El sector turístico y hotelero en España concentra operaciones de compraventa de singular complejidad fiscal. Las estructuras societarias acumuladas durante años de crecimiento, la diversidad de activos – inmuebles, marcas, contratos de gestión, franquicias – y la presencia habitual de inversores internacionales convierten cada proceso de desinversión en un ejercicio de planificación donde la secuencia de decisiones determina, casi por sí sola, la carga tributaria final. La Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) mantiene un escrutinio creciente sobre este tipo de transacciones, y el margen para corregir errores tras el cierre es, en la práctica, muy reducido.
El turismo y la hostelería generan en España una parte significativa del producto interior bruto y del empleo, según las estadísticas del Instituto Nacional de Estadística (INE). Esta relevancia económica tiene un correlato directo en la actividad inspectora: se trata de un sector donde los grupos empresariales crecen por adquisiciones sucesivas, donde coexisten titularidades directas e indirectas de inmuebles, y donde el valor de los activos intangibles – la marca, la reputación, el posicionamiento en plataformas digitales – resulta especialmente difícil de documentar.
Cuando llega el momento de vender, la empresa transmitente se encuentra ante una estructura que no siempre fue concebida con la salida en mente. Ahí reside el problema central. La creencia de que la planificación fiscal solo importa cuando llega la inspección es, precisamente, el error más costoso que cometen los propietarios de empresas turísticas. La documentación previa y el régimen aplicable determinan la factura fiscal mucho antes de que aparezca ningún inspector en escena.
En nuestra experiencia asesorando a empresas del sector, los riesgos se concentran en tres momentos: la estructuración de la operación, la valoración de los activos transmitidos y la gestión de las obligaciones tributarias postransacción. Ignorar cualquiera de ellos tiene consecuencias que se revelan, invariablemente, demasiado tarde.
El caso que analizamos corresponde a un grupo familiar del sector turístico con presencia en varias Comunidades Autónomas del litoral mediterráneo. El grupo había crecido durante más de dos décadas mediante la adquisición directa de inmuebles y la creación de sociedades operadoras de gestión hotelera. Al momento de iniciar el proceso de venta, la estructura consolidada presentaba varias particularidades relevantes desde el punto de vista tributario.
En primer lugar, parte de los inmuebles estaban integrados en las mismas sociedades que operaban los establecimientos. Esto mezclaba, en una misma entidad, la titularidad de activos de inversión con la actividad empresarial hotelera. En segundo lugar, uno de los socios principales había trasladado su residencia fiscal a otro Estado miembro de la Unión Europea años atrás, lo que incorporaba la dimensión de la fiscalidad internacional a cualquier análisis de la transmisión. En tercer lugar, el grupo no disponía de una documentación coherente y actualizada sobre la valoración de las operaciones vinculadas entre las distintas sociedades del perímetro, lo que abría un flanco en materia de precios de transferencia.
El comprador potencial, un operador institucional con capital extranjero, había planteado una operación estructurada como adquisición de acciones de la sociedad holding. Esa propuesta inicial, aparentemente sencilla, contenía implicaciones fiscales que el grupo transmitente no había evaluado en profundidad.
La normativa tributaria española no es neutral ante la forma en que se instrumenta una compraventa de empresa. La distinción entre venta de activos y venta de participaciones no es solo mercantil: genera consecuencias fiscales distintas para el transmitente, para el adquirente y, en operaciones con componente internacional, para la Hacienda del Estado de residencia del socio.
Conforme a la Ley del Impuesto sobre Sociedades, la renta obtenida por la sociedad transmitente en la venta de participaciones puede, en determinadas circunstancias, quedar exenta si se cumplen los requisitos de la exención por doble imposición. Sin embargo, esa exención no opera de forma automática. Exige que la participación transmitida supere un umbral de participación mínima y que la entidad participada haya estado sujeta a un impuesto análogo al Impuesto sobre Sociedades en el ejercicio en que se transmite. En grupos que han crecido de forma orgánica y no siempre con estructura planificada, acreditar estos extremos puede resultar más complejo de lo que parece.
La AEAT ha venido revisando con especial atención las operaciones de reestructuración previas a una venta cuando aprecia que la reorganización tuvo por objeto principal la obtención de una ventaja fiscal. En ese escenario, la doctrina de la simulación y la cláusula antiabuso de la normativa tributaria ofrecen a la Administración instrumentos para regularizar la situación con consecuencias de gran calado.
