El sector inmobiliario y de la construcción vive una transformación tecnológica sin precedentes. Empresas promotoras, constructoras e ingenierías colaboran hoy en proyectos de innovación – Building Information Modelling, sistemas de monitorización estructural, materiales avanzados, plataformas de gestión de activos – cuyo valor económico reside, en buena medida, en intangibles que no siempre están correctamente protegidos. El riesgo de perder el control sobre esa innovación es real, y surge precisamente cuando la colaboración técnica no va acompañada de un acuerdo jurídico sólido.
La colaboración en innovación entre empresas del sector inmobiliario y de la construcción ha crecido de forma sostenida en los últimos años. Promotoras y constructoras invierten conjuntamente en soluciones de digitalización de obra, en nuevos sistemas de prefabricación y en tecnologías para la reducción de la huella de carbono de los edificios. Estos proyectos generan activos de enorme valor: software especializado, metodologías de proceso, bases de datos de costes y rendimientos, diseños industriales innovadores.
El problema que observamos con frecuencia en nuestra práctica es el siguiente: las empresas llegan a acuerdos de colaboración técnica de forma ágil y pragmática, pero sin definir el marco jurídico que regula la titularidad de lo que se va a crear. Cuando el proyecto concluye – o, peor, cuando fracasa y surge una disputa – las partes descubren que no existe un reparto claro de derechos.
¿Cuánto vale una metodología constructiva propia si no se puede licenciar ni proteger frente a la copia? La respuesta es mucho menos de lo que debería. Esa es la oportunidad perdida que un acuerdo de I+D bien articulado evita desde el primer día.
Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el sector de la construcción ocupa una posición relevante en el gasto empresarial en innovación en España. La concentración de esfuerzo innovador sin una arquitectura contractual adecuada multiplica el riesgo de que los intangibles generados queden en tierra de nadie.
En España, los acuerdos de I+D entre empresas se sitúan en la intersección de varias ramas del ordenamiento. Conocer su estructura antes de negociar es imprescindible para evitar sorpresas.
La propiedad intelectual – que en España abarca las obras del espíritu, el software y las bases de datos – se rige por la legislación específica que otorga protección desde el momento de la creación. No existe un registro obligatorio para que nazca el derecho, pero el registro o depósito refuerza la prueba de titularidad y fecha. Cuando dos empresas crean conjuntamente una obra, la titularidad puede ser compartida, con las consecuencias prácticas que ello acarrea para la explotación.
La propiedad industrial – patentes, modelos de utilidad, diseños industriales, marcas – exige un acto positivo de registro ante la Oficina Española de Patentes y Marcas (OEPM) o, para protección en el ámbito europeo, ante los organismos competentes. Una patente concede protección durante veinte años no renovables desde la fecha de solicitud. Un diseño industrial puede protegerse hasta veinticinco años mediante renovaciones quinquenales. Estos plazos son ventanas de exclusividad que tienen un valor económico directo y que solo se activan si el procedimiento de registro se inicia.
El secreto empresarial – el know-how, las fórmulas, los procesos, las bases de datos internas que no se hacen públicos – está protegido por la legislación mercantil específica vigente en España. Su protección no depende de ningún registro, pero sí de que la empresa haya adoptado medidas razonables para mantener su confidencialidad. Un acuerdo de I+D mal redactado puede destruir accidentalmente la condición de secreto de información que una de las partes llevaba años protegiendo.
Por último, la normativa de competencia – tanto nacional, supervisada por la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC), como la regulación comunitaria – establece límites a los acuerdos de colaboración entre competidores. Los acuerdos de I+D entre empresas con cuotas de mercado relevantes pueden estar sujetos a análisis de compatibilidad con el Derecho de la competencia.
A continuación desarrollamos las fases que, en nuestra experiencia asesorando a empresas del sector inmobiliario y de la construcción, resultan imprescindibles para que un acuerdo de I+D funcione jurídicamente.
Antes de sentarse a negociar, cada empresa debe inventariar con precisión qué tecnología, software, documentación técnica o know-how aporta al proyecto. Esta auditoría cumple dos funciones. Primera, define la background IP – los intangibles que cada parte lleva al acuerdo y que no son, en ningún caso, resultado de la colaboración. Segunda, permite detectar posibles solapamientos o conflictos de titularidad antes de que surjan disputas.
En el sector de la construcción, este inventario suele revelar situaciones complejas: metodologías de cálculo estructural desarrolladas internamente durante años, software de gestión de proyectos codificado por el equipo de IT, bases de datos de proveedores con información de costes. Todos ellos son activos que deben quedar expresamente excluidos de la masa común de resultados del acuerdo.
Esta es la decisión jurídica más relevante del proceso. El acuerdo debe establecer, con claridad y sin ambigüedad, a quién pertenecen los resultados del proyecto conjunto – la foreground IP. Las opciones principales son tres:
La elección depende del peso relativo de cada parte, de sus objetivos de negocio y de la naturaleza del proyecto. No existe una solución universalmente óptima. Lo que sí es invariable es que la indefinición siempre perjudica a la parte que ha aportado más valor.
