El sector inmobiliario y de la construcción concentra operaciones de elevado valor patrimonial, estructuras societarias complejas y órganos de administración en los que la tentación de anteponer el interés propio al de la sociedad es, en nuestra experiencia, mayor que en otros sectores. Cuando un administrador gestiona una promotora, una patrimonial o un grupo constructor, la legislación societaria le impone un estándar de conducta preciso: el deber de lealtad. Su incumplimiento desencadena consecuencias jurídicas y económicas que van mucho más allá de una sanción formal. La dirección que no entienda este mecanismo corre el riesgo de perder valor, control y tiempo de forma irreversible.
La Ley de Sociedades de Capital estructura el régimen de deberes del administrador en dos grandes pilares: el deber de diligencia y el deber de lealtad. El primero mide la calidad de la decisión tomada. El segundo mide la ausencia de conflicto de interés en quien la toma.
El deber de lealtad no es una cláusula de estilo. Es una obligación positiva y negativa a la vez. Positiva porque exige que el administrador actúe en interés de la sociedad. Negativa porque le prohíbe usar su posición, su información o su influencia para beneficiarse a sí mismo o a terceros vinculados.
En el ámbito inmobiliario y de la construcción, esto adquiere especial relevancia por tres razones estructurales:
Hemos asesorado con frecuencia a empresas del sector que descubren, en el marco de una diligencia debida (due diligence), que la persona que administró la sociedad durante años realizó operaciones con sociedades de su entorno familiar sin comunicarlo a los socios. El coste de reparar ese daño supera con mucho el que habría tenido un sistema de gobierno corporativo preventivo.
La legislación societaria española despliega el deber de lealtad en un catálogo de obligaciones específicas que, aplicadas al sector inmobiliario y de la construcción, presentan perfiles propios.
El administrador que se encuentre en una situación de conflicto de interés – real o potencial – debe abstenerse de intervenir en la deliberación y en el voto. En el sector inmobiliario, los conflictos más frecuentes que observamos son:
Este último supuesto – apropiación de oportunidades de negocio – es uno de los más graves y, lamentablemente, uno de los más frecuentes. La legislación societaria lo califica como infracción autónoma del deber de lealtad, con independencia de que la sociedad hubiera podido o no aprovechar la oportunidad.
El administrador no puede desarrollar actividades competidoras con la sociedad sin autorización de la junta general o de los socios. En un sector tan concentrado como el inmobiliario regional o el de la construcción especializada, esta prohibición tiene un alcance práctico muy relevante.
Tampoco puede utilizar la información que obtiene en el ejercicio de su cargo para obtener ventajas propias. En nuestra práctica, esto aparece con frecuencia en operaciones de compraventa de suelo: el administrador conoce la estrategia de expansión de la sociedad y, antes de que esta actúe, adquiere los solares en cuestión a través de una entidad propia.
El deber de lealtad incluye una obligación de transparencia activa: el administrador debe comunicar al órgano de administración cualquier situación de conflicto, actual o potencial, con antelación suficiente para que la sociedad pueda adoptar las medidas oportunas. Esta obligación de comunicación es el primer mecanismo preventivo.
La ausencia de comunicación convierte un conflicto de interés gestionable en una infracción del deber de lealtad con plenas consecuencias jurídicas.
El incumplimiento del deber de lealtad activa un sistema de consecuencias que la Ley de Sociedades de Capital configura con notable rigor. Estas consecuencias son acumulables: no se excluyen entre sí.
El administrador que infringe el deber de lealtad responde frente a la sociedad de los daños y perjuicios causados. La acción de responsabilidad puede ser ejercida por la propia sociedad – acción social de responsabilidad – o directamente por los socios minoritarios cuando la sociedad no actúa.
En el sector inmobiliario y de la construcción, cuantificar el daño puede ser complejo: implica valoraciones de activos, proyecciones de rentabilidad frustrada y pericia técnica. Pero la complejidad no elimina la acción. El plazo de prescripción general de cuatro años para las acciones derivadas de la responsabilidad del administrador es un dato que los socios perjudicados no deben perder de vista.
