El sector fintech concentra, en la España de 2033, una masa crítica de capital foráneo, plataformas digitales de financiación inmobiliaria y operadores que necesitan espacio físico regulado para sus oficinas operativas y sus estructuras de holding. La confluencia entre la normativa de inversión extranjera, los requisitos urbanísticos para activos en uso financiero y la fiscalidad inmobiliaria específica crea una capa de complejidad que, en nuestra experiencia, pocas direcciones jurídicas internas gestionan de forma integrada desde el principio.
Las empresas fintech no son, en apariencia, grandes consumidoras de activos inmobiliarios. Sin embargo, la realidad operativa en España desmiente ese prejuicio con rapidez. Una plataforma de financiación alternativa que capta inversores minoristas necesita domicilio social en España para obtener la autorización de la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Una entidad de pago que opera bajo supervisión del Banco de España debe acreditar un establecimiento real y estable. Un operador de criptoactivos que solicita registro ante la autoridad supervisora requiere una sede operativa verificable.
Ese espacio físico no es un detalle accesorio. Es, en muchos casos, un requisito de acceso al mercado.
Más allá de la oficina operativa, el sector fintech tiene una dimensión inmobiliaria de segundo nivel: las plataformas de préstamos hipotecarios, las proptech con componente fintech, los fondos de deuda con garantía inmobiliaria y los vehículos de inversión en activos alternativos que canalizan capital extranjero hacia el mercado inmobiliario español. En todos esos casos, la empresa gestiona simultáneamente su propia posición inmobiliaria operativa y la posición de sus inversores o clientes en activos reales.
¿Entiende ya por qué una revisión jurídica aislada del contrato de arrendamiento comercial no es suficiente?
El análisis que en nuestra práctica realizamos para cualquier empresa fintech que opera sobre activos inmobiliarios en España parte de tres capas normativas que deben alinearse entre sí.
La primera capa es la normativa de inversión extranjera directa. El régimen de control de inversiones extranjeras directas en España exige autorización previa para determinadas operaciones en sectores estratégicos. El sector de servicios financieros figura entre los sensibles. Cuando el capital de la empresa fintech proviene de fuera de la Unión Europea, o cuando el vehículo adquirente está domiciliado en un tercer país, la adquisición de inmuebles afectos a actividades estratégicas o simplemente la toma de participación en una sociedad española propietaria de esos activos puede activar la obligación de notificación y autorización.
La segunda capa es la normativa urbanística y las licencias de actividad. Una oficina fintech no es jurídicamente equivalente a una oficina bancaria tradicional ni a un local comercial genérico. La calificación urbanística del inmueble, el régimen de usos permitidos por el planeamiento municipal y la obtención de la licencia de actividad o de la comunicación previa son condiciones que determinan si el espacio puede usarse legalmente para el fin previsto. Hemos observado que numerosas empresas suscriben arrendamientos comerciales de larga duración antes de verificar si el uso previsto es conforme con la clasificación urbanística del local.
La tercera capa es la estructura fiscal de la operación. La adquisición de un inmueble en España tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), cuyos tipos están cedidos a las comunidades autónomas y varían de forma significativa entre territorios. La tenencia del activo puede realizarse directamente o a través de una sociedad patrimonial, con consecuencias distintas en el Impuesto sobre Sociedades, en el tratamiento del impuesto sobre el patrimonio para socios no residentes y en la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), que aplica dos métodos de cálculo desde la reforma de 2021.
La diligencia debida (due diligence) inmobiliaria en el contexto fintech tiene una particularidad que la distingue de la revisión estándar de un promotor o un fondo de inversión tradicional: el activo no es solo un activo. Es, al mismo tiempo, el soporte físico de una autorización regulatoria en curso o en trámite.
Eso significa que el calendario de la diligencia debida debe coordinarse con el calendario regulatorio. Si una entidad de pago está en proceso de autorización ante el Banco de España y la autorización exige acreditar el domicilio social antes de una fecha determinada, el retraso en la firma del arrendamiento o la aparición de un defecto urbanístico pueden comprometer el hito regulatorio. En nuestra experiencia, ese encadenamiento de plazos es el principal generador de tensión operativa en estas operaciones.
Los elementos que una due diligence inmobiliaria debe cubrir para una empresa fintech incluyen, como mínimo, los siguientes:
El mito más frecuente que encontramos en la práctica es el siguiente: si el inmueble está inscrito en el Registro de la Propiedad, la operación no tiene riesgos. La inscripción registral protege frente a cargas ocultas anteriores, pero no subsana deficiencias urbanísticas, no otorga licencias de actividad y no exonera al inversor extranjero del cumplimiento del régimen de control de inversiones.
