Una oportunidad inmobiliaria no aprovechada a tiempo tiene un coste que rara vez figura en ningún balance. En el actual entorno de tipos de interés y búsqueda de activos alternativos, los inversores extranjeros han reactivado su interés por el mercado español: suelo, oficinas, activos hoteleros y activos logísticos acumulan una demanda que exige decisiones rápidas y estructuras bien calibradas. El error más frecuente no es elegir el activo equivocado. Es llegar al cierre sin haber auditado los riesgos que lo condicionan.
El caso que describimos parte de una situación habitual en nuestra práctica. Un fondo de inversión de capital europeo – con sede en un Estado miembro de la Unión Europea distinto de España – identifica un edificio de uso terciario en una ciudad española de tamaño medio. El activo lleva desocupado más de dos años. El vendedor, una sociedad española controlada por una familia empresaria, necesita liquidez y fija un plazo corto para el cierre.
El inversor llega con un término de interés firmado, un precio pactado informalmente y la convicción de que, al estar el inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad, el riesgo es residual. Esa convicción es el primer mito que hay que desmontar.
La inscripción registral acredita titularidad. No acredita situación urbanística, cargas ocultas, situación arrendaticia activa, contingencias fiscales pendientes ni la adecuación del uso permitido a los planes del inversor. Hemos visto operaciones bloquearse semanas antes del cierre por situaciones que una diligencia debida (due diligence) de tres semanas habría revelado desde el principio.
La normativa española articula el acceso de inversores extranjeros al mercado inmobiliario en varios planos. Conviene separarlos con claridad.
Control de inversiones extranjeras directas. Para determinados sectores estratégicos, la normativa española establece un régimen de autorización previa. Los activos inmobiliarios vinculados a infraestructuras críticas o actividades reguladas pueden quedar sujetos a ese régimen. En nuestra experiencia, la mayoría de las operaciones de oficinas y uso terciario convencional no activan el procedimiento de autorización previa, pero conviene verificarlo desde la fase de estructuración.
El derecho urbanístico es el segundo eje ineludible. La calificación del suelo, los parámetros de edificabilidad, la clasificación del uso y la situación de las licencias vigentes o en tramitación determinan, en la práctica, el valor real del activo y la viabilidad del proyecto que el inversor tiene en mente. Que la edificación exista no significa que esté en situación legal consolidada. El Tribunal Supremo ha consolidado el criterio de que la prescripción de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística no equipara la situación del inmueble a la plena regularidad administrativa.
El tercer plano es fiscal. La operación puede estructurarse como compraventa de activo o como transmisión de participaciones de la sociedad propietaria. Cada modalidad genera implicaciones diferentes en el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD). Este último tributo está cedido a las Comunidades Autónomas y sus tipos varían territorialmente. Ningún presupuesto de operación está completo sin este cálculo.
La normativa tributaria también regula la plusvalía municipal – conocida formalmente como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) – con dos métodos de cálculo tras la reforma de 2021. El vendedor soporta el impuesto, pero el comprador debe conocer la cifra porque condiciona el precio neto de la operación y, en ocasiones, la voluntad de cierre del vendedor.
Una operación inmobiliaria con inversor extranjero tiene un calendario que no perdona demoras. Estas son las decisiones que definen el éxito o el fracaso.
La primera decisión es la estructura de adquisición. El inversor puede comprar el activo directamente a través de la entidad extranjera, constituir una filial española o adquirir las participaciones de la sociedad vendedora. Cada opción tiene un perfil fiscal, operativo y de responsabilidad diferente.
La sociedad patrimonial española es, en muchos casos, el vehículo más eficiente para la gestión continuada del activo, la distribución de rentas y la eventual desinversión. Permite separar el riesgo del activo del resto del patrimonio del inversor y facilita la incorporación de co-inversores o la financiación bancaria local. También obliga a cumplir con las obligaciones contables, de depósito de cuentas y fiscales propias de cualquier sociedad de capital española.
Si la adquisición es de participaciones, el comprador asume las contingencias históricas de la sociedad vendida. La diligencia debida en ese supuesto debe ser más extensa: cubre el activo y la compañía.
La diligencia debida inmobiliaria bien ejecutada cubre cinco frentes: título y cargas registrales, situación urbanística y de licencias, situación arrendaticia, contingencias fiscales y laborales (si hay personal vinculado al activo) y estado físico y medioambiental del inmueble.