¿Cuándo empieza, entonces, a ejecutarse la planificación fiscal? La respuesta es clara: antes de que se inicie cualquier negociación con el comprador. Una vez que la hoja de términos (term sheet) está sobre la mesa, el margen de maniobra se estrecha de forma considerable. Modificar la estructura de la operación una vez iniciado el proceso de diligencia debida (due diligence) no solo encarece el proceso; puede generar indicios que la AEAT interprete desfavorablemente.
Ante la situación descrita, el equipo de Velarde & Vidal articuló la intervención en tres ejes de trabajo simultáneos.
Primera palanca: la segregación de activos inmobiliarios previa a la transmisión. La coexistencia de inmuebles de inversión y actividad operadora en una misma entidad generaba una estructura que ni el transmitente ni el comprador consideraban óptima. La segregación de los activos inmobiliarios hacia una sociedad patrimonial independiente, cuando se ejecuta con suficiente antelación y está amparada en un motivo económico válido, puede acogerse al régimen fiscal especial de reestructuración de empresas. Este régimen, previsto en la Ley del Impuesto sobre Sociedades, permite diferir la tributación de las plusvalías generadas en la reorganización interna. La clave está en acreditar que la operación responde a una lógica empresarial real y no exclusivamente a la optimización fiscal de la transmisión futura.
Segunda palanca: el análisis de la posición fiscal del socio no residente. El socio con residencia fiscal en otro Estado miembro de la Unión Europea estaba sujeto a un régimen que exigía verificar la aplicabilidad del convenio para evitar la doble imposición suscrito entre España y ese Estado. La ganancia de capital derivada de la transmisión de participaciones puede tributar tanto en el Estado de residencia del transmitente como en España, dependiendo del convenio aplicable y de la composición del patrimonio de la entidad transmitida. Cuando el valor del inmueble supera una determinada proporción del valor de la sociedad, la mayoría de los convenios atribuyen a España la potestad tributaria sobre esa ganancia. Verificar este extremo con precisión evitó una contingencia de importe significativo.
Tercera palanca: la regularización de la documentación de precios de transferencia. Las operaciones vinculadas entre las sociedades del grupo – prestaciones de servicios de gestión, cesión de marcas, financiación intragrupo – carecían de la documentación exigida por la normativa reguladora de los precios de transferencia. Ante una eventual inspección de la AEAT durante el período posterior a la venta, esa carencia habría generado una exposición sancionadora relevante. La regularización documental, apoyada en valoraciones de mercado coherentes y debidamente soportadas, redujo ese riesgo de forma sustancial.
La gestión del calendario es, en nuestra experiencia, uno de los aspectos más infravalorados por los propietarios de empresas turísticas que afrontan una venta. Los plazos fiscales no se acomodan al ritmo de la negociación mercantil.
La reorganización previa – cuando resulta procedente – exige un período mínimo de mantenimiento de la estructura resultante para que la AEAT no cuestione la naturaleza del motivo económico válido. Ese período no está tasado en la norma de forma rígida, pero la práctica inspectora y la doctrina administrativa consolidan la idea de que una venta consumada inmediatamente después de la reorganización debilita el argumento del motivo económico. En nuestra práctica habitual recomendamos que medie un tiempo razonable entre ambas operaciones, lo que obliga a iniciar la planificación con suficiente antelación respecto a la fecha prevista de cierre.
El depósito de cuentas anuales en el Registro Mercantil y la formulación de las cuentas del ejercicio son también elementos que el comprador y su asesor revisarán durante la diligencia debida. Una situación de incumplimiento en esos trámites – dentro del mes siguiente a la aprobación de las cuentas por la junta y dentro de los seis primeros meses del ejercicio para su aprobación – puede generar alertas que complican o encarecen la operación.
Merece mención especial la situación de los directivos internacionales incorporados al grupo comprador. En operaciones de consolidación hotelera, es frecuente que el nuevo propietario introduzca gestores desplazados desde su país de origen. El régimen de impatriados, conocido coloquialmente como régimen Beckham, permite a estos profesionales tributar a un tipo del 24 % hasta 600.000 euros de base durante el año del cambio de residencia y los cinco siguientes, siempre que no hayan sido residentes en España durante los cinco años anteriores. Planificar esta cuestión desde el inicio de la incorporación, y no a posteriori, es lo que permite aprovechar este incentivo de forma efectiva.
La prescripción tributaria general en España es de cuatro años. Esto significa que cualquier contingencia derivada de la estructura previa a la venta – operaciones vinculadas no documentadas, reorganizaciones cuestionadas – puede ser regularizada por la AEAT dentro de ese período desde que finaliza el plazo de presentación de cada declaración afectada. El comprador lo sabe, y lo refleja habitualmente en las cláusulas de retención de precio y en las garantías de la escritura de compraventa.
