Una startup que firma un contrato de arrendamiento en condiciones desfavorables puede condicionar su crecimiento durante años. El espacio físico es, en muchos casos, el primer compromiso financiero significativo tras la ronda de inversión. Y sin embargo, la negociación de ese contrato recibe una atención muy inferior a la que merece. Los fondos de venture capital conocen bien el riesgo: un arrendamiento mal estructurado puede bloquear futuras rondas, complicar una desinversión o absorber liquidez en los momentos menos oportunos.
El arrendamiento comercial en España se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos, que para los locales de negocio remite en gran medida a la autonomía de la voluntad de las partes. Eso significa que el clausulado que se firme tendrá, en la mayoría de los casos, plena eficacia vinculante. No existe para los arrendamientos de uso distinto del de vivienda el mismo nivel de protección imperativa que para el arrendatario particular.
Esta libertad contractual es una oportunidad y un riesgo simultáneamente. Es una oportunidad porque permite construir un contrato adaptado a la realidad de una empresa en crecimiento acelerado. Es un riesgo porque el propietario – habitualmente un fondo, una sociedad patrimonial o una family office con más experiencia negociadora – puede incorporar condiciones que limiten de forma severa la flexibilidad operativa de la startup.
En nuestra experiencia asesorando a empresas participadas por fondos de capital riesgo, el error más habitual no es firmar un plazo excesivamente largo, sino no prever con suficiente detalle las condiciones de salida anticipada. La legislación mercantil no limita la capacidad del arrendador para exigir indemnizaciones relevantes cuando el arrendatario decide abandonar el local antes de que venza el plazo pactado.
Otro aspecto que conviene verificar desde el inicio es si el inmueble dispone de las licencias de actividad y de apertura que corresponden al uso previsto. El régimen urbanístico y de licencias varía de forma significativa entre municipios y Comunidades Autónomas. Asumir que el local está habilitado para el uso deseado sin comprobarlo es uno de los riesgos más frecuentes que hemos observado en este tipo de operaciones.
La diligencia debida (due diligence) inmobiliaria en el contexto de un arrendamiento comercial es más breve que la que correspondería a una adquisición, pero no por ello menos importante. El objetivo es identificar contingencias que puedan afectar al uso del local, a la relación con el arrendador o a la viabilidad de una eventual cesión o subarrendamiento.
Los elementos mínimos de una revisión previa son los siguientes:
La debida verificación urbanística y registral es especialmente importante cuando la startup planea realizar obras de acondicionamiento. La normativa urbanística exige, en la mayoría de los casos, licencia municipal previa. Un retraso en la obtención de esa licencia puede comprometer el calendario de apertura y, con él, los compromisos asumidos con inversores.
Antes de iniciar cualquier conversación con el propietario, el equipo directivo de la startup debe haber resuelto internamente cuatro preguntas de fondo. La respuesta a cada una de ellas determinará el margen de negociación real y la estructura del contrato.
Primera: ¿cuánto tiempo necesita realmente la empresa en ese espacio? La respuesta honesta a esta pregunta no es la que favorece la negociación ante el arrendador – un plazo más largo suele dar más poder al arrendatario – sino la que se ajusta al horizonte de crecimiento previsto y a los hitos de financiación futuros. Una startup en fase seed rara vez puede comprometerse a cinco años sin riesgo de bloqueo.
Segunda: ¿qué inversión inicial requiere el local? Las obras de acondicionamiento pueden ser asumidas por el arrendador, por el arrendatario o repartidas mediante una franquicia de renta. La estructura de esa inversión tiene implicaciones contables y fiscales que conviene analizar desde el inicio.
Tercera: ¿qué probabilidad existe de necesitar ampliar o reducir el espacio durante la vigencia del contrato? Los fondos de venture capital están acostumbrados a escenarios de crecimiento no lineal. Un contrato sin opciones de expansión o reducción puede ser un pasivo oculto en la valoración de la compañía.
Cuarta: ¿cuál es la estructura societaria del arrendatario? Si la startup opera a través de varias sociedades o prevé una reorganización, es imprescindible determinar desde el inicio qué entidad firma el contrato y bajo qué condiciones podrá cederse. Los fondos de capital riesgo estructuran habitualmente sus participadas a través de sociedades holding. La compatibilidad entre esa estructura y los términos del contrato de arrendamiento debe verificarse con antelación.