En el caso que describimos, la revisión urbanística reveló que una parte de la última planta del edificio había sido ampliada sin licencia. La ampliación tenía más de seis años, lo que la situaba en una zona gris respecto a la prescripción de la acción de restablecimiento urbanístico. Sin embargo, el inmueble no podía ser objeto de una nueva licencia de obras de entidad hasta que la situación no quedara aclarada administrativamente.
El inversor, informado de esta circunstancia antes del cierre, optó por renegociar el precio y condicionar el cierre a un procedimiento de regularización previo. La operación se realizó. El coste de la regularización se dedujo del precio pactado inicialmente. Sin la diligencia debida, ese coste habría recaído íntegramente sobre el comprador.
La situación arrendaticia es otro vector crítico. Un contrato de arrendamiento comercial inscrito vincula al nuevo propietario con independencia del cambio de titularidad. Si el activo está en parte arrendado, el comprador debe conocer las condiciones del arrendamiento, las rentas, las cláusulas de actualización y las opciones de prórroga o resolución antes de formular cualquier oferta vinculante.
El vendedor marcó un plazo de cierre de sesenta días desde la firma del contrato de arras. Ese calendario era viable, pero ajustado. La diligencia debida se completó en dieciocho días. La negociación del ajuste de precio por la irregularidad urbanística consumió diez días adicionales. La constitución de la filial española, apertura de cuenta bancaria y obtención del Número de Identificación Fiscal para la entidad no residente se resolvieron en paralelo en menos de tres semanas.
El cierre notarial se produjo en el día cuarenta y siete. La liquidación del ITP y AJD ante la Hacienda autonómica correspondiente se efectuó dentro del plazo legal. La inscripción registral se obtuvo en los días siguientes.
¿Qué habría ocurrido si el inversor hubiera abordado la estructuración fiscal y la diligencia debida de forma secuencial, en lugar de paralela? El plazo de sesenta días habría resultado insuficiente. La operación se habría perdido.
En nuestra experiencia asesorando a inversores extranjeros en España, el momento en que se solicita asesoramiento jurídico determina, más que cualquier otro factor, el coste total de la operación.
Cuando el asesoramiento llega antes de la firma de la hoja de términos (term sheet), el abogado puede influir en la estructura de la operación, en las condiciones suspensivas del contrato de arras y en la distribución del riesgo entre comprador y vendedor. Cuando llega después del contrato de arras, su función se reduce a ejecutar una estructura que ya está predefinida y, en ocasiones, a gestionar consecuencias que no se anticiparon.
El caso descrito es un ejemplo de lo primero. La intervención temprana permitió identificar el riesgo urbanístico, cuantificarlo, traducirlo a precio y cerrarlo como condición contractual. Ese ajuste de precio cubrió con creces los honorarios de la diligencia debida.
La estructura fiscal elegida – filial española con el activo en balance – también resultó de la planificación inicial. Una adquisición directa por la entidad no residente habría generado obligaciones de retención sobre las rentas inmobiliarias y un perfil de desinversión menos eficiente. La sociedad patrimonial española, convenientemente articulada, evitó esa fricción fiscal sin necesidad de estructuras artificiales ni planificación agresiva.
Hemos estructurado operaciones inmobiliarias y de inversión extranjera en oficinas, suelo y activos hoteleros. En todos los casos, la variable que más diferencia el resultado es la anticipación en la identificación y gestión de los riesgos.
Más allá de los riesgos del activo, la condición de inversor extranjero introduce variables adicionales que conviene gestionar de forma explícita.
El primero es el régimen de control de inversiones extranjeras directas ya mencionado. El segundo es la identificación fiscal del inversor en España: la obtención del Número de Identificación de Extranjero (NIE) o del NIF de la entidad no residente es un trámite previo e imprescindible que, si no se inicia con antelación suficiente, puede bloquear el otorgamiento notarial.
El tercero es la estructura de financiación. Si el inversor financia parte de la adquisición mediante préstamo concedido por la matriz extranjera, la normativa tributaria española establece reglas específicas sobre precios de transferencia y limitación a la deducibilidad de intereses. Ignorar estas reglas puede convertir una estructura financieramente razonable en un problema fiscal de primera magnitud.