Más allá del análisis jurídico, la dirección de una empresa fintech necesita un mapa de decisiones con plazos asociados. Estos son los momentos de mayor riesgo:
La firma de la hoja de términos (term sheet) o del precontrato. En muchas operaciones, el arrendador o el vendedor exige la firma de una reserva o de una opción antes de facilitar la documentación completa. Esa firma puede comprometer posiciones económicas sin que la diligencia debida esté concluida. Conviene negociar un período de exclusividad vinculado a la due diligence antes de asumir obligaciones definitivas.
El plazo de obtención de la licencia de actividad varía según el municipio y el procedimiento aplicable. En algunos casos se sustituye por comunicación previa con declaración responsable, lo que acelera los tiempos, pero traslada el riesgo de cumplimiento al operador: si la declaración es inexacta, la actividad puede ser suspendida con efectos inmediatos.
El régimen de control de inversiones extranjeras exige que la autorización previa, cuando es necesaria, se obtenga antes del cierre de la operación. No existe posibilidad de regularización posterior en los términos en que existe para otros requisitos administrativos. Una operación cerrada sin la autorización preceptiva es una operación jurídicamente impugnable.
En el caso de sociedades patrimoniales constituidas para tenencia de activos, las obligaciones de formulación y depósito de cuentas anuales en el Registro Mercantil tienen plazos que deben respetarse. La formulación de cuentas corresponde al órgano de administración en el plazo de tres meses desde el cierre del ejercicio, y la aprobación por la junta general debe producirse dentro de los seis primeros meses del ejercicio siguiente. El depósito en el Registro Mercantil debe realizarse dentro del mes siguiente a la aprobación. El incumplimiento de esos plazos genera responsabilidad y dificulta operaciones posteriores que requieran certificaciones registrales limpias.
La elección del vehículo de tenencia es una decisión que combina criterios fiscales, regulatorios y operativos. No existe una solución universalmente óptima. La decisión depende del origen del capital, del uso del activo, del horizonte temporal de la inversión y de la estructura corporativa global de la empresa.
Las opciones más frecuentes que estructuramos para empresas fintech con activos inmobiliarios en España son las siguientes:
El arrendamiento comercial merece atención específica. A diferencia del arrendamiento de vivienda, el arrendamiento para uso distinto de vivienda se rige en gran medida por la voluntad de las partes. Eso es una ventaja negociadora para quien cuenta con asesoramiento jurídico, y una trampa para quien firma un contrato estándar del arrendador sin revisión.
Aspectos como la duración del contrato y las prórrogas, el régimen de rentas variables vinculadas a ingresos, las cláusulas de adaptación del local para uso fintech, la distribución de los gastos de comunidad y suministros, y las condiciones de resolución anticipada deben ser negociados antes de la firma, no revisados después.
España ha reforzado en los últimos años el régimen de control de inversiones extranjeras directas, con especial atención a los sectores considerados estratégicos. El sector de servicios financieros, que engloba las actividades propias de las empresas fintech reguladas, es uno de ellos.
El régimen de autorización previa aplica con independencia de que la inversión extranjera se canalice directamente a través de una entidad no residente en la Unión Europea o de forma indirecta a través de un vehículo intermedio domiciliado en España o en un tercer país. La sustancia económica y el control efectivo determinan la aplicación del régimen, no únicamente la forma jurídica del adquirente.
¿Qué implica eso en la práctica para un fondo de capital riesgo con sede fuera de la UE que quiere adquirir participaciones en una fintech española propietaria de su sede operativa? Implica que la operación puede requerir una doble revisión: la autorización propia del régimen de inversiones en el sector financiero y, adicionalmente, el análisis de si la titularidad del activo inmobiliario opera como elemento adicional de sensibilidad regulatoria.
Hemos estructurado operaciones inmobiliarias y de inversión extranjera en oficinas, suelo y activos hoteleros para grupos con componente fintech, y en todos esos casos la revisión previa del régimen de control de inversiones ha resultado determinante para establecer el calendario real de cierre.
Un elemento que frecuentemente se infravalora es el Registro de Inversiones Extranjeras del Ministerio de Economía. La notificación al registro, incluso cuando no es obligatoria con carácter previo, puede ser requerida con posterioridad por la AEAT en el curso de una inspección o por el propio registro en el seguimiento de la inversión. La omisión genera sanciones administrativas que pueden ser significativas y, en algunos casos, la nulidad de la operación.
En nuestra práctica, el riesgo urbanístico es el que con mayor frecuencia paraliza operaciones inmobiliarias en el sector fintech. La razón es estructural: las empresas tecnológicas y financieras tienden a ocupar espacios que no fueron originalmente concebidos para ese uso, o que han cambiado de clasificación en sucesivas revisiones del planeamiento urbanístico municipal.
