El ecosistema de startups y venture capital en España ha madurado de forma notable en los últimos años. Con esa madurez llega una presión que muchos fundadores e inversores no anticipan: las decisiones inmobiliarias, urbanísticas y de estructura de inversión extranjera condicionan la viabilidad del proyecto con la misma fuerza que la tecnología o el mercado. Quien pasa por alto estos vectores asume riesgos que, en muchos casos, solo se revelan cuando ya es difícil corregirlos.
El sector de startups y venture capital no opera en un vacío jurídico. Opera en el cruce de varias ramas del ordenamiento español que interactúan de forma simultánea. Comprender ese cruce es el primer paso para tomar decisiones con información completa.
La Ley de fomento del ecosistema de empresas emergentes – la denominada Ley de Startups de 2022 – introdujo incentivos fiscales y regulatorios significativos. Pero esta norma no suspende el resto del ordenamiento. La legislación urbanística, la normativa de inversión extranjera y el Derecho inmobiliario siguen siendo plenamente aplicables a toda empresa, independientemente de que esté calificada como empresa emergente.
En materia inmobiliaria, el marco se articula en torno a tres ejes principales. El primero es el Derecho de arrendamientos urbanos comerciales, que regula la relación entre la startup y el propietario del local u oficina en que opera. El segundo es el Derecho urbanístico autonómico y municipal, que determina los usos permitidos en cada inmueble y la posibilidad legal de desarrollar en él la actividad proyectada. El tercero es la normativa de inversión extranjera, que en determinados sectores o por encima de ciertos umbrales exige autorización previa o notificación al Registro de Inversiones del Ministerio de Economía.
En nuestra experiencia asesorando a empresas del ecosistema digital, el error más frecuente no es el desconocimiento de estas ramas en abstracto, sino la subestimación de su interacción concreta en una operación determinada. Una startup que firma un contrato de arrendamiento en un espacio catalogado para uso terciario-oficinas descubre, meses después, que su modelo de negocio (laboratorio de pruebas, showroom o almacén logístico) requería una licencia de actividad distinta o incluso un cambio de uso. El coste de esa rectificación, tanto económico como en tiempo, supera con creces el de un análisis previo.
La normativa de inversión extranjera introduce, además, una capa de control que los fondos internacionales con participación en startups españolas han de considerar desde el inicio. El régimen de autorización previa para determinados sectores estratégicos – introducido y reforzado en los últimos años – afecta no solo a las adquisiciones directas de activos, sino también a la toma de participaciones en sociedades que a su vez controlan inmuebles relevantes. Cuando el fondo es de fuera de la Unión Europea, la obligación de notificación o autorización previa se activa con mayor facilidad.
Una startup en fase seed o serie A raramente dispone de un equipo jurídico interno capaz de absorber la complejidad de una operación inmobiliaria empresarial. Eso la expone a cuatro vectores de riesgo que, en nuestra práctica, aparecen con regularidad.
El primero es la elección del régimen de ocupación. Arrendar o adquirir un inmueble no es una decisión puramente financiera. Tiene implicaciones fiscales, de balance y de flexibilidad operativa que conviene valorar antes de firmar. Un arrendamiento comercial a largo plazo puede ser un pasivo que dificulta una ronda de financiación o una operación corporativa posterior si no se estructura con cláusulas de cesión y subarriendo adecuadas.
El segundo vector es el urbanístico. Cada inmueble tiene una calificación y una clasificación del suelo que determina los usos permitidos. En el caso de startups tecnológicas que combinan oficinas con espacios de fabricación, pruebas de hardware o almacenamiento de datos, la compatibilidad entre el uso proyectado y el uso permitido no es automática. Las licencias de actividad y los permisos de apertura son instrumentos municipales que pueden condicionar el inicio de operaciones durante semanas o meses.
El tercer vector es la estructura del vehículo inversor. Muchos fondos de venture capital canalizan sus inversiones en España a través de estructuras que incluyen sociedades patrimoniales o holdings inmobiliarios. La elección de la forma societaria y la jurisdicción de constitución tiene consecuencias directas sobre la tributación de rentas inmobiliarias, plusvalías y dividendos. La interacción entre el Impuesto sobre Sociedades a tipo general del 25 % y los regímenes forales, la Zona Especial Canaria u otras estructuras requiere un análisis cuidadoso y previo.
El cuarto vector es el calendario. La constitución de una sociedad patrimonial, la obtención de una licencia de obras o actividad, o la tramitación de una autorización de inversión extranjera consumen tiempo real. En un ecosistema donde los plazos de cierre de ronda se miden en semanas, llegar a la firma sin haber resuelto estos aspectos puede convertirse en un bloqueo inesperado.
