El sector inmobiliario y de construcción acumula, de manera estructural, una elevada exposición a ciclos de contracción severa. Cuando la tesorería se agota y los pasivos superan la capacidad de pago, la dirección se enfrenta a una decisión que no admite dilación: actuar antes de que la insolvencia sea irreversible o esperar hasta que el daño sea irreparable. En nuestra práctica asesorando a empresas en España, hemos comprobado que el momento en que se toma esa decisión marca la diferencia entre salvar el negocio y liquidarlo.
El texto refundido de la Ley Concursal, reformado para transponer la Directiva europea de reestructuración e insolvencia, ha introducido una arquitectura de instrumentos que va mucho más allá del concurso de acreedores tradicional. La empresa puede elegir entre el plan de reestructuración preconcursal, el concurso con convenio, la liquidación ordenada y, dentro de esta última, la venta de unidad productiva.
Para el sector inmobiliario y de construcción, el marco plantea exigencias específicas. Las empresas de este sector suelen tener activos de naturaleza heterogénea: suelo sin desarrollar, obra en curso, contratos de construcción con subcontratistas, avales bancarios frente a promotores y compradores, y créditos hipotecarios de diverso rango. Identificar qué activos forman la «unidad productiva» y cuáles quedan fuera del perímetro de la transmisión no es una decisión administrativa; es una decisión jurídica y estratégica de primer orden.
La legislación concursal exige que la venta se articule de forma que no comprometa la par condicio creditorum – el principio de igualdad de trato entre acreedores de igual rango. Al mismo tiempo, permite al juez del concurso aprobar la transmisión si concurre interés concursal: preservación del empleo, mantenimiento de la actividad y maximización del valor para los acreedores. Los juzgados de lo mercantil han venido consolidando el criterio de que la agilidad en la transmisión, cuando se articula correctamente, beneficia a todas las partes.
¿Cuándo nace la obligación de actuar? La normativa concursal fija en dos meses desde que se conoció o debió conocerse la insolvencia el plazo para solicitar el concurso. Superar ese umbral sin haber activado ningún instrumento expone al administrador a responsabilidad personal por las deudas generadas durante el período de demora. En nuestra experiencia, la mayoría de los administradores de empresas constructoras e inmobiliarias desconoce la precisión de este plazo hasta que es demasiado tarde.
Esta pregunta concentra uno de los malentendidos más costosos del sector. Muchas direcciones asumen que, una vez en concurso, todo se reduce a vender lo que se pueda y repartir lo que quede. Esa visión es errónea y cara.
La liquidación disgregada de activos – vender la maquinaria por un lado, el suelo por otro, los contratos de obra pendiente de ninguna manera porque ningún comprador los acepta fuera de contexto – destruye valor de forma sistemática. Los activos inmobiliarios y de construcción tienen un valor de conjunto superior al valor de sus partes. Un comprador que adquiere la unidad productiva obtiene licencias, know-how, equipos, contratos y relaciones comerciales integrados. Eso tiene un precio de mercado más alto que la suma de los componentes dispersos.
La venta de unidad productiva, en cambio, transfiere ese conjunto de forma organizada. El adquirente puede continuar las obras en curso, mantener los contratos con promotores y clientes, y absorber a los trabajadores conforme a la legislación laboral. El resultado para los acreedores es, en términos cualitativos, consistentemente mejor que la alternativa de liquidación atomizada.
Hemos dirigido reestructuraciones y procesos concursales en empresas industriales y de servicios que han demostrado este principio de forma práctica. La transmisión coordinada de la unidad productiva, cuando se prepara con antelación suficiente, permite cerrar el proceso en los plazos previstos por la normativa concursal y con un valor de recuperación notablemente superior.
Una distinción técnica adicional: la venta de unidad productiva puede ejecutarse tanto dentro del concurso de acreedores como en el marco de un plan de reestructuración preconcursal. Esta segunda vía, introducida con la reforma de 2022, es más ágil, menos estigmatizante para la empresa y permite mantener el control del proceso en manos de la dirección durante un período más prolongado.
La gestión del calendario es, en nuestra opinión, el factor que más influye en el resultado final de un proceso de venta de unidad productiva en el sector inmobiliario y de construcción. Hay decisiones que se toman bien con seis meses de margen y que se toman mal – o no se pueden tomar – con seis semanas.
Primera decisión crítica: el diagnóstico de insolvencia. No toda empresa con dificultades de tesorería está en situación de insolvencia jurídicamente relevante. La insolvencia «actual» se distingue de la insolvencia «inminente», y esa distinción importa porque el acceso a determinados instrumentos preconcursales requiere acreditar la segunda, no la primera. Un análisis financiero y jurídico riguroso en esta fase evita tanto la parálisis anticipada como la exposición tardía a responsabilidad.