Los actos y contratos realizados por el administrador en infracción del deber de lealtad son anulables. Esto incluye las compraventas celebradas con conflicto de interés, los contratos de obra o servicios adjudicados a entidades vinculadas al administrador y las operaciones de financiación intergrupo con condiciones favorables para el administrador.
La nulidad tiene consecuencias patrimoniales importantes: obliga a reintegrar prestaciones y puede afectar a terceros de buena fe que adquirieron derechos sobre los activos involucrados.
Con independencia del daño demostrable, la legislación societaria reconoce a la sociedad el derecho a reclamar el enriquecimiento que el administrador haya obtenido mediante el acto desleal. Si el administrador compró un solar que debería haber adquirido la sociedad y obtuvo una plusvalía, la sociedad puede reclamar esa ganancia aunque no pueda probar exactamente el daño que sufrió. Esta acción tiene un alcance disuasorio evidente.
En el contexto de una compraventa de empresa (M&A) o de la entrada de un inversor en el capital, la existencia de infracciones del deber de lealtad no resueltas constituye un riesgo contingente de primer orden. Una diligencia debida bien conducida las detectará. Y cuando aparecen, la operación se retrasa, el precio baja o el inversor se retira.
Hemos asesorado operaciones societarias en las que la identificación tardía de un conflicto de interés no comunicado por el administrador obligó a renegociar los términos del pacto de socios y el precio de la transacción. El coste de esa renegociación habría sido evitable con un protocolo de gobierno corporativo previo.
El sector inmobiliario y de la construcción español trabaja habitualmente a través de estructuras societarias plurales: grupos verticales con matriz y filiales de promoción, sociedad holding patrimonial con sociedades de actividad diferenciada por proyecto, vehículos de inversión conjunta con socios financieros o industriales. En todos estos esquemas, el deber de lealtad presenta matices que la dirección debe conocer.
En los grupos de empresas, el administrador que actúa en beneficio del grupo como unidad puede encontrarse en conflicto con los intereses de la filial concreta que administra. La legislación societaria española no reconoce de forma general el llamado "interés de grupo" como causa de exoneración. El administrador responde ante cada sociedad individualmente.
Esto significa que las instrucciones recibidas de la matriz no eximen automáticamente al administrador de la filial de su deber de lealtad hacia esta. Si la instrucción de la matriz le lleva a perjudicar a la filial, el administrador debe valorar si cumplirla o abstenerse – y en cualquier caso, documentar su posición.
La sociedad holding es un vehículo de uso extendido en el sector para concentrar activos, optimizar la estructura fiscal y facilitar la entrada de socios inversores. El administrador de la holding que gestiona simultáneamente las filiales de actividad acumula múltiples roles y, con ellos, múltiples potenciales conflictos. Un pacto de socios bien diseñado debe establecer reglas claras de gobierno, mecanismos de aprobación de operaciones vinculadas y procedimientos de resolución de conflictos.
Sin ese pacto, la gestión cotidiana del grupo queda expuesta a impugnaciones ulteriores que pueden paralizar proyectos en curso, bloquear financiaciones y disuadir a inversores. Los estatutos estándar no resuelven esto: es el mito más recurrente que encontramos al asesorar a empresas del sector.
Las operaciones de desarrollo inmobiliario en coinversión – entre un propietario de suelo y un promotor, entre un promotor y un fondo, entre socios industriales y financieros – se instrumentan frecuentemente como sociedades de propósito específico (SPE) con administración designada por las partes.
En estos esquemas, el administrador designado por un socio tiene deberes frente a la sociedad conjunta que no siempre coinciden con los intereses de quien lo designó. La tensión entre ambos es una fuente de litigios societarios en el sector. La única solución robusta es preverlo en el pacto de socios con mecanismos de decisión, mayorías reforzadas y cláusulas de salida.
