En el sector inmobiliario y de construcción, obtener una resolución judicial o un laudo arbitral favorable no equivale a cobrar. La brecha entre el título ejecutivo y el patrimonio efectivamente recuperado puede ser tan costosa como el propio litigio. Cuando la empresa deudora dilata el cumplimiento voluntario, la dirección jurídica y financiera del acreedor se enfrenta a un proceso de ejecución forzosa cuya complejidad varía según la naturaleza del crédito, los activos embargables y las maniobras defensivas del ejecutado.
Los litigios entre promotoras, constructoras, subcontratistas y propietarios institucionales presentan una casuística muy particular. El activo principal – el inmueble o la obra en curso – puede estar hipotecado, afecto a anotaciones registrales previas o en proceso de liquidación concursal. Nada de esto resulta evidente en la fase declarativa.
En nuestra experiencia asesorando a empresas del sector, uno de los errores más frecuentes es confundir la sentencia con el cobro. La resolución favorable crea el derecho; la ejecución forzosa lo hace efectivo. Son dos procedimientos distintos y el segundo puede ser tan largo o más que el primero si no se gestiona con rigor desde el primer momento.
El juzgado de lo mercantil es el órgano competente para la mayoría de los litigios entre empresas del sector, aunque la competencia puede recaer en los juzgados de primera instancia cuando la controversia involucra a partes no comerciantes. Identificar correctamente la jurisdicción evita nulidades procesales costosas y dilaciones de meses.
¿Qué ocurre cuando el ejecutado vacía su patrimonio antes de que la empresa acreedora presente la demanda ejecutiva? Esa pregunta ilustra por qué el asesoramiento temprano – incluso antes de que se dicte sentencia – marca la diferencia entre recuperar el crédito y perderlo.
La ejecución forzosa en España se rige fundamentalmente por la Ley de Enjuiciamiento Civil, que disciplina el proceso de ejecución dineraria, la ejecución sobre bienes inmuebles y los mecanismos de defensa del ejecutado. En el sector de la construcción confluyen además la normativa urbanística, la legislación sobre contratos del sector público cuando el comitente es una Administración, y la legislación concursal cuando el ejecutado atraviesa dificultades financieras.
El título ejecutivo es el presupuesto procesal indispensable. Una sentencia firme de condena dineraria, un laudo dictado conforme a la Ley de Arbitraje o un decreto de homologación de acuerdo entre partes pueden servir de base. El título debe ser claro, líquido y exigible; si la condena requiere una liquidación previa, habrá que transitar por un procedimiento incidental antes de iniciar la ejecución propiamente dicha.
La empresa ejecutante ha de presentar la demanda ejecutiva ante el juzgado que conoció del proceso declarativo en primera instancia. La correcta designación de los bienes a embargar, con identificación registral cuando se trate de inmuebles, es una exigencia formal cuyo incumplimiento retrasa el procedimiento. En nuestra práctica hemos observado que una designación imprecisa del bien – por ejemplo, sin referencia catastral o sin constancia del estado registral actualizado – genera resoluciones de inadmisión o señalamientos diferidos que el ejecutado aprovecha.
La legislación permite al ejecutado oponerse a la ejecución mediante causas tasadas: pago, compensación de crédito líquido, pluspetición y, en determinados supuestos, defectos procesales del título. La oposición no suspende la ejecución de forma automática, salvo en casos específicos, lo que convierte la agilidad del ejecutante en un factor determinante.
La dirección jurídica y financiera de la empresa ejecutante debe adoptar decisiones estratégicas en un intervalo de tiempo que, en muchos casos, se mide en semanas. Tres decisiones son especialmente críticas.
Primera decisión: el momento de presentar la demanda ejecutiva. La legislación procesal no impone un plazo mínimo de espera tras la firmeza del título; cabe presentar la demanda ejecutiva el mismo día en que la sentencia o el laudo devienen firmes. Sin embargo, conviene evaluar si el ejecutado tiene intención de cumplir voluntariamente, pues el cumplimiento voluntario evita las costas de ejecución. En litigios de construcción entre empresas, esa posibilidad es reducida cuando el crédito ha sido objeto de controversia judicial durante años.
La segunda decisión es la identificación y localización de los bienes embargables. En el sector inmobiliario, el ejecutante puede solicitar al juzgado que recabe información de registros públicos – Registro de la Propiedad, Catastro, Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) – para localizar el patrimonio del ejecutado. Pero esta solicitud lleva tiempo. Si la empresa ejecutante ha realizado esa investigación patrimonial durante la fase declarativa, puede presentar la demanda ejecutiva con una designación completa de bienes desde el primer escrito y ganar semanas de ventaja.
