Cómo articular una joint venture inmobiliaria

Estructurar una alianza para el desarrollo o la adquisición de activos inmobiliarios es una de las decisiones estratégicas más complejas que afronta la dirección de una empresa inversora. La oportunidad puede desaparecer si los socios no acuerdan el vehículo jurídico adecuado antes de comprometer el capital. En nuestra experiencia asesorando a empresas en España, los proyectos que no definen la estructura desde el inicio afrontan costes de reorganización muy superiores a los del asesoramiento previo.

¿Qué es una joint venture inmobiliaria y qué formas jurídicas admite?

Una joint venture inmobiliaria es la asociación de dos o más partes que unen recursos para desarrollar, adquirir o gestionar activos inmobiliarios, compartiendo el control, los riesgos y el retorno. No existe en el ordenamiento español un tipo contractual denominado «joint venture». La forma jurídica la eligen las partes entre las opciones disponibles en la legislación mercantil.

Las tres estructuras más habituales son las siguientes:

• Sociedad de responsabilidad limitada (SL) de propósito especial: es la fórmula más utilizada en el mercado español para operaciones de rango medio. El capital social mínimo es de un euro conforme a la normativa societaria vigente, aunque en la práctica los socios aportan el importe necesario para financiar la operación o garantizar la solvencia frente a terceros. La SL ofrece flexibilidad estatutaria para articular los derechos políticos y económicos de cada socio.
• Sociedad anónima (SA): preferida cuando existe vocación de acceso a financiación institucional o de entrada de nuevos socios mediante transmisión de acciones. El capital social mínimo es de 60.000 euros, con el desembolso mínimo del 25 % en el momento de la constitución. Su régimen de transmisión es más abierto que el de la SL.
• Comunidad de bienes o unión temporal de empresas (UTE): soluciones más ligeras, sin personalidad jurídica propia o con personalidad limitada, adecuadas para proyectos de corta duración o cuando los socios prefieren evitar la creación de un nuevo vehículo societario. Tienen restricciones en el acceso a financiación bancaria y en el régimen de responsabilidad.

La elección entre estas opciones no es neutral desde el punto de vista fiscal. La estructura condiciona el tratamiento en el Impuesto sobre Sociedades, la deducibilidad de los gastos financieros y, en su caso, la aplicación de regímenes especiales como el de la sociedad patrimonial. Abordaremos este punto en la sección dedicada a la fiscalidad.

¿Cuál es el error más frecuente en esta fase? Optar por la comunidad de bienes porque «es más rápida» sin evaluar las consecuencias en el acceso a financiación hipotecaria y en la salida del socio. Hemos observado que esta decisión genera conflictos costosos cuando uno de los partícipes quiere desinvertir antes de lo previsto.

El pacto de socios: columna vertebral de la joint venture

La escritura de constitución del vehículo societario establece el marco legal. El pacto de socios – también llamado acuerdo de accionistas o shareholders' agreement – es el documento que define realmente cómo funcionará la alianza. Ambos instrumentos son complementarios e igualmente imprescindibles.

Un pacto de socios robusto para una joint venture inmobiliaria debe abordar al menos los siguientes bloques:

1. Gobierno y toma de decisiones: qué decisiones requieren unanimidad, qué porcentaje de mayoría es suficiente para decisiones ordinarias y quién preside el órgano de administración. En joint ventures entre dos socios paritarios (50/50), la cláusula de desempate es crítica para evitar el bloqueo societario.
2. Aportaciones y financiación: importes, plazos de desembolso, régimen de las aportaciones adicionales (drag-along de financiación) y consecuencias del incumplimiento.
3. Distribución del retorno: la cascada de distribución (waterfall) que determina quién cobra primero, en qué orden y con qué preferencia. Este punto es especialmente sensible cuando un socio aporta capital y otro aporta know-how o suelo.
4. Restricciones a la transmisión: cláusulas de derecho de tanteo, derecho de adquisición preferente y lock-up durante la fase de desarrollo. Limitan el riesgo de que un socio oportunista transmita su participación a un tercero no deseado.
5. Mecanismos de salida: las cláusulas drag-along (arrastre) y tag-along (acompañamiento) determinan cómo se gestiona la desinversión. La cláusula shoot-out (también conocida como Texas shoot-out) permite resolver bloqueos prolongados obligando a uno de los socios a comprar o vender a un precio fijado por el otro.
6. Resolución de conflictos: la joint venture puede derivar en litigio. El pacto debe definir si los conflictos se someten a arbitraje institucional – por ejemplo, ante el Centro Internacional de Arbitraje de Madrid (CIAM) – o a la jurisdicción ordinaria de los juzgados de lo mercantil.