El régimen del deber de lealtad no opera solo cuando hay conflicto. Opera en el día a día de la gestión. Identificar los momentos críticos es la clave para evitar exposiciones innecesarias.
La diligencia debida (due diligence) societaria y legal de una empresa del sector debe incluir, necesariamente, la revisión del gobierno corporativo y de la trayectoria de los administradores. No basta con revisar los activos inmobiliarios y la situación urbanística. La revisión de operaciones vinculadas, retribuciones de administradores, contratos con entidades relacionadas y acuerdos de junta general es parte esencial del análisis.
Una due diligence incompleta en este plano puede dejar al comprador con una contingencia latente que, si cristaliza, impacta directamente en el precio de la compraventa de empresa o en la viabilidad del proyecto financiado.
Las cuentas anuales deben reflejar fielmente la situación patrimonial de la sociedad. El depósito de cuentas en el Registro Mercantil dentro del mes siguiente a su aprobación es una obligación formal. Pero detrás de esa obligación formal hay un fondo material: las cuentas son el principal instrumento de control de los socios sobre los administradores.
Una sociedad inmobiliaria o constructora que no deposita cuentas, que las deposita con retraso sistemático o cuyas cuentas no reflejan operaciones vinculadas es una señal de alerta que los socios minoritarios y los inversores deben tratar como indicador de riesgo de gobierno.
Los procesos de reestructuración empresarial – fusiones, escisiones, transmisión de activos entre entidades del grupo, refinanciaciones – concentran riesgos de conflicto de interés. El administrador que participa en ambos lados de la transacción tiene un deber de abstención y de comunicación que, si no se gestiona correctamente, puede comprometer la validez de toda la operación.
El asesoramiento temprano en estas fases no es un lujo: es la diferencia entre ejecutar la operación en el plazo previsto y afrontar una impugnación judicial que la paralice durante años.
Si los socios o la propia sociedad tienen indicios de que el administrador ha incumplido su deber de lealtad, el reloj corre. El plazo de prescripción de cuatro años para las acciones de responsabilidad exige actuar con diligencia. No iniciar la acción en tiempo es un error irreversible que convierte un derecho ejercitable en una oportunidad perdida.
La pregunta que con mayor frecuencia recibimos de empresas del sector no es "¿qué hacemos ahora que ha pasado?" sino "¿cómo nos protegemos antes de que pase?" Y la respuesta tiene tres palancas concretas.
El pacto de socios es el documento que regula lo que los estatutos no pueden prever: cómo se toman las decisiones en situaciones de conflicto, qué aprobaciones son necesarias para las operaciones vinculadas, qué retribución reciben los administradores y en qué condiciones, cómo se resuelven los bloqueos en el órgano de administración y cuáles son los mecanismos de salida.
Un pacto de socios bien diseñado reduce drásticamente la probabilidad de que surja una disputa sobre el deber de lealtad, porque elimina la ambigüedad y establece protocolos de actuación conocidos por todos.
Hemos asesorado operaciones societarias y de M&A en sectores tecnológico, industrial y de servicios donde el pacto de socios era el instrumento que permitió cerrar la operación en el plazo previsto, al establecer reglas claras de gobierno desde el inicio. Lo mismo aplica con igual o mayor fuerza en el sector inmobiliario y de la construcción, donde las tensiones entre socios industriales y financieros son especialmente frecuentes.
La due diligence societaria no debe tratarse como un trámite burocrático. Es el instrumento que permite al comprador, al inversor o al socio entrante conocer el estado real del gobierno corporativo de la sociedad que va a adquirir o en la que va a invertir. En el sector inmobiliario, donde el valor está concentrado en activos físicos y en la trayectoria de los administradores, omitir esta revisión es asumir un riesgo que puede materializarse en cualquier momento posterior al cierre.
La due diligence que elaboramos para operaciones en el sector incluye sistemáticamente la revisión de operaciones vinculadas, retribuciones de administradores, conflictos de interés comunicados o no comunicados y el historial de acuerdos impugnados o impugnables. Es la base sobre la que se construye una hoja de términos (term sheet) realista y una negociación del precio bien fundada.
