El sector turístico y hotelero en España mueve hoy volúmenes de inversión que sitúan a nuestro país entre los destinos de capital más competidos de Europa. Quien llega tarde pierde la oportunidad de estructurar la operación con cabeza. Quien llega a tiempo, pero sin la diligencia adecuada, asume riesgos que pueden erosionar el retorno durante años.
España no dispone de un único cuerpo normativo que regule, de forma integrada, el turismo, el urbanismo y la inversión extranjera. La empresa inversora se enfrenta, en cambio, a una superposición de marcos jurídicos que actúan en capas.
La legislación urbanística es, en primer lugar, competencia autonómica. Comunidades como Baleares, Canarias, Cataluña o Andalucía han desarrollado sus propias leyes de suelo y de ordenación turística, que pueden prohibir la ampliación de plazas hoteleras en zonas saturadas, establecer moratorias de licencias o exigir requisitos de rehabilitación energética antes de autorizar nuevas edificaciones. Un activo hotelero en Palma de Mallorca, por ejemplo, no se puede analizar únicamente desde la normativa estatal.
En segundo lugar, la normativa de actividades turísticas – que también es autonómica – clasifica los establecimientos, fija los requisitos de inscripción en los registros de empresas turísticas y determina qué usos son compatibles con cada categoría de suelo. La calificación urbanística y la clasificación turística deben coincidir. Cuando no coinciden, el activo tiene un problema que el Registro de la Propiedad no refleja.
En tercer lugar, el régimen de control de inversiones extranjeras directas establece, desde 2020, un sistema de autorización previa para determinados sectores estratégicos. El turismo de gran volumen y la hostelería de lujo pueden quedar afectados cuando el inversor es extranjero y la operación supera ciertos umbrales. En nuestra práctica, hemos observado que muchos inversores no europeos subestiman este trámite hasta que la operación está avanzada, con el consiguiente riesgo de retraso o de imposibilidad de cierre.
Por último, la fiscalidad inmobiliaria – el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), la plusvalía municipal y el Impuesto sobre Sociedades – completa el cuadro. Los tipos aplicables varían por Comunidad Autónoma y el método de cálculo de la plusvalía municipal se modificó sustancialmente en 2021, con dos vías de cálculo posibles que conviene analizar antes de firmar. Quien no las evalúa en la fase previa puede recibir una liquidación inesperada en el momento del cierre.
La diligencia debida (due diligence) en el sector hotelero y turístico va mucho más allá de la revisión registral. Hemos estructurado operaciones inmobiliarias y de inversión extranjera en suelo, oficinas y activos hoteleros; la experiencia acumulada nos permite afirmar que el riesgo está, casi siempre, fuera del Registro.
Una due diligence completa en este sector debe cubrir, al menos, cinco dimensiones:
La creencia de que un inmueble inscrito en el Registro es un inmueble seguro es el error más frecuente que encontramos en operaciones de inversores que llegan a España sin asesoramiento local previo. El Registro protege frente a terceros, pero no sana ilegalidades urbanísticas, no valida licencias caducadas y no cancela la responsabilidad fiscal del vendedor que el comprador puede, en ciertos supuestos, heredar.
Una de las primeras decisiones estructurales de cualquier operación hotelera es si se adquiere el inmueble directamente (adquisición de activo) o si se compra la sociedad que lo titulariza (adquisición de participaciones). Esta elección tiene consecuencias en cuatro planos que deben analizarse de forma conjunta.
Desde el punto de vista fiscal, la adquisición directa del inmueble tributa por ITP y AJD, cuyos tipos varían según la Comunidad Autónoma. La adquisición de participaciones de una sociedad patrimonial puede tributar por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) si se cumplen determinados requisitos, o por ITP si la operación se considera transmisión de inmuebles encubierta. La distinción es relevante y depende de si la sociedad cuenta o no con una estructura de gestión real. La normativa tributaria española ha reforzado los criterios para calificar a una entidad como sociedad patrimonial, y la AEAT aplica estos criterios con rigor creciente en el sector hotelero.