Todo acuerdo de I+D implica un intercambio intenso de información sensible. Antes de iniciar ese intercambio – incluso antes de firmar el acuerdo principal – las partes deben suscribir un acuerdo de confidencialidad (NDA, por sus siglas en inglés). Este documento debe precisar qué información tiene carácter confidencial, cuáles son las obligaciones de cada parte, durante cuánto tiempo se mantienen y qué consecuencias tiene su infracción.
En el sector de la construcción, la información más sensible suele ser de naturaleza técnico-económica: costes reales de ejecución de partidas, rendimientos de equipos propios, redes de proveedores estratégicos. Ese tipo de información, si no está protegida como secreto empresarial, puede perder su condición de tal en cuanto se comparte sin las cautelas adecuadas.
Hemos observado que muchas empresas del sector suscriben acuerdos de confidencialidad genéricos, no adaptados al objeto específico del proyecto, y que posteriormente son inaplicables en la práctica. Un NDA eficaz debe describir con suficiente concreción el tipo de información protegida, sin revelar su contenido.
Una vez que el proyecto produce resultados susceptibles de protección registral, es el momento de activar los procedimientos ante la OEPM para patentes, modelos de utilidad o diseños industriales. Si el ámbito de explotación deseado es europeo o internacional, el procedimiento debe planificarse con antelación, pues los plazos de prioridad son estrictos.
Para las marcas que identifiquen los productos o servicios derivados del proyecto, la protección puede solicitarse ante la OEPM para el territorio nacional o ante la Oficina de Propiedad Intelectual de la Unión Europea (EUIPO), con sede en Alicante, para obtener una marca de la Unión Europea con cobertura en todos los Estados miembros. La duración de la marca es de diez años renovables. La decisión entre registro nacional y marca UE depende de la estrategia de internacionalización del proyecto.
El plazo de oposición a una solicitud de marca es de dos meses desde su publicación. Es un periodo breve que, si no se vigila, puede dejar sin respuesta oposiciones de terceros que comprometan la validez del registro.
Para el software y las bases de datos, el depósito ante el Registro de la Propiedad Intelectual no es constitutivo del derecho, pero aporta una prueba de fecha y autoría que resulta determinante en caso de disputa.
Si el acuerdo de I+D genera resultados que una parte va a explotar otorgando derechos a terceros, el contrato de licencia debe estar previsto desde el diseño del acuerdo. Los elementos esenciales de un contrato de licencia son: la delimitación precisa del objeto licenciado, el carácter exclusivo o no exclusivo de la licencia, el territorio de validez, la duración, los derechos de sublicencia y las contraprestaciones económicas.
En el sector inmobiliario y de la construcción, es habitual que los resultados de un proyecto de I+D se licencien a otras empresas del grupo promotor o a subcontratistas. Si esa posibilidad no está contemplada y regulada en el acuerdo original, puede quedar bloqueada por la negativa de la otra parte cotitular.
Puede ampliar los aspectos generales de este proceso en nuestra guía sobre cómo articular un acuerdo de I+D, donde desarrollamos los elementos transversales aplicables a cualquier sector.
Los proyectos de I+D entre empresas son, por su naturaleza, fuentes potenciales de conflicto. Las razones son diversas: expectativas diferentes sobre los resultados, desacuerdos sobre la valoración de las aportaciones, incumplimientos de las obligaciones de confidencialidad, disputas sobre la titularidad de desarrollos inesperados.
El acuerdo debe prever un mecanismo escalonado de resolución: primera fase de negociación directa entre los responsables del proyecto, segunda fase de mediación técnica, tercera fase de arbitraje o litigación ante los juzgados de lo mercantil. La elección entre arbitraje y litigación depende del perfil de las partes, del importe en juego y de la necesidad de confidencialidad en el procedimiento. Para proyectos con participación de empresas extranjeras, el arbitraje ante el Centro Internacional de Arbitraje de Madrid (CIAM) ofrece ventajas claras de neutralidad y ejecutividad internacional.
La experiencia de nuestra firma en el asesoramiento a empresas del sector revela un patrón de errores recurrente. El más frecuente y más costoso es iniciar la colaboración técnica antes de que el acuerdo jurídico esté firmado. La premura por arrancar el proyecto lleva a las empresas a comenzar intercambiando información y desarrollando prototipos mientras el contrato "está en negociación". Cuando se produce algún desacuerdo en esa fase – y se produce con más frecuencia de lo que cabría esperar – no existe ningún marco contractual que regule la situación.
El segundo error más habitual es confundir un acuerdo de colaboración genérico con un acuerdo de I+D propiamente dicho. Los documentos estándar de colaboración empresarial no contienen las cláusulas necesarias para regular la titularidad de los resultados, la protección del secreto empresarial ni los procedimientos de registro. Usarlos como sustitutos del acuerdo de I+D crea una falsa sensación de seguridad.