El núcleo de la negociación de un arrendamiento comercial para una startup se concentra en seis tipos de cláusulas. Cada una de ellas puede ser determinante para el valor de la empresa y para la relación con los inversores.
El plazo inicial del contrato es el primer elemento de tensión entre arrendador y arrendatario. El propietario busca estabilidad y, en muchos casos, exigirá un plazo mínimo garantizado. La startup, por su parte, necesita flexibilidad para adaptarse a cambios de tamaño o de estrategia. La solución más habitual consiste en pactar un plazo inicial razonable, con opción unilateral del arrendatario de prorrogar en condiciones predeterminadas.
Las prórrogas automáticas, si no se articulan con cuidado, pueden convertirse en una trampa. Conviene establecer con precisión los plazos de preaviso para el ejercicio o la renuncia a cada prórroga.
La renta inicial es negociable, pero su mecanismo de actualización es casi tan importante como su importe. La indexación al Índice de Precios al Consumo (IPC) es la referencia más habitual en España, aunque en los últimos años han proliferado otras fórmulas. Conviene que el contrato establezca un límite máximo de incremento anual y que las partes acuerden qué índice se aplica en caso de que el de referencia deje de publicarse.
En los arrendamientos con rentas variables – habituales en centros comerciales o espacios compartidos – la startup debe analizar la base de cálculo de esa variable con el mismo rigor que aplica a sus métricas financieras.
La posibilidad de ceder el contrato a una tercera sociedad o de subarrendar parte del espacio puede ser decisiva para la startup en un escenario de reorganización societaria, de fusión o de desinversión. La legislación mercantil permite acordar libremente las condiciones de cesión. Sin embargo, muchos contratos tipo del mercado incluyen cláusulas que exigen el consentimiento expreso del arrendador o que otorgan a este un derecho de tanteo sobre la cesión.
Desde la perspectiva de un fondo de venture capital, un contrato de arrendamiento intransferible puede complicar de forma significativa una operación de M&A. Hemos estructurado operaciones inmobiliarias y de inversión extranjera en oficinas, suelo y activos hoteleros en las que este punto resultó determinante para el cierre de la transacción. Negociar la libertad de cesión en el momento inicial del arrendamiento es siempre más sencillo y menos costoso que intentar modificarla durante la vida del contrato.
Las obras de adecuación del local son, para la mayoría de las startups, una inversión necesaria. El contrato debe precisar qué obras puede realizar el arrendatario sin necesidad de autorización, qué obras requieren consentimiento expreso del arrendador, y qué ocurre con esas mejoras al término del contrato – si revierten al arrendador, deben ser retiradas o son indemnizables.
La distinción entre obras de conservación – que corresponden habitualmente al arrendador – y obras de adaptación o mejora – que corresponden al arrendatario – es una fuente frecuente de conflicto. El contrato debe regular esta frontera con precisión.
El arrendador exigirá garantías para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario. Las más habituales son el depósito o fianza legal, el aval bancario y las garantías personales o corporativas. Para una startup, el aval bancario implica la inmovilización de liquidez, lo que puede resultar especialmente gravoso en fases tempranas de financiación.
Conviene negociar la cuantía de las garantías con criterio. Un arrendador que exige garantías desproporcionadas en relación con el riesgo real del contrato está enviando una señal sobre su percepción del riesgo de contraparte. Y una startup que acepta garantías excesivas está comprometiendo recursos que podrían destinarse al negocio.
Esta cláusula es, con frecuencia, la más relevante desde la perspectiva del riesgo y la más descuidada en la negociación. El arrendatario que deba abandonar el local antes del vencimiento del plazo pactado puede enfrentarse a penalizaciones cuantiosas si el contrato no ha previsto con detalle las condiciones de salida.
La práctica más recomendable es pactar expresamente las condiciones de resolución anticipada: el plazo de preaviso mínimo, la indemnización máxima aplicable y si esta puede reducirse progresivamente a medida que avanza el plazo del contrato. Una startup en proceso de liquidación o de cesión de activos agradecerá haber negociado estas condiciones desde el inicio.
