Inmobiliario y construcción: junta universal vs junta convocada

En el sector inmobiliario y de construcción, las decisiones societarias más relevantes se adoptan en junta de socios. Elegir entre una junta universal y una junta convocada no es un mero trámite formal: condiciona la validez de los acuerdos, la exposición de la sociedad a impugnaciones y, en última instancia, el éxito de una operación de venta, entrada de inversor o reestructuración accionarial. Cuando se pierde esa ventana de decisión, el coste de subsanar los defectos puede superar con creces el de haberlo gestionado correctamente desde el principio.

El marco societario aplicable y lo que exige a la empresa inmobiliaria o constructora

La Ley de Sociedades de Capital es la norma de referencia para ambas modalidades de junta. Establece los requisitos de convocatoria, el quórum necesario y las mayorías exigidas para cada tipo de acuerdo. Ninguna de las dos modalidades es intrínsecamente superior: cada una responde a circunstancias distintas.

La junta convocada es la vía ordinaria. Garantiza que todos los socios han tenido conocimiento previo del orden del día con la antelación mínima exigida y han podido preparar su posición. Esta garantía es especialmente relevante cuando la sociedad tiene socios con intereses divergentes, cuando hay pactos de socios que regulan derechos de arrastre o de adquisición preferente, o cuando el acuerdo requiere inscripción registral para desplegar efectos frente a terceros.

La junta universal, en cambio, prescinde del trámite de convocatoria. Su validez descansa sobre dos requisitos que deben concurrir simultáneamente: la presencia o representación del cien por cien del capital social y el acuerdo unánime de los presentes para constituirse en junta. Si alguno de los socios objeta la celebración o no está representado, la junta no puede constituirse como universal. El acuerdo que se adoptara en esas circunstancias sería impugnable.

En el sector inmobiliario y de construcción, la estructura de capital presenta particularidades que complican la gestión de ambas modalidades. Es frecuente encontrar sociedades con socios que son personas jurídicas extranjeras, fondos de inversión o vehículos holding con cadenas de representación complejas. Verificar que la representación es válida y suficiente antes de constituir una junta universal requiere una revisión documental rigurosa. Ningún operador prudente prescinde de ella.

Hemos observado, en nuestra práctica asesorando a promotoras y grupos constructores, que la tentación de convocar una junta universal para agilizar la firma de un acuerdo de venta o una ampliación de capital suele generar problemas cuando algún socio minoritario cuestiona posteriormente su representación o el alcance del mandato otorgado.

¿Qué diferencias prácticas separan ambas modalidades en una operación de M&A inmobiliaria?

Las operaciones de compraventa de empresa en el sector inmobiliario son, con frecuencia, compraventas de sociedades que ostentan activos –suelo, promociones en curso, carteras de alquiler o concesiones urbanísticas– en lugar de transmisiones directas de inmuebles. Esa estructura determina que los acuerdos societarios sean el vehículo de cierre de la operación.

El proceso de diligencia debida (due diligence) de la sociedad objetivo incluye siempre una revisión del libro de actas. Las irregularidades en las convocatorias o en la constitución de juntas anteriores son un hallazgo habitual que deprime el precio de adquisición o provoca la exigencia de declaraciones y garantías adicionales en el contrato de compraventa. Un comprador diligente no asumirá el riesgo de impugnación sin una rebaja proporcional o sin que el vendedor declare y garantice la regularidad de los acuerdos pasados.

La diferencia más operativa entre las dos modalidades se aprecia en los plazos:

• Junta universal: puede celebrarse el mismo día en que se decide hacerlo, siempre que todos los socios estén disponibles y de acuerdo. Es la vía que eligen muchas promotoras familiares para formalizar acuerdos urgentes antes del cierre de un ejercicio o de la firma de una escritura pública.
• Junta convocada: requiere respetar los plazos legales de antelación mínima desde la convocatoria hasta la celebración. Esos plazos están fijados por la legislación societaria y no son disponibles unilateralmente por los administradores. Su incumplimiento invalida la convocatoria.