Segunda decisión: la selección del instrumento. ¿Plan de reestructuración con venta de unidad productiva como cláusula? ¿Concurso voluntario con plan de liquidación que incluya la transmisión global? ¿Solicitud de nombramiento de experto en reestructuración en el marco preconcursal? Cada opción tiene requisitos, plazos y efectos diferentes sobre los acreedores y sobre los administradores. La elección incorrecta puede costar meses de proceso adicional.
Tercera: la identificación del perímetro de la unidad productiva. ¿Qué activos, contratos y pasivos se incluyen? En construcción, esto implica revisar si los contratos de obra son cedibles, si los avales bancarios sobreviven a la transmisión, si las licencias de actividad son transferibles y si los trabajadores subrogados generan pasivos contingentes para el adquirente. Cada uno de estos puntos puede convertirse en un obstáculo para cerrar la operación si no se anticipa.
Cuarta: la búsqueda de comprador y el proceso competitivo. La legislación concursal exige, en términos generales, un proceso que garantice la publicidad y la concurrencia de ofertas. En la práctica, esto se traduce en un procedimiento de venta que debe diseñarse cuidadosamente para atraer compradores cualificados sin demorar el cierre más allá del umbral de deterioro del activo. En obras en curso, ese umbral puede llegar rápidamente.
¿Puede la dirección gestionar este proceso en solitario? En nuestra experiencia, no. La complejidad regulatoria, la coordinación con la administración concursal y la negociación simultánea con acreedores financieros, proveedores y compradores potenciales exceden la capacidad operativa de cualquier dirección que, al mismo tiempo, trate de mantener la actividad en marcha.
La responsabilidad personal del administrador en el contexto concursal es uno de los temas más relevantes y, paradójicamente, menos discutidos en los consejos de administración de empresas inmobiliarias y constructoras en dificultades. La legislación societaria y la normativa concursal establecen un sistema de responsabilidad que puede activarse cuando el administrador incumple sus deberes de diligencia y lealtad en situaciones de crisis.
El principal mecanismo de riesgo es la denominada responsabilidad por deudas sociales, que puede proyectarse sobre el administrador cuando este no promueve la disolución de la sociedad ni solicita el concurso dentro del plazo legalmente previsto. En el sector inmobiliario y de construcción, donde las sociedades vehiculares proliferan – una sociedad por promoción, por tramo de obra, por activo – el riesgo se multiplica porque el administrador puede ser el mismo para varias de ellas simultáneamente.
La apertura de la sección de calificación del concurso añade otra capa de exposición. Si el concurso se califica como culpable – por ejemplo, por irregularidades contables o por retraso en la solicitud – los administradores afectados pueden verse privados de la posibilidad de ser administradores de otras sociedades durante un período determinado y quedar obligados a satisfacer parte del déficit concursal.
La actuación temprana es la única medida preventiva eficaz. Cuando la empresa activa los instrumentos preconcursales dentro del plazo legal, el administrador acredita diligencia y reduce drásticamente su exposición personal. Cuando espera hasta que la situación es pública y los acreedores presionan, las opciones se han cerrado y el riesgo personal ya es difícilmente gestionable.
Si su empresa opera en el sector inmobiliario o de construcción y atraviesa tensiones de tesorería, plantéenos su caso en info@velardevidal.com. Una consulta temprana puede marcar la diferencia entre conservar el patrimonio personal y responder con él.
El plan de reestructuración, introducido como instrumento central de la reforma concursal de 2022, permite a la empresa negociar con sus acreedores – financieros, comerciales y, en determinadas condiciones, con los titulares de instrumentos de capital – una reorganización del pasivo sin necesidad de declarar el concurso.
Para una empresa constructora o promotora inmobiliaria, este instrumento tiene ventajas específicas. Permite mantener la actividad sin el estigma del concurso, que en este sector es especialmente dañino porque compromete la confianza de los compradores de vivienda en construcción, de los promotores que han contratado la obra y de las entidades financiadoras de los proyectos. El plan puede incluir quitas, esperas, capitalización de deuda y, cuando procede, la venta de una unidad productiva como parte del mecanismo de reestructuración.
El proceso exige la elaboración de un plan que incluya un análisis de viabilidad, una propuesta de pagos para cada clase de acreedores y una comparación con el valor que obtendrían en un escenario de liquidación. Este último elemento – el «test del mejor interés de los acreedores» – es uno de los puntos más técnicos del proceso y requiere una valoración financiera rigurosa de los activos.
Cuando el plan incluye la transmisión de la unidad productiva a un tercero, la negociación con los acreedores se vuelve más compleja. El precio de la transmisión, la asignación de los pasivos laborales y el tratamiento de los créditos hipotecarios sobre los activos transmitidos deben articularse de forma coherente. Cualquier incoherencia en la estructura puede convertirse en motivo de impugnación por los acreedores disidentes.
Los juzgados de lo mercantil han venido admitiendo planes que incluyen ventas de unidad productiva cuando la propuesta acredita de forma convincente que el valor obtenido para los acreedores es superior al que resultaría de una liquidación convencional. La carga de la prueba recae sobre el deudor; el diseño del plan debe anticipar y responder a los argumentos que los acreedores disidentes plantearán ante el juez.