El asesoramiento jurídico especializado en arrendamientos comerciales para startups tiene tres momentos de mayor valor añadido. Ignorar cualquiera de ellos multiplica el riesgo de contingencias.
El primer momento es la fase de análisis precontractual. Antes de que la dirección se siente a negociar con el propietario, el equipo jurídico debe haber revisado el inmueble, identificado las contingencias y asesorado sobre el margen de negociación real. En nuestra experiencia, este análisis previo evita que la empresa entre en una negociación con información incompleta sobre el activo.
El segundo momento es la negociación del clausulado. Un abogado inmobiliario de empresa con experiencia en operaciones de venture capital puede identificar las cláusulas que generan más riesgo para la startup y proponer alternativas que resulten aceptables para el arrendador. El objetivo no es negociar el mejor contrato en abstracto, sino el mejor contrato para las características concretas de esa empresa en ese momento de su desarrollo.
El tercer momento es el cierre y la firma. La revisión final del contrato antes de la firma debe verificar que el texto recoge lo acordado, que las garantías son proporcionales, que las cláusulas de resolución anticipada son operativas y que no se han introducido modificaciones de última hora sin el conocimiento del arrendatario.
¿Puede una startup prescindir del asesoramiento jurídico en la negociación de su primer arrendamiento comercial? Técnicamente, sí. Pero la diferencia entre un contrato bien estructurado y uno que no lo está puede medirse en años de inflexibilidad operativa y en contingencias que afectan a futuras rondas de financiación.
El área de inmobiliario y gestión de inversiones de Velarde & Vidal ofrece asesoramiento integral en operaciones de este tipo, desde la diligencia debida hasta la firma del contrato definitivo.El arrendamiento comercial no es una operación aislada del marco fiscal de la startup. Tiene implicaciones que afectan al Impuesto sobre Sociedades, al Impuesto sobre el Valor Añadido y, en algunos casos, al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD).
La renta de arrendamiento es, con carácter general, deducible como gasto del ejercicio en el Impuesto sobre Sociedades, siempre que el local se destine a la actividad empresarial. Las obras de acondicionamiento, en cambio, pueden tener un tratamiento contable y fiscal diferente según su naturaleza: algunas se activan como inmovilizado material y se amortizan a lo largo de su vida útil; otras se imputan directamente como gasto del ejercicio. La distinción es relevante y conviene analizarla antes de iniciar las obras.
El arrendamiento de locales de negocio está sujeto al IVA al tipo general del 21 %. Esto significa que la startup debe poder deducir ese IVA soportado, lo que requiere que el arrendamiento esté vinculado a una actividad que genere derecho a la deducción. Si la empresa tiene actividades mixtas, la prorrata puede afectar al importe que puede deducir.
Cuando el arrendador es una persona física o una entidad no sujeta a IVA, el arrendamiento puede quedar sujeto al ITP y AJD, con tipos que varían según la Comunidad Autónoma. Esta circunstancia debe verificarse caso a caso.
La estructura societaria del arrendatario también tiene relevancia. Si la startup opera a través de una sociedad holding y el local va a ser utilizado por una filial operativa, es necesario determinar con precisión qué entidad firma el contrato y cómo se articulan los pagos intragrupo. Una sociedad patrimonial que titularice el arrendamiento puede introducir una capa adicional de complejidad si no está correctamente estructurada desde el inicio.
Finalmente, si el arrendador es un inversor extranjero, la operación puede quedar sujeta a la normativa de inversión extranjera en España, especialmente si el inmueble está relacionado con sectores estratégicos o si la cuantía de la inversión supera los umbrales de notificación previa.
Para una perspectiva más amplia sobre cómo estructurar la presencia inmobiliaria de empresas en sectores regulados, puede consultar nuestra guía sobre constitución de sociedades en el sector de energías y renovables.Las startups con capital extranjero o participadas por fondos internacionales de venture capital afrontan, en la negociación de un arrendamiento comercial en España, algunas particularidades adicionales que conviene conocer.