Para una promotora que necesita aprobar un plan de financiación, autorizar una hipoteca sobre un activo o modificar el objeto social antes de cerrar la operación, el tiempo es un factor crítico. Pero la urgencia no justifica la informalidad: un acuerdo adoptado en junta universal sin que todos los socios estuvieran debidamente representados puede ser anulado por la vía judicial, con consecuencias que van desde la resolución del contrato de compraventa hasta la responsabilidad del administrador.

La tabla de decisión: cuándo elegir cada modalidad

La tabla refleja que la junta universal es eficiente en escenarios de capital concentrado y socios plenamente alineados. Cuando la operación inmobiliaria involucra a un fondo, a un inversor extranjero o a socios con intereses divergentes, la junta convocada ofrece mayor solidez frente a una eventual controversia.

¿Qué decisiones y plazos críticos debe gestionar la dirección de una empresa inmobiliaria?

El ciclo operativo de una promotora o grupo constructor genera decisiones societarias recurrentes que no admiten demora: aprobación de cuentas anuales, depósito de cuentas en el Registro Mercantil dentro del mes siguiente a su aprobación, autorización de operaciones de endeudamiento, modificaciones estatutarias vinculadas a cambios de objeto social o de capital, y aprobación de operaciones vinculadas con administradores o socios significativos.

Cada una de estas decisiones tiene su propio régimen de mayorías y, en algunos casos, requisitos de quórum reforzado. Una sociedad anónima de construcción que necesita aprobar una fusión por absorción de una filial propietaria de suelo tiene plazos y requisitos distintos a los de una sociedad limitada que quiere dar entrada a un socio industrial.

En nuestra experiencia, los plazos más críticos en el sector inmobiliario se agrupan en torno a tres momentos:

1. El cierre del ejercicio y la formulación de cuentas. El órgano de administración debe formular las cuentas anuales en el plazo de tres meses desde el cierre del ejercicio. Si ese plazo se incumple, la junta ordinaria que deba aprobarlas tampoco podrá celebrarse en los seis primeros meses del ejercicio siguiente, con el consiguiente riesgo de incumplimiento del depósito registral.
2. El período previo al cierre de una operación de compraventa. Es habitual que el comprador exija que, antes del cierre, la sociedad objetivo adopte determinados acuerdos: ratificación de contratos, renuncia a opciones de compra, modificación de poderes. Gestionarlos mediante junta universal cuando el capital está disperso entre varios socios es un riesgo que puede bloquear la firma.
3. Los procesos de financiación hipotecaria. Las entidades financiadoras exigen acreditación de que el administrador que firma la escritura de hipoteca ostenta las facultades necesarias, delegadas por la junta con los quórum correctos. Un acuerdo adoptado en junta universal con representación cuestionable puede generar una observación del registrador o del notario que paraliza el desembolso del préstamo.

¿Ha revisado su sociedad si los últimos acuerdos adoptados en junta universal son inatacables frente a un comprador exigente? La respuesta a esa pregunta tiene consecuencias directas sobre el precio y las condiciones de la operación.

El pacto de socios y la due diligence como factor de control en el inmobiliario

Existe una creencia extendida en el sector: con los estatutos estándar basta para regular la relación entre socios. Es un error que hemos visto reproducirse en promotoras de tamaño mediano que, al dar entrada a un fondo o a un inversor extranjero, descubren que sus estatutos no prevén ningún mecanismo de bloqueo, de salida forzosa ni de resolución de conflictos entre socios.

El pacto de socios y la diligencia debida (due diligence) determinan quién controla la sociedad y a qué precio se cierra la operación. Los estatutos fijan el marco mínimo legal; el pacto de socios es el instrumento donde las partes regulan lo que los estatutos no cubren: derechos de preferencia en la transmisión de participaciones, mecanismos de salida (tag-along, drag-along), cláusulas de no competencia (non-compete) y procedimientos de valoración en caso de desacuerdo.

