El sector de la logística y el transporte ha experimentado en los últimos años una intensa actividad en la adquisición y desarrollo de activos inmobiliarios: plataformas logísticas, naves industriales, centros de distribución de última milla y suelo urbanizable para uso industrial. Cada una de estas operaciones activa un conjunto de obligaciones fiscales que, si no se gestionan con antelación, pueden elevar de forma significativa el coste real de la transacción y exponer a la empresa ante la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT). El momento de planificar es antes de firmar, no después de recibir el requerimiento.
El parque logístico español ha crecido con fuerza. Según datos del Banco de España, la inversión inmobiliaria en activos terciarios e industriales ha ganado peso relativo en el conjunto de la inversión empresarial, impulsada por el comercio electrónico y la reconfiguración de cadenas de suministro. Para una empresa de logística o transporte, un activo inmobiliario no es un fin en sí mismo: es infraestructura operativa. Eso tiene consecuencias fiscales específicas.
La primera consecuencia es que el uso empresarial del inmueble condiciona el régimen aplicable. Una nave adquirida para uso propio se integra en el balance de la empresa como inmovilizado material y genera amortizaciones que reducen la base imponible del IS. Una nave adquirida para su posterior transmisión o arrendamiento abre una conversación fiscal diferente.
La segunda consecuencia afecta al IVA de la compra. Si el vendedor es un empresario o profesional que actúa en el ejercicio de su actividad, la operación puede quedar sujeta a IVA; pero si concurren determinadas circunstancias –como la transmisión de un inmueble con renuncia a la exención–, la cuota soportada puede ser deducible para el comprador que igualmente actúa como empresario. La deducibilidad no es automática: exige acreditar el afecto a la actividad desde el primer momento.
En nuestra práctica, hemos observado que el error más frecuente no es desconocer las normas, sino no documentar correctamente la finalidad empresarial de la adquisición antes de que se produzca. La AEAT verifica ese nexo con detalle en las actuaciones inspectoras del sector.
Una operación inmobiliaria típica en logística activa, al menos, tres capas fiscales que conviene analizar de forma integrada.
La legislación del IVA distingue entre primeras entregas –que tributarán por IVA al tipo general del 21 %– y segundas o ulteriores entregas de edificaciones, que quedan en principio exentas de IVA. Para el sector logístico, que a menudo trabaja con inmuebles de segunda o tercera transmisión, esta distinción es crítica.
Cuando la exención opera y el vendedor no puede renunciar a ella, la operación tributa por ITP. El tipo varía por Comunidad Autónoma; conviene verificar la cuantía aplicable en la jurisdicción donde radica el activo antes de estructurar la operación. No calcule el coste fiscal con el tipo de otra región: puede ser un error con consecuencias de varias centenas de miles de euros.
La renuncia a la exención de IVA en segundas entregas requiere que el adquirente sea sujeto pasivo con derecho a deducción total o parcial. Para una empresa de transporte que usa el inmueble en su actividad habitual, ese derecho suele existir, pero debe acreditarse formalmente.
El ITP y AJD es un tributo cedido a las Comunidades Autónomas. Los tipos varían por territorio y, en algunos casos, se aplican tipos reducidos para determinadas operaciones o adquirentes. El AJD, por su parte, grava las escrituras notariales que documenten actos inscribibles en el Registro de la Propiedad.
En el sector logístico, es habitual que la operación se instrumente mediante la transmisión de la sociedad titular del activo en lugar del activo en sí. Esta estructura puede alterar el régimen fiscal aplicable: si la sociedad transmitida tiene como activo principal un inmueble, la normativa fiscal establece reglas anti-abuso que pueden reconducir la tributación hacia el ITP. El análisis de la naturaleza del activo subyacente es, por tanto, imprescindible antes de elegir la vía de transmisión.
La ganancia o pérdida derivada de la transmisión de un inmueble se integra en la base imponible del IS al tipo general del 25 %. Para calcular la ganancia, la empresa debe determinar el valor de adquisición actualizado con las amortizaciones practicadas y los gastos de mejora. Una contabilización deficiente de las amortizaciones históricas puede elevar artificialmente la plusvalía fiscal y, con ella, la cuota a ingresar.