La primera es la normativa de control de inversiones extranjeras directas. España dispone de un régimen de autorización previa para determinadas inversiones en sectores estratégicos. Aunque el arrendamiento en sí no suele requerir autorización, la estructura que lo envuelve – especialmente si implica la adquisición de derechos sobre inmuebles en zonas o sectores sensibles – puede estar sujeta a revisión. Este punto debe verificarse en cada operación con la normativa vigente.
La segunda particularidad es la negociación del contrato en un entorno bicultural. Los fondos internacionales están acostumbrados a cláusulas de break option (opción de ruptura anticipada), de step rent (rentas escalonadas) o de rent-free period (período de carencia de renta). Muchos propietarios españoles, especialmente los de tamaño mediano, no están familiarizados con esta terminología. El asesor jurídico actúa, en estos casos, como intérprete contractual entre ambas partes.
La tercera particularidad es la garantía. Los fondos internacionales frecuentemente no tienen presencia registral en España en el momento de la primera operación, lo que dificulta la constitución de avales bancarios locales. Conviene prever alternativas: garantías de la sociedad matriz, garantías corporativas del fondo o estructuras de depósito que resulten aceptables para el arrendador español.
Coordinamos con abogados locales de confianza en la jurisdicción correspondiente cuando la operación implica estructuras transfronterizas complejas, lo que permite al cliente disponer de un punto de contacto único sin necesidad de gestionar múltiples interlocutores.
La práctica de nuestra firma indica que los errores más costosos en la negociación de arrendamientos comerciales para startups se repiten con una regularidad significativa. Conocerlos de antemano permite evitarlos.
Error 1: negociar el inmueble sin haber resuelto la estructura societaria. Firmar un contrato de arrendamiento a nombre de la sociedad equivocada puede generar problemas fiscales, dificultar la cesión futura y comprometer la estructura del grupo. La entidad arrendataria debe ser la que efectivamente utilizará el local y la que está en condiciones de asumir las obligaciones del contrato.
Error 2: asumir que el Registro de la Propiedad garantiza la ausencia de riesgos. Esta es la creencia más extendida y, al mismo tiempo, la más peligrosa. La inscripción registral garantiza la titularidad, pero no la adecuación del inmueble al uso pretendido, ni la existencia de las licencias necesarias, ni el estado de las instalaciones. La due diligence inmobiliaria va más allá del Registro.
Error 3: no negociar las condiciones de salida anticipada. Una startup que no ha previsto una opción de resolución anticipada razonable puede encontrarse atrapada en un local que ya no necesita, con la obligación de seguir pagando renta durante años. Esta situación es especialmente grave en escenarios de pivote del modelo de negocio o de contracción tras una ronda fallida.
Error 4: subestimar el coste de las obras. Las obras de acondicionamiento suelen superar los presupuestos iniciales. Si el contrato no prevé con claridad quién asume qué, el arrendatario puede verse obligado a costear obras que correspondían al propietario o a realizarlas sin la autorización necesaria, con el riesgo de tener que revertirlas al término del contrato.
Error 5: no verificar el régimen urbanístico. Un local que el propietario presenta como apto para oficinas o para uso comercial puede no estar habilitado para la actividad concreta de la startup. El cambio de uso requiere, en la mayoría de los municipios, un procedimiento específico ante el ayuntamiento que puede llevar meses.
¿Quién asume ese riesgo? Si el contrato no lo precisa, la respuesta estará en el clausulado y en la interpretación que hagan los tribunales. Mejor resolverlo antes de firmar.
Si su empresa opera en el sector logístico o de transporte, la gestión de los espacios inmobiliarios presenta particularidades específicas que desarrollamos en nuestra guía especializada para ese sector.A modo de síntesis operativa, los pasos que debe completar una startup antes de suscribir un contrato de arrendamiento comercial en España son los siguientes:
La negociación de un arrendamiento comercial rara vez es una operación aislada. En la mayoría de los casos, se enmarca en una operación de mayor alcance que puede incluir la constitución de la sociedad, la obtención de autorizaciones administrativas, la revisión del impacto fiscal de la estructura o la preparación de la empresa para una futura ronda o desinversión. En Velarde & Vidal integramos el asesoramiento inmobiliario con nuestra práctica de derecho societario y operaciones, de forma que el cliente recibe un enfoque coherente desde el inicio.
Para una primera valoración, escríbanos a info@velardevidal.com.
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