En el contexto de una junta de socios, el pacto de socios puede establecer que determinados acuerdos no podrán adoptarse si no se respetan ciertos procedimientos de convocatoria o si no se alcanza un quórum de aprobación superior al legal. Esa cláusula tiene una lógica clara: proteger al socio minoritario frente a decisiones mayoritarias adoptadas en juntas universales improvisadas a las que no ha podido prepararse adecuadamente.

La revisión del libro de actas, de los estatutos y del pacto de socios es el primer paso de cualquier due diligence societaria en una operación inmobiliaria. Un acuerdo de ampliación de capital o de entrada de un inversor que no haya seguido el procedimiento previsto en el pacto de socios es, en muchos casos, incumplimiento contractual, además de posible causa de impugnación judicial del acuerdo social.

En nuestra práctica hemos observado que los conflictos societarios más costosos en el sector inmobiliario tienen su origen, casi siempre, en la ausencia de un pacto de socios sólido o en su redacción genérica, que no anticipa los escenarios de desacuerdo que inevitablemente surgen cuando el valor del activo aumenta o cuando un socio quiere salir y otro no.

¿Cuándo y por qué la junta universal puede ser una oportunidad perdida en construcción?

La junta universal bien ejecutada es un instrumento de eficiencia societaria. Permite adoptar acuerdos urgentes sin los tiempos de espera de la convocatoria ordinaria, lo que en el inmobiliario puede marcar la diferencia entre cerrar o perder una operación de adquisición de suelo o de desinversión de cartera.

Pero la oportunidad se pierde cuando se recurre a la junta universal por comodidad, sin verificar que todos los requisitos están cumplidos. Enumeramos los escenarios de mayor riesgo en el sector:

• Socios personas jurídicas sin acreditación de representación actualizada. Si el apoderado de un socio sociedad no acredita su vigencia mediante certificado actualizado del Registro Mercantil de origen, la representación puede ser cuestionada.
• Pactos de socios con cláusulas de convocatoria especial. Algunos pactos exigen notificación individual por escrito con un plazo mínimo para determinados acuerdos, incluso en junta universal. Ignorar esa cláusula es incumplir el pacto.
• Socios no residentes con poderes otorgados en el extranjero. Los poderes deben estar debidamente legalizados (apostilla o consulado). Un poder defectuoso invalida la representación y, con ella, la constitución de la junta como universal.
• Acuerdos que requieren mayorías cualificadas. La celebración de la junta como universal no modifica los requisitos de mayoría para su aprobación. Si el acuerdo exige mayoría reforzada por estatutos o por la ley, esa mayoría debe alcanzarse igualmente.
• Operaciones con financiación estructurada. Los bancos que financian promociones residenciales o activos terciarios exigen, en sus condicionados, que los acuerdos societarios vinculados a la operación se adopten con el máximo rigor formal. Una junta universal con dudas de validez puede activar una causa de vencimiento anticipado del crédito.

¿Está seguro de que la última junta universal de su sociedad holding cumpliría una revisión de due diligence exigente? Si hay alguna duda, el momento de revisarla es antes de iniciar la operación, no durante la negociación del contrato.

Cómo el asesoramiento temprano reduce el coste y el riesgo en el sector inmobiliario

La conclusión más práctica de esta comparativa es que la elección entre junta universal y junta convocada no puede hacerse sobre la marcha. Requiere un análisis previo de la estructura de capital, del pacto de socios vigente, del tipo de acuerdo que se va a adoptar y de la tolerancia al riesgo de la operación que ese acuerdo va a instrumentar.

Hemos asesorado operaciones societarias y de M&A en sectores tecnológico, industrial y de servicios, y la pauta es consistente: las empresas que integran el asesoramiento jurídico en la fase de estructuración de la operación, y no en la fase de cierre, incurren en menores costes de transacción y cierran con menos contingencias identificadas en el contrato.