Además, si el inmueble ha sido objeto de reinversión en otro activo empresarial, la normativa del IS contempla mecanismos de diferimiento que conviene evaluar antes de materializar la operación. El plazo y los requisitos para aplicar esos mecanismos están fijados por la legislación del Impuesto sobre Sociedades; conviene verificarlos con la normativa vigente en el momento de la operación.
La experiencia en asesoramiento al sector logístico nos indica que hay cuatro decisiones que determinan el resultado fiscal de la operación y que deben adoptarse antes de la firma, no después.
Comprar el activo directamente o adquirir la sociedad que lo titula tiene consecuencias fiscales distintas para el comprador y para el vendedor. El vendedor suele preferir la transmisión de acciones o participaciones; el comprador, en cambio, puede obtener ventajas en la transmisión de activo si puede deducir el IVA soportado y amortizar desde el precio de adquisición real.
No hay una respuesta universal. La estructura óptima depende del régimen fiscal de cada parte, de la existencia de pasivos latentes en la sociedad y del uso previsto del activo. Una diligencia debida (due diligence) fiscal previa a la firma es, en este contexto, una inversión, no un gasto.
Si la empresa financia la adquisición con deuda, los intereses satisfechos serán, en principio, deducibles en el IS. Sin embargo, la normativa española establece límites a la deducción de gastos financieros en función de la base imponible, con especial atención a las operaciones entre partes vinculadas. Para grupos empresariales logísticos con financiación intragrupo, el análisis de precios de transferencia se convierte en un elemento central.
Los precios de transferencia no son una cuestión exótica: la AEAT los revisa con regularidad en operaciones de adquisición de activos logísticos financiadas por la matriz o por entidades vinculadas. La documentación de la política de precios de transferencia debe estar lista antes de que comience cualquier actuación inspectora.
Cuando el inmueble adquirido no se destina al uso propio sino al arrendamiento, el régimen de IVA de las rentas percibidas condiciona la deducibilidad del IVA soportado en la compra. El arrendamiento de inmuebles destinados a actividades empresariales queda sujeto a IVA, lo que permite la deducción del impuesto soportado en la adquisición. Esta cadena debe mantenerse documentada desde el primer momento.
Tras la reforma de 2021, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) –conocido como plusvalía municipal– admite dos métodos de cálculo. El contribuyente puede optar por el método que resulte más favorable, pero debe acreditarlo ante el ayuntamiento correspondiente. En grandes superficies logísticas con suelo de valor elevado, la diferencia entre métodos puede ser relevante. Calcular ambos antes de la firma es una medida elemental de gestión fiscal.
El calendario fiscal de una operación inmobiliaria empresarial no empieza en el cierre. Empieza, como mínimo, en el momento en que la empresa manifiesta su intención de adquirir el activo. La planificación tardía tiene un coste: no siempre se puede deshacer lo mal estructurado.
Los plazos críticos que la dirección debe conocer son los siguientes.
Asesoramos con frecuencia a grupos de transporte y logística que llegan a nuestros equipos con operaciones ya cerradas y con una contingencia fiscal activa. Reorientar la situación es posible, pero el margen de maniobra es menor y el coste, mayor.
La AEAT ha intensificado en los últimos años el control de las operaciones inmobiliarias realizadas entre entidades vinculadas y de la correcta aplicación del régimen de IVA en el sector logístico. Los focos de atención más habituales en las actuaciones inspectoras que hemos gestionado son los siguientes.
Cuando una empresa del grupo transmite a otra un activo inmobiliario –una nave, un centro de distribución, suelo industrial–, la normativa exige que la operación se valore a precio de mercado. La discrepancia entre el precio pactado y el valor de mercado puede dar lugar a ajustes fiscales tanto en el IS como en el IVA, con el correspondiente riesgo sancionador. La documentación de precios de transferencia es, en este contexto, la primera línea de defensa.
La AEAT verifica con detalle el porcentaje de afecto a la actividad de los inmuebles que han generado IVA deducible. Si el activo tiene un uso mixto –parte empresarial, parte no empresarial–, la deducción debe prorratearse. Una deducción íntegra sin justificación es un riesgo de regularización elevado.
La calificación errónea de una operación como sujeta a IVA cuando debería tributar por ITP –o viceversa– es un clásico en las actuaciones del sector. La Administración revisará no solo el tributo pagado, sino también si el IVA eventualmente deducido tenía cobertura. Las consecuencias pueden acumularse: devolución del IVA deducido más liquidación del ITP con recargos e intereses.