La diligencia debida inmobiliaria en el contexto del venture capital tiene una especificidad que la distingue de la due diligence en operaciones de real estate puro. No se trata solo de verificar la titularidad registral o las cargas sobre el activo. Se trata de entender cómo el activo inmobiliario encaja en la estructura de inversión, qué riesgos urbanísticos o ambientales pueden afectar al valor del fondo y qué obligaciones regularorias arrastra el vehículo inversor.
La primera premisa es que la inscripción en el Registro de la Propiedad no garantiza por sí sola la seguridad de la operación. Es una premisa que choca con la creencia habitual de muchos inversores, especialmente los procedentes de mercados anglosajones. En el sistema registral español, la inscripción protege al tercero de buena fe frente a cargas no inscritas; pero no protege frente a determinadas situaciones urbanísticas, medioambientales o administrativas que no tienen reflejo registral y que, no obstante, pueden condicionar o incluso invalidar el uso previsto del inmueble.
Hemos estructurado operaciones inmobiliarias y de inversión extranjera en oficinas, suelo y activos hoteleros en las que la due diligence urbanística reveló afecciones al planeamiento que no constaban en la nota registral. En uno de esos casos, un activo de suelo industrial en la periferia de una ciudad española presentaba una modificación puntual del plan general de ordenación urbana en tramitación que, de aprobarse, habría reducido significativamente su edificabilidad. El inversor no lo sabía. La due diligence lo detectó antes del cierre.
Una due diligence inmobiliaria completa para una operación de venture capital debe cubrir, como mínimo, los siguientes elementos:
¿Es posible prescindir de alguno de estos elementos? Técnicamente, sí. Pero cada elemento omitido representa un riesgo que el inversor asume sin haberlo cuantificado. En operaciones donde el activo inmobiliario es colateral de una financiación o forma parte de la cartera de un fondo, esa asunción de riesgo no reconocida puede tener consecuencias contractuales posteriores.
El urbanismo en España es competencia autonómica y, en parte, municipal. Eso significa que no existe un único régimen aplicable en todo el territorio. Una startup con sedes en Madrid, Barcelona y Valencia opera bajo tres marcos de planeamiento distintos, con tramitaciones y plazos que pueden diferir de forma significativa.
La tramitación de licencias urbanísticas es uno de los cuellos de botella más recurrentes que observamos en operaciones de empresas de alto crecimiento. Las empresas tecnológicas que combinan usos de oficina con espacios de fabricación o prototipado frecuentemente necesitan una licencia de actividad específica que la administración municipal tarda en tramitar. Ese retraso no suele estar previsto en el plan de negocio ni en el calendario de la ronda de financiación.
La reforma de la normativa urbanística en varias comunidades autónomas ha introducido instrumentos de declaración responsable y comunicación previa que, en teoría, agilizan el inicio de actividad. En la práctica, la aplicación de estos instrumentos varía según el municipio, y su uso indebido puede generar problemas de legalidad sobrevenida. Asesoramos con frecuencia a empresas que habían iniciado su actividad al amparo de una comunicación previa y que, en el momento de una auditoría o de una operación de M&A, descubrieron que el régimen aplicable exigía licencia ordinaria.
Para una startup o un fondo que proyecta desarrollar o adquirir suelo, los plazos de gestión urbanística son aún más relevantes. La tramitación de una modificación del planeamiento, un plan de actuación urbanizadora o una reparcelación puede extenderse durante años. Cualquier modelo de negocio que dependa de la calificación futura del suelo – sea para uso tecnológico, logístico o residencial – debe incorporar ese riesgo regulatorio como una variable central, no como una nota al pie.
La normativa de inversión extranjera directa aplicable en España ha experimentado una evolución relevante. El régimen de control de inversiones extranjeras directas establece la obligación de obtener autorización previa para determinadas operaciones cuando el inversor procede de fuera de la Unión Europea o, en ciertos supuestos, de estados miembros que canalizan capital de origen extracomunitario.
Para el ecosistema startup y venture capital, esta regulación tiene dos dimensiones prácticas. La primera afecta a la inversión directa en empresas españolas de sectores considerados estratégicos: tecnología crítica, infraestructuras digitales, inteligencia artificial, ciberseguridad o datos sensibles. Muchas startups del sector tecnológico español encajan en estas categorías, lo que convierte la evaluación del régimen de autorización previa en un paso obligatorio antes de cerrar una ronda con participación de fondos extracomunitarios.
La segunda dimensión afecta a la adquisición de activos inmobiliarios por parte de inversores no residentes. Cuando el activo inmobiliario forma parte de un sector estratégico – un data center, una instalación de infraestructura crítica, un inmueble ligado a actividades de defensa o seguridad – la adquisición puede quedar sujeta a notificación o autorización. La frontera entre lo que requiere y lo que no requiere autorización no siempre es evidente, lo que hace imprescindible un análisis previo.