En nuestra práctica, los pactos que no regulan el escenario de bloqueo ni la salida forzada terminan con frecuencia en litigios cuyo coste supera con creces el de haberlos negociado desde el inicio. La opción de arbitraje ante el CIAM ofrece confidencialidad y flexibilidad procedimental especialmente valoradas en operaciones de inversión con componente internacional.

¿Cómo se realiza la diligencia debida en una joint venture inmobiliaria?

La diligencia debida inmobiliaria (due diligence inmobiliaria) es el proceso sistemático de verificación del activo antes de comprometer capital. No es un trámite administrativo. Es la herramienta que permite detectar los riesgos que no aparecen en el folleto de venta ni en la nota simple del Registro de la Propiedad.

El mito más extendido en el mercado es que si el inmueble está inscrito en el Registro, la operación no tiene riesgos. La inscripción registral acredita la titularidad y las cargas formales. No garantiza la conformidad urbanística del activo, la inexistencia de deudas tributarias locales vinculadas al inmueble, la idoneidad de las licencias de actividad ni la ausencia de litigios pendientes.

La due diligence en una joint venture inmobiliaria tiene cuatro dimensiones:

• Legal y registral: verificación de cargas, hipotecas, servidumbres, derechos de tanteo y retracto legal, afecciones urbanísticas y estatuto de la propiedad horizontal si procede.
• Urbanística y de licencias: comprobación de la clasificación y calificación del suelo, el aprovechamiento urbanístico reconocido, el estado de las licencias de obras y actividad, y las obligaciones pendientes con la Administración derivadas del planeamiento. El riesgo urbanístico puede anular el valor de un activo aparentemente limpio. Los plazos de tramitación de licencias varían significativamente entre municipios y comunidades autónomas, y este factor debe integrarse en el modelo financiero de la joint venture.
• Fiscal: identificación de afecciones del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), deudas de la comunidad de propietarios, y análisis del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal), que desde la reforma de 2021 admite dos métodos de cálculo alternativos y cuya gestión incorrecta puede derivar en responsabilidades para el adquirente.
• Técnica y medioambiental: estado del inmueble, inspecciones técnicas en vigor, posible contaminación de suelos y compromisos de descontaminación que pudieran gravar el activo.

Cuando uno de los socios de la joint venture aporta el activo como contribución en especie, la due diligence cobra mayor relevancia: el socio que aporta capital necesita validar que el valor asignado al inmueble aportado refleja la realidad jurídica y urbanística del activo. Una sobrevaloración en la fase de aportación distorsiona toda la cascada de retorno.

Para operaciones que involucran inversión extranjera en España, la due diligence debe extenderse al análisis del régimen de control de inversiones extranjeras directas, que prevé autorización previa para determinados sectores estratégicos. Este régimen se ha reforzado progresivamente y conviene verificar si el sector o el activo concreto activa el mecanismo de revisión.

Estructura fiscal de la joint venture: decisiones que condicionan el retorno

La estructura fiscal no es un elemento de diseño posterior. Es una variable de entrada que determina el retorno neto de cada socio. Diseñarla al final, una vez constituido el vehículo, obliga a reestructuraciones costosas.

Los principales ejes de decisión fiscal en una joint venture inmobiliaria son los siguientes:

Impuesto sobre Sociedades. El tipo general es del 25 %. Las entidades de nueva creación tributan al 15 % en el primer período impositivo con base imponible positiva y en el siguiente. Si la joint venture se estructura como sociedad patrimonial, el régimen de compensación de rentas difiere del régimen general y conviene analizar su conveniencia caso por caso.

IVA e Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). La transmisión de inmuebles puede tributar alternativamente por IVA o por ITP, en función de si el transmitente es sujeto pasivo del IVA y de la naturaleza de la operación (primera o segunda transmisión). La opción por una u otra vía tiene implicaciones en la deducibilidad del impuesto soportado y en el coste de la operación. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y el ITP son tributos cedidos a las comunidades autónomas, con tipos que varían por territorio, por lo que conviene verificar el tipo aplicable en la comunidad autónoma donde radique el activo.

Financiación y deducibilidad de intereses. La normativa tributaria establece limitaciones a la deducibilidad de los gastos financieros en el Impuesto sobre Sociedades. El nivel de apalancamiento de la joint venture debe calibrarse con este límite en mente para no generar bases imponibles positivas artificialmente elevadas.

Régimen de distribución de dividendos y plusvalías. Cuando los socios son personas jurídicas, el régimen de exención de dividendos y plusvalías derivadas de participaciones significativas puede resultar aplicable, reduciendo la doble imposición. La planificación de la estructura de tenencia – incluyendo la posible interposición de una sociedad holding española o europea – es un elemento clave en operaciones con socios internacionales.