La tercera decisión es si solicitar medidas cautelares antes de que la sentencia sea firme. La Ley de Enjuiciamiento Civil permite solicitar el embargo preventivo de bienes del deudor cuando existe riesgo fundado de que el ejecutado disponga de su patrimonio durante el proceso. En el sector de la construcción, ese riesgo es real cuando el deudor es una sociedad de propósito especial constituida para un proyecto concreto. La anotación preventiva de embargo en el Registro de la Propiedad protege al acreedor frente a transmisiones posteriores del inmueble.
Hemos acompañado a empresas industriales y familiares en litigios y arbitrajes de cuantía relevante, y la experiencia confirma que las empresas que solicitan medidas cautelares en el momento adecuado tienen una tasa de recuperación notablemente superior a las que esperan a tener el título firme para actuar.
La ejecución sobre inmuebles sigue un procedimiento específico. Una vez anotado el embargo en el Registro de la Propiedad, el juzgado puede decretar la realización forzosa del bien mediante subasta electrónica. La subasta se anuncia públicamente, se fija un tipo mínimo basado en el valor de tasación y se convoca a los postores.
En la práctica del sector inmobiliario y de construcción, la subasta forzosa raramente produce el valor óptimo del activo. Las cargas previas – hipotecas, anotaciones registrales anteriores, servidumbres – reducen el atractivo del bien para los postores y, en consecuencia, el precio de adjudicación. El ejecutante debe conocer la posición registral completa antes de iniciar la ejecución para estimar si la realización del bien cubre su crédito o si convendrá explorar otras vías.
Una de esas vías es la adjudicación directa al ejecutante cuando la subasta queda desierta. La legislación permite que el acreedor ejecutante se adjudique el bien por un porcentaje del valor de tasación en determinadas condiciones. Esta posibilidad es especialmente relevante para promotoras e inversores inmobiliarios que pueden absorber el activo en su cartera y monetizarlo en el tiempo.
¿Conviene en todos los casos llevar la ejecución hasta la subasta? No necesariamente. En litigios entre empresas de construcción, un acuerdo de dación en pago o una refinanciación del crédito en fase de ejecución puede ser más eficiente que una subasta que produce un precio inferior al valor de mercado y genera costes procesales adicionales. La función del asesor jurídico en esta fase no es solo ejecutar; es evaluar todas las opciones con frialdad.
Los contratos de construcción entre empresas incorporan con frecuencia cláusulas de arbitraje. El Centro Internacional de Arbitraje de Madrid (CIAM) y otros centros arbitrales tramitan un número creciente de disputas del sector, especialmente en proyectos de envergadura donde las partes prefieren la confidencialidad y la especialización técnica del árbitro.
El laudo arbitral firme tiene la misma eficacia ejecutiva que una sentencia judicial. Sin embargo, la ejecución del laudo requiere un paso previo: presentar la demanda ejecutiva ante el juzgado de primera instancia o de lo mercantil competente, acompañada del laudo y del convenio arbitral. El juzgado verifica la regularidad formal del laudo y despacha la ejecución si no aprecia causa de nulidad manifiesta.
El ejecutado puede oponerse a la ejecución del laudo alegando que este es nulo, pero el plazo para ejercitar la acción de anulación del laudo es de dos meses desde la notificación. Transcurrido ese plazo sin impugnación, el laudo es inatacable y la ejecución procede sin más obstáculos de fondo.
En operaciones transfronterizas – frecuentes en proyectos de construcción de gran escala con inversores extranjeros – el reconocimiento y ejecución de laudos extranjeros en España se rige por el Convenio de Nueva York de 1958. La parte española que litigó en el extranjero y obtuvo un laudo a su favor puede ejecutarlo en España si el deudor tiene patrimonio en territorio español, siguiendo el procedimiento de exequátur ante el Tribunal Supremo o ante la Audiencia Provincial según la norma aplicable.
Para comprender las diferencias entre la ejecución provisional y la ejecución definitiva de una resolución judicial, puede consultar nuestra comparativa sobre ejecución provisional y definitiva de sentencia, donde desarrollamos los criterios de decisión para elegir el momento de ejecutar.
Las medidas cautelares son el instrumento de preservación patrimonial por excelencia. Su función no es ejecutar el crédito, sino asegurarlo mientras el proceso avanza. En el sector inmobiliario y de construcción, las medidas más utilizadas son el embargo preventivo de inmuebles, la anotación preventiva de demanda en el Registro de la Propiedad y la intervención judicial de los ingresos de una sociedad ejecutada.
Para obtener medidas cautelares, la empresa solicitante debe acreditar dos presupuestos: el fumus boni iuris – la apariencia de buen derecho, es decir, que su pretensión es fundada – y el periculum in mora – el peligro de que la demora en la tutela judicial cause un perjuicio irreversible. En contratos de construcción de cuantía relevante, donde el deudor puede estar transfiriendo activos o gravando inmuebles en previsión del litigio, el segundo presupuesto suele ser relativamente fácil de acreditar si se aporta documentación registral actualizada.
