelares debería estar sobre la mesa desde el primer momento. Si la respuesta a la pregunta 6 es que hay voluntad negociadora, la transacción extrajudicial merece al menos una ronda estructurada antes de interponer la demanda.
La resolución de disputas en el sector inmobiliario y de la construcción conecta con otras áreas de asesoramiento que con frecuencia se activan en paralelo. Los conflictos societarios derivados de joint ventures o sociedades de propósito específico en promociones inmobiliarias presentan una dimensión adicional de gobierno corporativo e impugnación de acuerdos que abordamos en nuestro análisis sobre el sector inmobiliario y la impugnación de acuerdos. Del mismo modo, los patrones de decisión entre la ejecución provisional y otras alternativas en sectores regulados pueden consultarse en nuestra comparativa sobre energía y renovables: ejecución provisional vs. otras vías. Para una visión completa de nuestra práctica en litigación y arbitraje, incluidos los procedimientos ante los juzgados de lo mercantil y el arbitraje institucional, puede consultar nuestra área de resolución de disputas, litigación y arbitraje.
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