En nuestra práctica, hemos observado que los fondos anglosajones y asiáticos con mayor experiencia en el mercado español incorporan este análisis como parte estándar de su proceso de inversión. Los fondos más noveles en el mercado ibérico, en cambio, frecuentemente lo descubren tarde – cuando la autorización pendiente bloquea el cierre de una operación que ya tenía precio acordado y documentación negociada. La consecuencia es, en el mejor de los casos, un retraso que genera costes adicionales; en el peor, una operación que no se cierra.
¿Qué puede hacer una empresa para gestionar este riesgo? El primer paso es identificar con claridad si la operación proyectada está sujeta al régimen de control. Esto requiere un análisis que combine la nacionalidad del inversor, el sector de actividad de la empresa participada, el porcentaje de participación que se adquiere y la calificación del activo subyacente. Ninguno de estos elementos puede analizarse de forma aislada.
La sociedad patrimonial es un instrumento habitual en la estructuración de inversiones inmobiliarias en España. Para un fondo de venture capital o para un fundador que ha generado liquidez, la canalización de la inversión inmobiliaria a través de una sociedad ofrece ventajas en términos de separación de patrimonio, planificación fiscal y capacidad de transmisión posterior.
Sin embargo, la sociedad patrimonial también presenta riesgos específicos que conviene conocer antes de optar por esta estructura. Desde el punto de vista fiscal, la legislación tributaria española establece normas específicas para las entidades cuya actividad principal consiste en la tenencia de inmuebles. La interacción entre el Impuesto sobre Sociedades, el Impuesto sobre el Patrimonio y la tributación de los socios no residentes puede generar una carga fiscal superior a la que inicialmente se proyecta si la estructura no se diseña correctamente.
El tipo general del Impuesto sobre Sociedades es el 25 %. Las entidades de nueva creación pueden beneficiarse de un tipo reducido del 15 % durante el primer período impositivo en que la base imponible sea positiva y el siguiente. Sin embargo, estos tipos son solo el punto de partida. La estructura del vehículo, la residencia de los socios, la existencia de convenios de doble imposición y el tipo de renta generada – alquiler, plusvalía, dividendo – determinan la tributación efectiva de cada operación.
En el contexto del venture capital, la sociedad patrimonial suele combinarse con otras estructuras, como el fondo de inversión inmobiliaria (SOCIMI o su equivalente no cotizado) o el vehículo de coinversión. Cada opción tiene un perfil de ventajas e inconvenientes diferente en términos de liquidez, fiscalidad y capacidad de acceso a financiación. La elección no puede hacerse en abstracto: depende del horizonte de inversión, del perfil del inversor y de la naturaleza del activo.
Existe un mito extendido en el mercado: la sociedad patrimonial es siempre la opción más eficiente. No lo es de forma universal. En determinados supuestos – activos de bajo valor, horizonte de inversión corto, inversor residente en España sin planificación sucesoria – la inversión directa puede ser más eficiente. La clave es el análisis previo, no la replicación automática de estructuras que funcionaron en otras operaciones.
El contrato de arrendamiento es, para la mayoría de las startups en fase inicial o de crecimiento, el instrumento jurídico que regula su relación con el espacio donde opera. Y es, con frecuencia, uno de los documentos que menos atención jurídica recibe antes de la firma.
La normativa de arrendamientos comerciales en España otorga a las partes un amplio margen de negociación. La duración, la renta, las actualizaciones, las garantías, las obras y, sobre todo, las cláusulas de cesión y subarriendo son elementos que, bien negociados, preservan la flexibilidad operativa de la empresa; mal negociados, se convierten en pasivos que complican operaciones futuras.
Desde la perspectiva de una startup que anticipa crecimiento rápido, las cláusulas críticas son las que regulan la posibilidad de ceder el contrato en caso de cambio de control societario, la opción de subarrendar espacios excedentes, las condiciones de resolución anticipada y las penalizaciones asociadas. Cuando una startup es adquirida o fusionada con otra sociedad, el arrendamiento comercial de sus sedes es un activo o un pasivo del deal dependiendo de cómo esté estructurado.
En nuestra experiencia, los problemas más frecuentes en arrendamientos comerciales de startups se producen en tres momentos: el cambio de sede por crecimiento (sin haber previsto la salida anticipada), la cesión del contrato en el marco de una operación de M&A (sin haber obtenido el consentimiento del arrendador en el momento oportuno) y la renovación del contrato en condiciones de mercado desfavorables (por no haber incorporado cláusulas de actualización a valor de mercado o de opción de compra). Los tres son evitables con una negociación contractual adecuada en el momento inicial.