Para una revisión detallada de la experiencia en procesos de homologación judicial, puede consultar nuestro caso práctico sobre homologación de un plan.
Desde el 1 de enero de 2023, el Derecho concursal español incorpora un procedimiento especial para microempresas que simplifica de forma significativa el proceso para entidades de reducida dimensión. Este procedimiento, más ágil y menos costoso que el concurso ordinario, está diseñado para facilitar tanto la reestructuración como la liquidación ordenada – incluyendo la venta de unidad productiva – de empresas que no alcanzan los umbrales del concurso ordinario.
En el sector inmobiliario y de construcción, la estructura de pequeñas sociedades vehiculares hace que este procedimiento sea aplicable a una proporción elevada de las entidades en dificultades. Una promotora que gestiona una única promoción a través de una sociedad de propósito específico, o una constructora de tamaño reducido con un pasivo acotado, pueden acogerse a este procedimiento y obtener una transmisión de la unidad productiva en plazos considerablemente más breves que los del concurso ordinario.
La simplificación procedimental no significa ausencia de rigor jurídico. La calidad del plan de liquidación y la identificación del comprador adecuado siguen siendo factores determinantes. Lo que cambia es el coste de la administración concursal y la duración del proceso, que en los supuestos más sencillos puede reducirse de forma sustancial.
Si tiene dudas sobre si el régimen de segunda oportunidad o los mecanismos de exoneración del pasivo pueden ser relevantes para su situación, le recomendamos consultar nuestro centro de preguntas frecuentes sobre segunda oportunidad.
La tesis que sostenemos de forma consistente en nuestra práctica es la siguiente: en una empresa inmobiliaria o constructora en dificultades, cada mes de retraso en la activación del asesoramiento especializado se traduce en un coste adicional que, con frecuencia, supera con creces el coste del asesoramiento mismo.
¿Por qué? Por varias razones que se acumulan. Primera: los activos inmobiliarios se deterioran cuando la obra se detiene. Un edificio en construcción que lleva meses paralizado pierde valor de mercado, genera reclamaciones de los compradores que han pagado anticipos y expone a la empresa a penalizaciones contractuales. Segunda: los contratos con subcontratistas y proveedores se rescinden o se renegocian en condiciones peores cuando la crisis se hace pública. Tercera: los posibles compradores de la unidad productiva, cuando llegan a conocer el proceso en una fase avanzada de deterioro, ofrecen precios sustancialmente inferiores a los que habrían pagado si hubieran entrado en un proceso ordenado y competitivo.
El asesoramiento temprano permite, en cambio, gestionar la información con discreción, preparar el perímetro de la unidad productiva antes de que el mercado conozca la situación, identificar compradores cualificados en un proceso confidencial y negociar con los acreedores financieros antes de que activen sus garantías. Todo ello dentro de los plazos que la normativa concursal establece y con el margen suficiente para elegir el instrumento más adecuado.
Acompañamos con regularidad a empresas del sector inmobiliario y de construcción en procesos de reestructuración que han evitado el concurso mediante la activación temprana de los instrumentos preconcursales. En los casos en que el concurso era inevitable, la preparación anticipada del proceso de venta de unidad productiva ha permitido cerrar la transmisión en los plazos previstos y con condiciones más favorables para los acreedores y los trabajadores.
La práctica de nuestra firma indica que las empresas que contactan con nosotros en la fase de insolvencia inminente – antes de que se haya producido el incumplimiento formal de las obligaciones de pago – tienen un abanico de opciones notablemente más amplio que aquellas que esperan al impago efectivo.
Antes de cerrar este análisis, recogemos los puntos de control que, en nuestra experiencia, toda dirección debería verificar cuando se detectan señales de insolvencia inminente en una empresa del sector.
Si alguno de estos puntos no tiene respuesta clara, el momento de actuar es ahora. La inacción no es neutral: cada semana que pasa sin una estrategia definida estrecha las opciones disponibles.
La venta de unidad productiva en el sector inmobiliario y de construcción intersecta con varias áreas de práctica que trabajamos de forma coordinada en Velarde & Vidal. El proceso concursal genera, con frecuencia, litigios paralelos frente a acreedores que impugnan la transmisión o frente a administradores que enfrentan acciones de responsabilidad; en esos casos, nuestra práctica de litigación y arbitraje actúa en paralelo al proceso concursal. Del mismo modo, la reestructuración de una empresa del sector puede implicar operaciones societarias – fusiones, escisiones, aportaciones de rama de actividad – que requieren la coordinación con nuestra práctica de Derecho societario y operaciones.
Para conocer el alcance completo de nuestra práctica de reestructuración e insolvencia, le invitamos a visitar el área de práctica en nuestro sitio.
Para una primera valoración, escríbanos a info@velardevidal.com.
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