La solicitud de medidas cautelares puede presentarse antes de la demanda principal, de forma simultánea o durante la tramitación del procedimiento. Presentarlas antes de la demanda principal exige que el solicitante interponga la demanda en el plazo que fija la legislación procesal; si no lo hace, las medidas quedan sin efecto y el solicitante puede quedar obligado a indemnizar al ejecutado por los perjuicios causados.
En nuestra experiencia, el éxito de las medidas cautelares en litigios de construcción depende en gran medida de la calidad de la documentación aportada junto con la solicitud: escrituras de propiedad, extractos registrales, contratos de construcción, certificaciones de obra ejecutada y prueba documental de los incumplimientos del deudor.
El AUDIENCE_MYTH más extendido entre las empresas del sector es que acudir a los tribunales es siempre la vía más rápida y barata para cobrar un crédito impagado. La realidad que hemos observado en nuestra práctica es diferente. La elección entre la vía arbitral y la judicial, el momento de solicitar medidas cautelares y la estrategia de designación de bienes condicionan el resultado en mayor medida que la demanda principal en sí.
Una empresa que espera al dictado de la sentencia firme para comenzar a investigar el patrimonio del deudor puede encontrarse con que el ejecutado ha transmitido sus inmuebles a sociedades vinculadas, los ha gravado con hipotecas o ha iniciado un procedimiento concursal que paraliza la ejecución. En todos esos casos, el acreedor ejecutante pasa de ser el titular de un crédito sólido a ser un acreedor ordinario en un concurso, con una perspectiva de cobro muy inferior.
El asesoramiento jurídico temprano en litigios inmobiliarios y de construcción tiene cuatro dimensiones prácticas.
Análisis patrimonial preventivo: investigar el patrimonio del deudor durante la fase declarativa permite diseñar la estrategia de ejecución con antelación y solicitar medidas cautelares cuando el riesgo de insolvencia sobrevenida es todavía controlable.
Evaluación de la insolvencia concursal: si el ejecutado presenta indicios de insolvencia, puede ser más eficiente presentar una solicitud de concurso necesario que iniciar una ejecución individual. La legislación concursal asigna a los acreedores con garantía real una posición privilegiada en el proceso; conocer esa posición antes de actuar es esencial.
Coordinación con la fase de ejecución provisional: en determinados litigios, la legislación permite ejecutar provisionalmente la sentencia aunque esta no sea firme, es decir, aunque esté recurrida. En contratos de construcción donde el crédito es líquido y la sentencia de primera instancia es favorable, la ejecución provisional puede permitir cobrar antes de que el recurso de apelación sea resuelto.
Gestión de los costes procesales: las costas de ejecución corren a cargo del ejecutado, pero su efectividad depende de que el ejecutado tenga patrimonio suficiente. Si no lo tiene, el ejecutante habrá adelantado los costes del proceso sin posibilidad de recuperarlos. El análisis previo del riesgo de insolvencia del deudor es, por tanto, también un análisis de rentabilidad de la acción ejecutiva.
Para profundizar en el marco general de nuestra práctica en litigación y arbitraje empresarial, le invitamos a consultar nuestra área de resolución de disputas, litigación y arbitraje.
La siguiente secuencia sintetiza las actuaciones que una empresa ejecutante debe considerar en cada fase del proceso. No es un protocolo rígido; cada litigio tiene sus particularidades. Pero sirve como punto de partida para una gestión estructurada.
La gestión de la ejecución forzosa en el sector de la construcción no es un proceso mecánico. Es una negociación con el tiempo, con el patrimonio del deudor y con los instrumentos que la legislación pone a disposición del acreedor.
Si el litigio tiene una dimensión sectorial diferente – como ocurre en el ámbito sanitario o farmacéutico – las consideraciones estratégicas varían de forma significativa. En nuestra guía sobre litigios en el sector salud y farmacéutico desarrollamos esos matices con el mismo nivel de detalle.
La ejecución forzosa en litigios inmobiliarios y de construcción conecta con frecuencia con otras áreas de asesoramiento jurídico. Cuando el ejecutado se encuentra en situación de insolvencia o ha iniciado un proceso concursal, la estrategia de cobro debe coordinarse con la práctica de reestructuración e insolvencia, donde la posición del acreedor con garantía real y la posibilidad de impugnar transmisiones fraudulentas son determinantes. Del mismo modo, cuando la disputa tiene origen en un contrato de obra o de promoción con impacto societario – por ejemplo, una sociedad de propósito especial en liquidación – el asesoramiento en Derecho societario y operaciones aporta el análisis de la responsabilidad de los administradores y de las vías de extensión de la condena.
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