Hemos asistido a empresas y directivos en inspecciones, reestructuraciones y planificación fiscal internacional. La experiencia acumulada en el sector turístico nos permite afirmar que el momento de intervención del asesor fiscal determina en gran medida el resultado de la operación.
En el caso descrito, la intervención temprana permitió ejecutar la reorganización de activos con suficiente antelación, documentar las operaciones vinculadas pendientes con el soporte técnico adecuado y estructurar la transmisión de forma que la exención por doble imposición fuera aplicable sobre la renta societaria generada. La posición del socio no residente quedó aclarada mediante un análisis del convenio aplicable, evitando una doble tributación que, de haberse materializado, habría supuesto un coste de importe significativo para los transmitentes.
El proceso no estuvo exento de complejidades. La negociación con el comprador sobre las cláusulas de representaciones y garantías (representations and warranties) fue intensa en lo relativo a las contingencias fiscales históricas. Sin embargo, la documentación ordenada y la posición fiscal saneada permitieron al grupo transmitente negociar desde una posición sólida, reduciendo el importe retenido en escrow para cubrir contingencias posttransacción y acortando el período de garantía.
Eso es, en síntesis, lo que la planificación fiscal temprana aporta en una operación de venta en el sector turístico: no elimina la complejidad, pero sí evita que la complejidad se transforme en coste no previsto.
Toda operación de venta de una empresa turística deja lecciones replicables. Las más relevantes, en nuestra experiencia, son las siguientes.
¿Aplican estas lecciones solo a los grandes grupos? En absoluto. Los grupos familiares de tamaño medio son, de hecho, los que más frecuentemente incurren en los errores descritos, precisamente porque no siempre cuentan con asesoría fiscal especializada de forma continuada.
El turismo es, por definición, un sector de atracción de capital extranjero. Fondos de inversión, family offices internacionales y operadores institucionales europeos y norteamericanos participan activamente en el mercado de adquisición y desinversión de activos hoteleros en España.
Cuando el comprador es una entidad no residente, la operación incorpora una capa adicional de complejidad. La normativa de inversión extranjera directa puede exigir, en determinados supuestos, autorización previa cuando el adquirente procede de determinados países o cuando la operación supera los umbrales fijados por la normativa de control de inversiones extranjeras. Este régimen de autorización previa para sectores estratégicos afecta a operaciones en sectores que van desde la infraestructura de transporte hasta la hostelería de cierta dimensión, conviene verificarlo caso a caso.
La fiscalidad internacional también aparece en la estructura del adquirente. Los vehículos de inversión extranjeros suelen articularse a través de estructuras de holding que buscan aprovechar los regímenes de exención de dividendos o de plusvalías previstos en los convenios. La verificación de la sustancia económica real de esas estructuras es un elemento que la AEAT examina con especial atención en el marco de sus actuaciones de control internacional.
Coordinamos con abogados locales de confianza en la jurisdicción correspondiente cuando la operación requiere análisis del tratamiento fiscal en el país de origen del inversor, garantizando así una visión integrada de la transacción desde ambos extremos.
Para profundizar en los aspectos de fiscalidad internacional aplicables a este tipo de estructuras, puede consultar nuestros recursos sobre preguntas frecuentes en fiscalidad internacional, donde desarrollamos las cuestiones más habituales en operaciones con componente transfronterizo.
A modo de síntesis operativa, y sin que este listado sustituya al análisis particularizado de cada operación, los elementos que toda dirección debería verificar antes de iniciar un proceso de venta son los siguientes.
La asesoría fiscal de empresas en el sector turístico no es solo una cuestión de cumplimiento. Es, en las operaciones de cierta entidad, un elemento que forma parte del valor de la transacción misma.
Las operaciones de venta en el sector turístico y hotelero se solapan habitualmente con cuestiones de Derecho societario y estructuración de la adquisición. Nuestro equipo de asesoría fiscal y tributaria trabaja en coordinación con los especialistas en Derecho societario y M&A para ofrecer una visión integrada de cada transacción. Asimismo, las empresas del sector salud que afrontan operaciones similares pueden encontrar metodología aplicable en nuestra guía para el sector salud y farmacéutico sobre gestión de obligaciones regulatorias.
Para una primera valoración, escríbanos a info@velardevidal.com.
Plantear mi casoEste contenido es informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para un análisis de su situación, contacte con info@velardevidal.com.