¿Resulta viable estructurar la joint venture de forma que los socios tributen de manera eficiente sin incurrir en prácticas elusivas? La respuesta es sí, siempre que la estructura responda a motivos económicos reales y no sea una construcción artificiosa. La legislación antiabuso y la normativa de operaciones vinculadas establecen los límites que deben respetarse.

En operaciones con socios extranjeros, el análisis de los convenios de doble imposición firmados por España con el país de residencia del inversor es imprescindible. Estos convenios pueden reducir la retención fiscal sobre dividendos y ganancias de capital remitidos al exterior, con un impacto directo en el retorno neto del socio internacional.

El régimen urbanístico y de licencias como variable de riesgo

El urbanismo es, en nuestra experiencia, el riesgo más subestimado en las joint ventures inmobiliarias. Un activo puede presentar un precio de adquisición atractivo precisamente porque el comprador no ha analizado en detalle la situación urbanística. Ese «descuento» encubre con frecuencia un coste de legalización, un aprovechamiento urbanístico inferior al esperado o, en los casos más graves, una situación de fuera de ordenación que limita las posibilidades de rehabilitación.

Los aspectos urbanísticos que deben verificarse antes de estructurar la joint venture incluyen:

• Clasificación y calificación del suelo según el planeamiento general vigente en el municipio.
• Compatibilidad del uso previsto – residencial, terciario, hotelero, logístico – con las condiciones urbanísticas del activo.
• Estado de cumplimiento de los deberes urbanísticos: cesiones, urbanización, equidistribución de cargas y beneficios.
• Vigencia y contenido de las licencias de obras y actividad existentes.
• Posibles expedientes de disciplina urbanística en curso, órdenes de demolición o requerimientos de legalización.
• Plazos estimados para la obtención de las licencias necesarias para desarrollar el proyecto previsto.

La variabilidad de los plazos de concesión de licencias entre municipios introduce un riesgo financiero real en el modelo de la joint venture. Un retraso significativo en la obtención de la licencia de obras impacta directamente en la tasa interna de retorno del proyecto. Este riesgo debe reflejarse en las proyecciones financieras y, en su caso, en las condiciones del pacto de socios – por ejemplo, mediante la vinculación del desembolso de tramos de capital a la obtención de hitos urbanísticos concretos.

Para activos en zonas costeras o con afecciones medioambientales específicas, el análisis debe extenderse a la legislación de costas, a los planes de ordenación del territorio de la comunidad autónoma y a las autorizaciones sectoriales de carácter ambiental.

¿Cómo gestionar la entrada de inversión extranjera en la joint venture?

España mantiene un régimen de control de inversiones extranjeras directas que ha experimentado modificaciones relevantes en los últimos años. Para determinadas operaciones que superan ciertos umbrales o que afectan a sectores estratégicos, la normativa exige autorización previa antes de ejecutar la inversión.

En el ámbito inmobiliario, la relevancia de este régimen depende del tipo de activo y del origen del inversor extranjero. Las adquisiciones de activos logísticos, de infraestructuras vinculadas a servicios esenciales o de inmuebles con relevancia para la seguridad nacional pueden activar el mecanismo de revisión con independencia de su importe. Conviene verificar caso por caso si la operación concreta está sujeta a notificación o autorización.

La due diligence de una joint venture con socio extranjero debe incluir, además, la verificación del cumplimiento de la normativa de prevención del blanqueo de capitales. Las operaciones inmobiliarias de importe relevante están sujetas a obligaciones reforzadas de identificación del titular real y de origen de fondos. El incumplimiento de estas obligaciones puede afectar a la validez de la operación y generar responsabilidades para los intervinientes.

Cuando el socio extranjero invierte a través de una estructura holding, el análisis debe extenderse a la sustancia económica del vehículo intermedio. La normativa fiscal española y la legislación antiabuso de la Unión Europea exigen que los vehículos de inversión tengan contenido real para acceder a los beneficios de los convenios de doble imposición y a las exenciones previstas en la legislación doméstica.

Hemos estructurado operaciones inmobiliarias y de inversión extranjera en oficinas, suelo y activos hoteleros, y en todos los casos la identificación temprana de los umbrales de control y de los requisitos de sustancia ha sido determinante para la viabilidad del calendario de cierre.

Calendario tipo y fases críticas de la joint venture inmobiliaria

Una joint venture inmobiliaria tiene un ciclo de vida que puede dividirse en cinco fases. Cada una tiene sus propios riesgos y decisiones irreversibles.

Fase 1 – Negociación y acuerdo de intenciones. Las partes suscriben una carta de intenciones o hoja de términos (term sheet) que establece las bases de la operación: valoración del activo o de las aportaciones, estructura de gobierno propuesta, régimen de exclusividad y plazo para el cierre. Un acuerdo de confidencialidad (NDA) debe preceder o acompañar al term sheet para proteger la información sensible compartida durante la negociación.