Desde el punto de vista jurídico, la adquisición de la sociedad transmite tanto el activo como el pasivo: deudas tributarias, contingencias laborales, litigios pendientes y cargas urbanísticas no detectadas. La due diligence de una adquisición societaria debe ser, por tanto, más extensa que la de una adquisición de activo puro.
Desde el punto de vista operativo, la adquisición de la explotación hotelera en funcionamiento puede constituir una sucesión de empresa en el sentido del Estatuto de los Trabajadores, lo que implica la subrogación automática del comprador en los contratos laborales vigentes. Esta consecuencia, si no se prevé, puede alterar de forma significativa el modelo de negocio proyectado.
Finalmente, desde el punto de vista de la inversión extranjera, la adquisición de participaciones de una sociedad española que tenga como activo principal un inmueble hotelero puede requerir declaración o autorización ante el órgano competente en materia de inversiones exteriores, dependiendo del origen del inversor y del volumen de la operación.
En nuestra experiencia asesorando a empresas en España, la estructura óptima no es universal: depende de la naturaleza del activo, del perfil del inversor, de la Comunidad Autónoma donde se ubica el inmueble y del horizonte de desinversión previsto.
El urbanismo turístico en España está sometido a una tensión regulatoria creciente. Las administraciones autonómicas y municipales han endurecido, en los últimos años, los requisitos para el cambio de uso, la ampliación de plazas y la rehabilitación de establecimientos hoteleros. Quien proyecta reposicionar un activo – convertir un hotel de tres estrellas en un resort de lujo, o transformar un edificio de oficinas en hotel boutique – necesita entender este marco antes de comprometerse.
Los principales cuellos de botella que identificamos en operaciones de desarrollo o reposicionamiento son los siguientes:
¿Cuánto tiempo debe reservar una empresa para obtener las autorizaciones urbanísticas y turísticas necesarias para reposicionar un activo hotelero? La respuesta honesta es que depende de la Comunidad Autónoma, del municipio y de la complejidad del proyecto. Lo que sí podemos afirmar es que quien no incorpora estos plazos en el cronograma de la operación desde el primer día suele encontrarse con desviaciones que impactan directamente en el retorno.
Desde la reforma de 2020, España dispone de un mecanismo de control de inversiones extranjeras directas que puede afectar a operaciones de adquisición de activos turísticos y hoteleros de gran escala. Este régimen, vigente en la actualidad, establece un sistema de autorización previa para determinados sectores estratégicos cuando el inversor es extranjero – ya sea de fuera de la Unión Europea o, en determinados supuestos, comunitario.
En el sector turístico, el control puede activarse cuando la operación afecta a infraestructuras críticas, a complejos hoteleros de gran dimensión en zonas de interés estratégico o cuando el inversor está vinculado a un Estado con el que España tiene relaciones especialmente reguladas. El umbral de aplicación y los criterios de evaluación están sujetos a cambios regulatorios, por lo que conviene verificar con la normativa vigente la situación exacta en el momento de cada operación.
La consecuencia práctica de no gestionar adecuadamente este trámite puede ser la nulidad de la operación o la imposición de condiciones que alteren sustancialmente la estructura del acuerdo. En nuestra práctica, coordinamos con abogados locales de confianza en la jurisdicción correspondiente cuando la operación tiene una vertiente de Derecho europeo o de Derecho del país de origen del inversor que requiere análisis especializado fuera de España.
Para el inversor extranjero, los pasos básicos de planificación son tres. Primero, identificar en la fase de pre-firma si la operación queda sujeta al régimen de autorización o simplemente a declaración. Segundo, prever en el calendario de la operación el plazo que la administración dispone para resolver, de forma que el contrato de compraventa incluya las condiciones suspensivas adecuadas. Tercero, estructurar el vehículo inversor de forma que minimice fricciones regulatorias sin generar, simultáneamente, riesgos fiscales en sede del Impuesto sobre Sociedades o del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
¿Es posible acelerar el proceso? La experiencia indica que una documentación completa y una justificación sólida del interés económico de la operación contribuyen a reducir los tiempos de resolución. El expediente mal instruido, en cambio, prolonga los plazos de forma innecesaria.