El contribuyente que opta por el método objetivo o por el método real en el cálculo de la plusvalía municipal debe acreditarlo ante el ayuntamiento. Si no lo hace en el plazo correcto, pierde la posibilidad de aplicar el método más favorable. Es un error de gestión, no de estrategia, y tiene solución fácil si se anticipa.
El sector de la logística y el transporte opera con frecuencia a través de estructuras multinacionales. Una empresa española puede ser filial de un grupo europeo o puede ser la matriz de filiales en varios países. En cualquiera de los dos casos, las operaciones inmobiliarias entre entidades del grupo activan las reglas de precios de transferencia.
Las reglas de precios de transferencia exigen que las operaciones entre vinculadas se realicen en condiciones equivalentes a las que pactarían partes independientes. Para inmuebles logísticos –que tienen características específicas de localización, tamaño y adaptación operativa–, la determinación del precio de mercado requiere un análisis de comparables que el equipo fiscal debe documentar de forma rigurosa.
Hemos asistido a empresas y directivos en inspecciones, reestructuraciones y planificación fiscal internacional que han evitado ajustes relevantes precisamente porque contaban con la documentación completa antes de que comenzara la actuación. La documentación no elimina el riesgo, pero reduce de forma drástica la exposición.
En operaciones transfronterizas –adquisición de activos en España por un grupo extranjero, o inversión española en otros países–, coordinamos con abogados locales de confianza en la jurisdicción correspondiente para asegurar la coherencia fiscal en ambos extremos de la operación.
En este tipo de estructuras, el régimen de impatriados –conocido coloquialmente como régimen Beckham– puede ser relevante para directivos desplazados a España con motivo de la operación. El régimen permite tributar en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes durante un período determinado, con un tipo del 24 % hasta los 600.000 euros de base. El requisito de no haber sido residente en España en los cinco años anteriores es el filtro principal. Para una visión completa de cómo opera este régimen en la práctica, puede consultar nuestra exposición de un caso práctico sobre la aplicación del régimen Beckham.
La planificación fiscal solo importa cuando llega la inspección: esa creencia está extendida y es errónea. El régimen aplicable y la documentación previa determinan la factura fiscal y la exposición ante la AEAT desde el primer momento de la operación, no desde el momento en que la Administración llama a la puerta.
¿Cuál es la diferencia práctica entre planificar antes y reaccionar después? La respuesta es sencilla: el asesoramiento previo permite elegir la estructura óptima; el asesoramiento reactivo solo permite mitigar los daños de la estructura ya elegida.
En términos concretos, el asesoramiento temprano permite:
Acompañamos a un grupo logístico del centro peninsular en la estructuración de la adquisición de una plataforma de distribución; la planificación previa de la operación permitió aplicar el régimen de IVA con deducción íntegra y coordinar la amortización con el cierre contable del ejercicio, sin incidencias en la comprobación posterior de la AEAT.
Si su empresa afronta una operación inmobiliaria en el sector logístico o ya está inmersa en un proceso de comprobación, el momento de actuar es ahora. Para profundizar en el marco general de la práctica fiscal de empresa, puede consultar nuestra área de Fiscal y tributario.
Las empresas que han enfrentado requerimientos de la AEAT relacionados con operaciones inmobiliarias en el sector del transporte encontrarán un análisis complementario sobre la gestión de requerimientos inspectores en nuestra guía sobre cómo responder a un requerimiento en el sector de la automoción, con criterios aplicables por analogía al sector logístico.
Antes del cierre de cualquier operación inmobiliaria empresarial en el sector de la logística y el transporte, la dirección financiera o jurídica debe verificar los siguientes puntos.
La fiscalidad de una operación inmobiliaria logística raramente opera de forma aislada. Con frecuencia conviene revisarla de manera coordinada con el asesoramiento en Derecho societario y operaciones (M&A), especialmente cuando la estructura elegida implica la transmisión de participaciones o la reorganización de un grupo. De igual modo, las operaciones con dimensión transfronteriza activan cuestiones de fiscalidad internacional y de laboral y movilidad que conviene anticipar desde el diseño de la operación.
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