El área de práctica de Inmobiliario, urbanismo e inversión extranjera de Velarde & Vidal cubre la negociación, revisión y estructuración de arrendamientos comerciales para empresas en crecimiento, con especial atención a su interacción con operaciones societarias futuras.
La gestión del tiempo es, en el ecosistema startup, una ventaja competitiva. También lo es en el ámbito inmobiliario y regulatorio. Los plazos que sigue la administración pública no se adaptan al ritmo de una empresa de alto crecimiento. Y los plazos que fija la normativa jurídica son, en muchos casos, preclusivos: una vez vencidos, el coste de recuperar la posición es significativamente mayor.
A continuación se identifican los plazos y hitos que, en nuestra práctica, resultan más críticos para empresas del ecosistema startup con exposición inmobiliaria:
Si evalúa opciones de estructuración inmobiliaria o de inversión, le ayudamos a comparar la vía adecuada para su situación: contacte con nuestro equipo en info@velardevidal.com.
Existe una relación inversa entre el momento en que se incorpora el asesoramiento jurídico en una operación inmobiliaria o de inversión y el coste total de la misma. Cuanto más tarde se incorpora, mayor es el riesgo de que los problemas detectados no tengan solución sin un coste elevado.
Esta relación no es una afirmación de marketing. Es la consecuencia lógica de cómo funciona el proceso decisional en una operación. Las decisiones estructurales – elección del vehículo, régimen de ocupación, configuración de la due diligence, análisis del régimen de inversión extranjera – se toman al inicio. Revisarlas una vez adoptadas tiene un coste de oportunidad y, en muchos casos, un coste contractual.
En el ecosistema startup, esta dinámica es especialmente pronunciada porque los equipos fundadores tienden a priorizar la velocidad sobre la exhaustividad en las primeras fases. Esa priorización es racional en muchos contextos; en el inmobiliario y en el regulatorio, puede generar pasivos que afectan directamente a la valoración de la empresa en rondas posteriores o en procesos de M&A.
Hemos observado, en nuestra práctica con empresas de alto crecimiento, que las operaciones con mayor fluidez en el cierre son invariablemente aquellas en las que el análisis jurídico se incorporó antes de que el precio estuviera fijado. Una vez que el precio está acordado, el margen para renegociar en función de riesgos detectados en la due diligence se reduce considerablemente. El vendedor tiene incentivos para minimizar los hallazgos; el comprador tiene la presión del cierre; y los riesgos que quedan sin cubrir pasan al comprador por defecto.
El asesoramiento temprano no solo identifica riesgos. También permite identificar oportunidades: estructuras de inversión más eficientes fiscalmente, cláusulas contractuales que preservan la flexibilidad futura, o regímenes administrativos que agilizan la puesta en marcha de la actividad. La diferencia entre una operación bien estructurada y una mal estructurada no se mide en el momento del cierre, sino en los años siguientes.
Nuestro trabajo en el sector combina el análisis de activos inmobiliarios individuales con la visión de la estructura corporativa y fiscal del inversor. Este enfoque integrado – que los equipos monoproducto raramente pueden ofrecer – es el que permite identificar la solución adecuada para cada situación. Puede encontrar más información sobre nuestro enfoque en dosiers sectoriales comparables, como el análisis del sector automoción e inmobiliario e inversión.
A continuación se recoge un listado de verificación de los aspectos jurídicos críticos que toda startup o fondo de venture capital con exposición inmobiliaria en España debería revisar con regularidad.
Para ampliar el análisis de los aspectos urbanísticos en operaciones de activos singulares, como parques de energías renovables o infraestructuras, puede consultar nuestra guía sobre compra de activos de energía y renovables, que desarrolla en detalle la metodología de due diligence para activos con componente urbanístico complejo.
La gestión inmobiliaria de una startup o un fondo de venture capital raramente puede separarse de la estructura corporativa y fiscal del vehículo inversor. Nuestro equipo de Derecho societario y operaciones (M&A) trabaja de forma coordinada con la práctica inmobiliaria para acompañar a los clientes desde la estructuración del vehículo hasta el cierre de la operación y la gestión posterior del activo.
Cuando la inversión tiene componente internacional, la práctica de Fiscal y tributario analiza la tributación de las rentas y plusvalías generadas por el activo inmobiliario en el contexto de la estructura global del fondo, incluyendo los regímenes especiales aplicables a inversores no residentes y las implicaciones de los convenios de doble imposición suscritos por España.
Para una primera valoración, escríbanos a info@velardevidal.com.
Plantear mi casoEste contenido es informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para un análisis de su situación, contacte con info@velardevidal.com.