Un edificio de oficinas en el centro de una ciudad puede tener partes de su planta baja clasificadas urbanísticamente como uso comercial, no como uso de oficinas o de servicios financieros. Una nave industrial reconvertida en espacio de coworking para empresas fintech puede carecer de la licencia de actividad adecuada. Un local en un centro empresarial puede tener restricciones de acceso del público que lo inhabiliten para ciertas actividades de atención a clientes exigidas por la normativa supervisora.
El Tribunal Supremo ha consolidado el criterio de que la inexistencia de licencia de actividad o la inadecuación del uso al planeamiento urbanístico no queda subsanada por el transcurso del tiempo, salvo en los supuestos expresamente contemplados por la normativa autonómica de disciplina urbanística. Eso significa que una empresa que lleva años operando en un local sin la licencia adecuada no ha prescrito su situación de irregularidad.
La consecuencia práctica para una empresa fintech que compra o alquila sin verificar este extremo es doble: primero, la actividad puede ser suspendida por la administración urbanística en cualquier momento; segundo, si la empresa está en proceso de auditoría o supervisión regulatoria, la irregularidad urbanística puede afectar negativamente a la valoración del supervisor.
El coste del asesoramiento jurídico en materia inmobiliaria, urbanística y de inversión extranjera se concentra en las fases previas de la operación. El coste de no asesorarse, o de hacerlo tarde, se acumula durante la vida del activo y se hace especialmente visible en tres momentos: la inspección fiscal, el proceso de venta del activo y la revisión regulatoria por parte del supervisor.
Escenario uno: la compra directa sin estructura fiscal. Un grupo fintech de origen extranjero adquiere un inmueble en España a través de su entidad operativa, sin analizar las implicaciones del ITP y AJD aplicable en la comunidad autónoma correspondiente ni la conveniencia de una estructura de tenencia separada. Al cabo de tres años, cuando el grupo decide reorganizar sus activos en una holding europea, descubre que la transmisión del inmueble desde la entidad operativa genera una plusvalía sujeta a tributación en España que podría haberse diferido con una estructura previa adecuada.
Escenario dos: el arrendamiento comercial sin cláusula de adaptación. Una plataforma de financiación participativa firma un arrendamiento de diez años sobre un espacio de oficinas sin negociar una cláusula que permita ejecutar las obras de adaptación técnica necesarias para cumplir los requisitos de la Comisión Nacional del Mercado de Valores en cuanto a separación física de departamentos y seguridad de los sistemas. El arrendador, a quien no se informó del uso específico, se niega a autorizar las obras. El procedimiento de mediación posterior retrasa seis meses la puesta en marcha de la plataforma.
Escenario tres: la autorización de inversión extranjera omitida. Un fondo con sede en un país no comunitario cierra la adquisición de participaciones en una sociedad española propietaria de un activo de oficinas utilizado por su filial fintech, sin tramitar la autorización previa de inversión extranjera. La operación es técnicamente válida desde el punto de vista registral, pero el régimen de control de inversiones la coloca en una situación de irregularidad administrativa que el grupo solo descubre en el proceso de desinversión, cuando el comprador potencial exige la regularización como condición del cierre.
Los tres escenarios tienen un denominador común: el momento de máximo riesgo se produce con anterioridad al cierre de la operación, y el momento de máximo coste de remediación se produce después.
Para facilitar una primera evaluación interna, recogemos a continuación los elementos de cumplimiento que toda empresa fintech con activos inmobiliarios en España debería verificar periódicamente:
Este checklist no sustituye la revisión jurídica individualizada de cada operación, pero sirve como punto de partida para que la dirección identifique áreas de atención prioritaria antes de involucrar al asesor externo.
El asesoramiento en materia inmobiliaria, urbanística y de inversión extranjera para empresas fintech es indisociable de la planificación fiscal corporativa y de la estructura societaria del grupo. En Velarde & Vidal coordinamos ambas dimensiones de forma integrada, evitando las incoherencias que surgen cuando el análisis inmobiliario y el análisis fiscal se realizan por equipos separados sin comunicación entre ellos.
Si su empresa opera en el sector fintech y está evaluando la adquisición, el arrendamiento o la estructuración de activos inmobiliarios en España, puede ampliar su análisis en nuestra página de práctica sobre inmobiliario, urbanismo e inversión extranjera, donde desarrollamos el marco completo de la práctica. Para un enfoque específico en el sector inmobiliario, le recomendamos también consultar nuestro dosier sobre el sector inmobiliario, que aborda en detalle los riesgos propios de las operaciones de adquisición, promoción y tenencia de activos en España. Si está evaluando las distintas modalidades de acceso a activos en el contexto fintech, puede consultar nuestra comparativa entre compra directa y otras estructuras de acceso en el sector.
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