Un tercer error que observamos con regularidad es la creencia de que con tener la marca registrada en España ya está todo protegido. Esta idea es inexacta. El alcance del registro, los contratos de licencia correctamente estructurados y la protección activa del secreto empresarial son los tres ejes que definen quién controla realmente el intangible. Una marca registrada sin una estrategia de uso y defensa es un activo infrautilizado. Y una tecnología no patentada que se divulga sin las precauciones adecuadas puede perder para siempre su posibilidad de protección registral.
¿Ha revisado su empresa si los resultados de sus últimas colaboraciones técnicas están correctamente titulados? La respuesta a esa pregunta puede determinar si su empresa controla o no los activos que ha creado.
Un acuerdo de I+D no es solo un documento jurídico. Es una decisión estratégica que compromete activos de la empresa durante años. Por eso, determinadas decisiones no pueden delegarse al equipo técnico ni dejarse para la fase de redacción contractual.
La primera decisión es si la empresa quiere ser cotitular o licenciataria. Ser cotitular implica compartir el control sobre la explotación futura del intangible. Ser licenciataria garantiza libertad de explotación dentro del alcance de la licencia, pero limita el poder de disposición. La elección tiene implicaciones directas sobre el valor del activo en una eventual operación corporativa futura.
La segunda decisión crítica es la valoración de las aportaciones de cada parte. En un acuerdo de I+D, las aportaciones son heterogéneas: una empresa puede aportar tecnología preexistente, otra puede aportar financiación, otra puede aportar acceso a infraestructuras o datos. La proporción en que se reparten los derechos sobre los resultados debe guardar correspondencia con el valor relativo de esas aportaciones. Una valoración mal realizada es fuente segura de conflicto.
La tercera decisión es la planificación del registro. Si el proyecto va a generar invenciones patentables, la empresa debe planificar cuándo y en qué jurisdicciones registrar, porque los plazos de prioridad establecidos por el convenio internacional son rígidos. Actuar después del plazo supone perder definitivamente la posibilidad de protección en las jurisdicciones donde no se solicitó.
En nuestra área de propiedad intelectual y tecnología asesoramos regularmente a empresas del sector inmobiliario y de la construcción en el diseño de estas estructuras desde la fase precontractual.
Los proyectos de I+D en el sector de la construcción tienen una dimensión internacional creciente. Las empresas españolas colaboran con socios europeos, con grupos de ingeniería internacionales y, en ocasiones, con empresas de mercados emergentes donde el sector tiene una actividad elevada. Cuando el proyecto traspasa las fronteras españolas, la complejidad jurídica se multiplica.
La primera cuestión que debe resolverse es la ley aplicable al acuerdo. En el ámbito de la Unión Europea, los reglamentos de Derecho internacional privado ofrecen cierta previsibilidad, pero las partes deben elegir expresamente la ley aplicable y el foro de resolución de disputas. La elección del Derecho español ofrece un marco bien desarrollado y predecible para los acuerdos de I+D.
La segunda cuestión es el alcance territorial de la protección de los derechos de propiedad industrial. Una patente española solo protege en España; una patente europea concedida por la Oficina Europea de Patentes puede validarse en múltiples países. La estrategia de registro debe alinearse con los mercados donde se prevé explotar los resultados.
Cuando el proyecto implica jurisdicciones fuera de la Unión Europea, coordinamos con abogados locales de confianza en la jurisdicción correspondiente para asegurar que la protección de los intangibles es efectiva en cada territorio relevante.
La marca internacional – gestionada a través del sistema de Madrid – permite extender la protección de una marca registrada en España a múltiples países mediante un procedimiento unificado. Para proyectos de I+D cuyo resultado incluya una marca de producto o de servicio con proyección internacional, esta vía es significativamente más eficiente que la solicitud nacional independiente en cada país.
Si le interesa la dimensión internacional del registro de marcas en proyectos de innovación, puede consultar nuestro análisis sobre marca internacional en el sector de servicios financieros, que desarrolla la lógica de la estrategia de protección internacional con criterios extrapolables a otros sectores.
Antes de suscribir un acuerdo de I+D en el sector inmobiliario y de la construcción, le recomendamos verificar que su empresa cuenta con los siguientes elementos:
Este checklist no es exhaustivo. Cada proyecto presenta especificidades que pueden exigir cláusulas adicionales. Pero los ocho puntos anteriores son el suelo mínimo por debajo del cual ningún acuerdo de I+D ofrece una protección razonable.
La articulación de acuerdos de I+D en el sector inmobiliario y de la construcción conecta directamente con otras áreas de nuestra práctica. En el ámbito del Derecho societario y operaciones (M&A), la titularidad de los intangibles generados en proyectos colaborativos es un elemento de diligencia debida (due diligence) determinante en cualquier operación de compraventa de empresa o de fusión. En el ámbito fiscal y tributario, la correcta estructuración del acuerdo puede optimizar el tratamiento de los gastos de I+D y los incentivos fiscales aplicables. Cualquier empresa que inicie un proyecto de I+D debería evaluar ambas dimensiones desde el principio, no como adición posterior.
Para una primera valoración, escríbanos a info@velardevidal.com.
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