Fase 2 – Diligencia debida. Una vez firmado el term sheet, las partes acceden a la información del activo y del socio. El plazo es variable y depende de la complejidad del activo y del número de ángulos a revisar. Los hallazgos de la due diligence pueden modificar las condiciones del term sheet o dar lugar a garantías específicas en el contrato.

Fase 3 – Negociación y firma del pacto de socios y de los contratos de adquisición. Es la fase más intensa desde el punto de vista jurídico. Se negocia el pacto de socios, los estatutos del vehículo societario, el contrato de compraventa del activo (o el contrato de aportación), las garantías, las declaraciones y garantías (representations and warranties) del vendedor o del socio aportante, y los contratos accesorios de financiación si procede.

Fase 4 – Constitución del vehículo y cierre de la operación. Otorgamiento de las escrituras públicas necesarias ante notario, inscripción en el Registro Mercantil, liquidación de los impuestos que correspondan y, en su caso, inscripción de la compraventa o aportación del activo en el Registro de la Propiedad. El depósito de cuentas en el Registro Mercantil será una obligación recurrente del vehículo una vez constituido, dentro del mes siguiente a la aprobación de las cuentas anuales.

Fase 5 – Gestión, desarrollo y desinversión. Una vez operativa la joint venture, el órgano de administración gestiona el activo conforme al plan de negocio acordado. La desinversión puede producirse mediante la venta del activo, la transmisión de participaciones o la liquidación del vehículo societario. El mecanismo de salida previsto en el pacto de socios es determinante para que esta fase se ejecute sin conflicto.

La correcta planificación del calendario desde la fase 1 permite anticipar los cuellos de botella. La tramitación de autorizaciones administrativas – licencias, autorizaciones sectoriales, aprobaciones por parte de la CNMC si se superan umbrales de concentración – puede extenderse durante meses y no debe subestimarse en el modelo financiero.

Errores frecuentes y cómo evitarlos

En nuestra práctica, los errores más costosos en joint ventures inmobiliarias no son los errores de negociación. Son los errores de diseño, los que se cometen antes de que la negociación empiece.

Los más habituales son los siguientes:

• Elegir el vehículo sin análisis fiscal previo. La estructura societaria determina el régimen tributario. Cambiarla a posteriori implica costes de reestructuración que pueden ser significativos.
• Omitir la due diligence urbanística. La inscripción registral no garantiza la conformidad urbanística. Este es el mito más extendido y el más caro cuando se materializa.
• No regular el bloqueo societario. En joint ventures paritarias, la ausencia de mecanismos de desbloqueo convierte cualquier desacuerdo en un litigio. La cláusula shoot-out o un árbitro de desempate son soluciones habituales.
• Diferir la negociación del pacto de socios. Algunos operadores firman la escritura de constitución antes de haber cerrado el pacto, con la intención de negociarlo «después». El tiempo de negociación y la posición relativa de las partes cambian una vez que el capital está comprometido.
• Ignorar la normativa de inversión extranjera. En operaciones con socios no comunitarios, la omisión de los trámites de control puede derivar en sanciones y, en casos extremos, en la nulidad de la operación.
• No anticipar el régimen de arrendamiento comercial. Cuando el activo va a explotarse en régimen de arrendamiento – ya sea como local comercial, activo logístico u hotel operado – las condiciones del contrato de arrendamiento comercial y su articulación con el pacto de socios determinan el flujo de caja del proyecto. Conviene negociarlos de forma simultánea.

La detección temprana de estos errores es uno de los valores que aporta el asesoramiento jurídico especializado. No se trata de añadir coste al proceso: se trata de reducir la probabilidad de los escenarios más costosos.

Servicios relacionados

La estructuración de una joint venture inmobiliaria conecta de forma natural con otras áreas de asesoramiento. Las operaciones de compraventa de activos empresariales – oficinas, naves, activos hoteleros – comparten la mayor parte del proceso de due diligence y de estructuración fiscal descrito en esta guía. Puede ampliar esta perspectiva en nuestra página de práctica inmobiliaria y de inversión extranjera.

Cuando la joint venture inmobiliaria incorpora un vehículo cotizado o asimilable a una Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), el análisis de las ventajas e implicaciones de ese régimen especial es imprescindible antes de definir la estructura. Nuestro análisis sobre la SOCIMI como vehículo de inversión inmobiliaria desarrolla este ángulo en detalle.

Para operaciones en las que uno de los socios busca liberar liquidez manteniendo el uso operativo del activo, la alternativa del sale & leaseback puede ser relevante. Nuestro caso práctico sobre operaciones de sale leaseback ilustra cómo hemos acompañado este tipo de transacciones.