Cuando ya se ha producido una infracción, el conocimiento del sistema de responsabilidad del administrador es en sí mismo un instrumento de negociación. La posibilidad de ejercer la acción social de responsabilidad, de reclamar el enriquecimiento injusto o de solicitar la nulidad de los actos desleales genera un marco de incentivos que puede llevar al administrador infractor a reparar el daño sin necesidad de litigio.
El asesoramiento especializado en esta fase no consiste solo en conocer la ley. Consiste en saber cuándo amenazar con ejercer la acción, cuándo ejercerla efectivamente y cuándo negociar. Esa calibración es la que marca la diferencia entre recuperar valor y perder el plazo de prescripción esperando.
En nuestra experiencia asesorando a empresas del sector inmobiliario y de la construcción, los problemas de gobierno corporativo rara vez aparecen de forma aislada. Se acumulan silenciosamente durante años y se hacen visibles en el peor momento posible: cuando la empresa afronta una operación de M&A, una refinanciación o la entrada de un nuevo socio.
El marco integrado que recomendamos a nuestros clientes del sector tiene tres capas:
¿Por qué el sector inmobiliario y de la construcción necesita este marco con mayor urgencia que otros sectores? Porque las operaciones son de alto valor unitario, los activos no son líquidos y los conflictos se extienden en el tiempo. El coste de no actuar a tiempo es casi siempre mayor que el de actuar bien desde el principio.
Un número creciente de operaciones inmobiliarias en España involucra inversores extranjeros que invierten a través de estructuras societarias mixtas: fondos internacionales con vehículos locales, family offices europeos con participaciones en promotoras españolas, grupos de construcción que expanden su actividad a España desde otras jurisdicciones.
En estos esquemas, el deber de lealtad del administrador se rige por la legislación societaria española, con independencia de la nacionalidad del socio o del origen del capital. La aplicación del régimen español puede sorprender a inversores acostumbrados a sistemas de gobierno corporativo con mayor flexibilidad en el tratamiento de los conflictos de interés.
Cuando asesoramos a inversores extranjeros en operaciones inmobiliarias en España, la explicación del régimen de deberes del administrador es una parte esencial de la fase de estructuración. Coordinamos con abogados locales de confianza en la jurisdicción correspondiente cuando la operación requiere análisis del derecho de origen del inversor, pero el régimen societario español es siempre nuestra responsabilidad directa.
Para operaciones que involucran estructuras holding transfronterizas o inversión extranjera directa, la revisión del régimen de control de inversiones extranjeras es un elemento adicional que la empresa no puede omitir. El marco regulatorio vigente en España establece un sistema de autorización previa para determinados sectores, y el inmobiliario de ciertas tipologías puede quedar comprendido en su ámbito. Para una visión completa del régimen aplicable a los socios minoritarios en estructuras de este tipo, puede resultar útil revisar el análisis sobre derechos de socios minoritarios en estructuras reguladas que hemos publicado en nuestro sitio.
Antes de cerrar una operación, reestructurar el grupo o dar entrada a un nuevo socio, la dirección debería poder responder afirmativamente a estas preguntas:
Si alguna de estas preguntas no obtiene una respuesta clara y documentada, la empresa tiene un punto de exposición que conviene resolver antes de que sea la otra parte – el comprador, el inversor o el socio disidente – quien lo identifique.
El análisis del deber de lealtad del administrador se inscribe en un marco más amplio de asesoramiento en Derecho societario y operaciones de M&A, que abarca desde la estructuración inicial de la sociedad hasta la ejecución de operaciones de compraventa de empresa. Para empresas en fase de crecimiento o que gestionan la entrada de socios financieros, nuestra guía sobre operaciones de venture capital y desinversión ofrece un análisis complementario sobre la negociación de condiciones y la protección de la posición del socio fundador o promotor.
Para una primera valoración, escríbanos a info@velardevidal.com.
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