No toda inversión hotelera implica la adquisición en propiedad del activo. En el sector turístico conviven múltiples modelos de tenencia y explotación que generan marcos contractuales distintos y riesgos jurídicos diferentes.
El arrendamiento comercial de un establecimiento hotelero se rige, en sus líneas generales, por la autonomía de la voluntad de las partes, dentro del marco que establece la legislación mercantil y la normativa de arrendamientos. A diferencia del arrendamiento de vivienda, el arrendamiento de local de negocio no está sometido a las prórrogas automáticas que protegen al inquilino residencial. Esto significa que el arrendatario de un hotel puede perder el local al finalizar el contrato si no ha negociado adecuadamente las condiciones de renovación y, en su caso, las opciones de compra.
Los contratos de gestión hotelera (management agreements) presentan una estructura distinta: el propietario del activo cede la gestión a un operador especializado a cambio de una estructura de honorarios que combina, generalmente, una cuota fija y una variable ligada a los resultados del establecimiento. Estos contratos, que suelen tener duraciones de entre diez y veinte años, contienen cláusulas de rendimiento mínimo, causas de resolución anticipada y limitaciones a la enajenación del activo que el propietario debe comprender en detalle antes de suscribirlos.
Los contratos de franquicia hotelera añaden una capa adicional de complejidad: el franquiciado asume las obligaciones de estándar de marca, las regalías y las restricciones territoriales, a cambio del acceso a los sistemas de distribución y a la reputación de la cadena. La interacción entre el contrato de franquicia y el eventual contrato de arrendamiento del inmueble – o su adquisición – puede generar conflictos que deben resolverse en la fase de negociación, no durante la ejecución.
En nuestra experiencia, los conflictos más habituales en la explotación hotelera derivan de tres situaciones: la falta de alineación entre el plazo del arrendamiento y el plazo del contrato de gestión o franquicia; la ausencia de un mecanismo claro de resolución de discrepancias en la medición del rendimiento; y la falta de previsión contractual sobre qué ocurre con las mejoras realizadas por el arrendatario o el gestor al término del contrato.
El sector turístico opera con estacionalidades marcadas y con ciclos de inversión que no siempre coinciden con el calendario regulatorio. La dirección de una empresa hotelera o de un fondo que invierte en activos turísticos debe gestionar, al menos, los siguientes momentos críticos con la precisión que exige cada uno:
La gestión de estos hitos no es, en ningún caso, una cuestión meramente administrativa. Cada uno de ellos tiene implicaciones jurídicas, fiscales y reputacionales que justifican la coordinación entre el equipo de dirección de la empresa y el asesoramiento jurídico externo desde el primer momento.
Reunimos aquí los elementos de verificación que, en nuestra práctica, utilizamos como marco de referencia para evaluar el estado de cumplimiento de una empresa hotelera o de un inversor en activos turísticos en España. Este listado no sustituye al análisis jurídico personalizado, pero permite a la dirección identificar con rapidez las áreas de mayor exposición.
Ámbito registral y urbanístico:
Ámbito turístico y de actividad:
Ámbito contractual:
Ámbito fiscal e inversión extranjera:
Según los datos del Registro de la Propiedad y del Colegio de Registradores, el número de compraventas de activos no residenciales en España mantiene una tendencia relevante en el contexto de recuperación post-pandemia del sector turístico. La presión de la demanda internacional sobre los activos hoteleros prime hace que la ventana de oportunidad para estructurar bien una operación sea más estrecha que en ciclos anteriores.
La actividad en el sector turístico e hotelero conecta de forma natural con otras áreas de práctica de Velarde & Vidal. Las operaciones de adquisición de activos hoteleros generan, con frecuencia, necesidades de estructuración societaria y fiscal que abordan nuestros equipos de Derecho societario y operaciones (M&A) y de fiscal y tributario. Cuando la operación involucra inversores o activos en más de una jurisdicción, coordinamos la vertiente internacional con abogados locales de confianza. Puede consultar el conjunto de nuestra práctica inmobiliaria y de inversión en nuestra página de área de práctica, y ampliar la perspectiva sectorial con nuestro dosier sobre el sector logístico, disponible en inversión inmobiliaria en logística.
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