El cuarto riesgo es el de la doble imposición. España tiene suscrita una amplia red de convenios para evitar la doble imposición. El convenio aplicable determina la tributación de los rendimientos del activo y de la ganancia en la desinversión. Conocer este marco desde el inicio evita sorpresas en el retorno.
El quinto, y no menos relevante, es el riesgo reputacional y de cumplimiento normativo en materia de prevención del blanqueo de capitales. Las operaciones inmobiliarias son un sector de atención preferente por parte de las autoridades. El notario, el banco y el asesor están obligados a aplicar procedimientos de identificación del beneficiario efectivo. Una estructura opaca o ineficientemente documentada no solo genera fricción en la operación: puede activar procedimientos de supervisión que la bloqueen.
Una de las decisiones más infravaloradas en la estructuración de una inversión inmobiliaria es la estrategia de desinversión. La forma en que se estructura la entrada condiciona la fiscalidad de la salida y la viabilidad de ciertas modalidades de desinversión.
En el caso descrito, el inversor previó un horizonte de entre cinco y siete años. La estructura elegida – sociedad patrimonial española con participaciones íntegramente controladas por la entidad europea – permitiría en el momento de la desinversión optar entre la transmisión del activo o la transmisión de las participaciones de la filial. Esa optatividad tiene valor. No todas las estructuras la permiten.
La transmisión de participaciones puede beneficiarse, en determinadas circunstancias, de la exención para evitar la doble imposición sobre plusvalías prevista en la legislación del Impuesto sobre Sociedades. La aplicabilidad de esa exención depende de requisitos de participación y antigüedad que deben planificarse desde el momento de la adquisición, no en el momento de la venta.
¿Cuánto vale esa planificación? La diferencia entre una desinversión sujeta al tipo general del Impuesto sobre Sociedades – el 25 % para entidades residentes – y una desinversión parcial o totalmente exenta puede representar una parte muy relevante del retorno total de la operación. Este es, precisamente, el tipo de decisión que no puede corregirse a posteriori.
Las lecciones que se extraen de este caso tienen aplicación directa para cualquier empresa que esté evaluando una inversión inmobiliaria relevante, ya sea como compradora o como plataforma receptora de capital extranjero.
La primera lección es que la diligencia debida debe comenzar antes de la firma del contrato de arras. El contrato de arras es un compromiso vinculante. Si la diligencia debida revela riesgos después de su firma, la capacidad de renegociación del comprador se reduce drásticamente.
La segunda es que la estructura fiscal no es un detalle de cierre. Es una decisión estratégica que debe tomarse al principio, con todos los parámetros del inversor sobre la mesa.
La tercera es que los plazos administrativos – urbanismo, registro, liquidación de tributos – no son negociables. El calendario de la operación debe construirse sobre esos plazos reales, no sobre estimaciones optimistas.
La cuarta es que el inversor extranjero necesita, además del asesoramiento sobre el activo, un interlocutor que conozca la práctica de los registros, la Hacienda autonómica correspondiente, el derecho urbanístico local y la normativa de inversión extranjera. Esa combinación no es habitual fuera de un equipo especializado.
La quinta, y quizá la más importante: la operación inmobiliaria no termina con la escritura notarial. Termina con el activo generando el rendimiento previsto dentro de la estructura correcta. Ese resultado requiere una gestión jurídica y fiscal continuada.
Las operaciones inmobiliarias con componente internacional tienen, con frecuencia, una dimensión societaria relevante: constitución o restructuración del vehículo de inversión, incorporación de co-inversores o pactos de socios para la gestión del activo. Nuestra práctica de Inmobiliario, urbanismo e inversión extranjera trabaja de forma coordinada con el área de Derecho societario y operaciones para cubrir esa dimensión sin fricciones.
En operaciones situadas en Galicia y el noroeste peninsular, donde la combinación de activos logísticos, industriales y de uso mixto presenta un perfil específico, nuestro equipo opera con conocimiento directo de la realidad urbanística y registral de la región: puede consultar más sobre nuestro trabajo en Inmobiliario e inversión extranjera en A Coruña.
Si está evaluando la venta de un activo para obtener liquidez manteniendo su uso, la comparativa entre las distintas alternativas de financiación puede resultar determinante: consulte nuestro análisis sobre sale-leaseback frente a financiación bancaria para comprender las implicaciones de cada opción.
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