En el sector inmobiliario, esa pauta se acentúa. Los activos tienen valor unitario elevado, los plazos de desarrollo son largos y los conflictos societarios durante la ejecución de una promoción o durante el proceso de desinversión de una cartera pueden paralizar proyectos de relevancia. La inversión en asesoramiento preventivo es, en términos económicos, asimétrica respecto al coste de un procedimiento de impugnación de acuerdos o de una disputa entre socios gestionada por la vía judicial.

El asesoramiento temprano en materia de juntas societarias permite, entre otras cosas:

• Verificar la regularidad de los acuerdos adoptados en los ejercicios previos, antes de que un comprador los identifique como contingencia.
• Redactar o actualizar el pacto de socios para que incluya mecanismos de convocatoria que se alineen con la realidad operativa de la sociedad.
• Determinar qué acuerdos son aptos para la vía universal y cuáles requieren convocatoria formal, en función del objeto del acuerdo y del perfil de los socios.
• Preparar la documentación de representación de los socios personas jurídicas con suficiente antelación para que no bloquee el calendario de la operación.
• Coordinar los acuerdos societarios con los calendarios notariales y registrales, evitando cuellos de botella en el cierre.

Una sociedad holding que gestiona una cartera de activos inmobiliarios tiene, estructuralmente, más exposición a estos riesgos que una sociedad operativa estándar. La multiplicidad de capas societarias, la posible existencia de socios en distintas jurisdicciones y la necesidad de coordinar acuerdos en varias sociedades del grupo simultáneamente hacen que la gestión de las juntas sea un vector de riesgo que no puede ignorarse.

Para operaciones transfronterizas en las que la sociedad objetivo tiene socios o filiales en otras jurisdicciones, coordinamos con abogados locales de confianza en la jurisdicción correspondiente para verificar la validez de los poderes y representaciones desde el origen.

Checklist de decisión: junta universal o junta convocada en el sector inmobiliario y de construcción

Antes de constituir cualquier junta en una sociedad del sector inmobiliario o de construcción, conviene responder afirmativamente a las siguientes preguntas:

• ¿Se ha verificado que el cien por cien del capital está presente o representado con poderes vigentes y suficientes? (Solo para junta universal.)
• ¿Existe pacto de socios en vigor que regule los requisitos de convocatoria y mayorías?
• ¿El tipo de acuerdo que se va a adoptar admite la modalidad de junta universal según los estatutos y el pacto de socios?
• ¿La representación de los socios personas jurídicas está acreditada mediante documentación actualizada?
• ¿Los poderes otorgados en el extranjero están legalizados y, en su caso, traducidos?
• ¿La entidad financiadora, si existe, ha sido informada o requiere algún tipo de validación previa del acuerdo?
• ¿El acuerdo que se va a adoptar requiere inscripción en el Registro Mercantil y se han previsto los plazos registrales?
• ¿La sociedad tiene el depósito de cuentas al día? Un registrador puede denegar la inscripción de acuerdos de sociedades con el depósito pendiente.
• ¿Se ha previsto la actuación notarial si el acuerdo requiere elevación a escritura pública?
• ¿La cadena de apoderamientos dentro de una estructura holding es coherente y está actualizada?

Este checklist no sustituye el análisis jurídico caso a caso. Cada operación inmobiliaria tiene su propia estructura y sus propios condicionantes. Lo que sí hace es identificar los puntos de fallo más frecuentes que hemos encontrado en la revisión de libros de actas y expedientes societarios de empresas del sector.

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La gestión de juntas de socios en el sector inmobiliario está directamente conectada con el asesoramiento en operaciones de Derecho societario y operaciones de M&A, donde abordamos la estructuración de la transacción, la negociación del pacto de socios y la revisión de la diligencia debida societaria. Las empresas del sector que operan también en mercados turísticos o con activos en destinos vacacionales pueden encontrar contexto adicional en nuestro dosier sobre Derecho societario y M&A en el sector turístico. Para quienes evalúan la financiación de la sociedad o la incorporación de capital externo, nuestra comparativa sobre ampliación de capital frente a deuda ofrece un análisis de las implicaciones societarias y fiscales de cada vía.