El sector turístico y hotelero en España vive una transformación en la gestión y titularidad de sus activos inmobiliarios. Cada vez más inversores, grupos hoteleros y operadores de alojamiento turístico articulan su patrimonio a través de regímenes de propiedad horizontal de uso empresarial, una figura que ofrece ventajas evidentes en términos de segregación de activos y financiación, pero que exige una regulación precisa desde el primer momento. Ignorar esta regulación es, con frecuencia, la decisión más cara que puede adoptar la dirección de una empresa.
La propiedad horizontal no se limita a comunidades de vecinos residenciales. En el ámbito empresarial, este régimen permite dividir un inmueble en unidades registrales independientes que pueden pertenecer a distintos titulares o a un único propietario que las gestiona separadamente. En el sector turístico y hotelero, esta estructura aparece con frecuencia en complejos apartahoteleros, centros de uso mixto (hotel más oficinas), edificios de uso turístico con unidades vendidas individualmente o activos hoteleros adquiridos por fondos que segregan el inmueble de la explotación.
La particularidad de uso empresarial reside en que los elementos privativos no tienen destino residencial ordinario, sino que están afectos a una actividad económica regulada. Eso implica que el título constitutivo debe reflejar esa afectación con precisión: el uso permitido de cada elemento, las cargas comunes de mantenimiento y los derechos de uso de zonas comunes ligadas a la explotación. En nuestra experiencia asesorando a empresas del sector, la omisión de estas cláusulas en el momento fundacional genera conflictos que tardan años en resolverse.
¿Qué diferencia a esta figura de un simple arrendamiento comercial? La propiedad horizontal otorga derechos reales sobre la unidad; el arrendamiento, derechos personales. Esa diferencia determina la financiabilidad del activo, la transmisibilidad independiente de cada unidad y el tratamiento fiscal de la operación.
El marco normativo que gobierna la propiedad horizontal de uso empresarial en turismo y hostelería se articula en tres niveles que deben coincidir. Ninguno puede ignorarse de forma aislada.
El primer nivel es la Ley de Propiedad Horizontal, aplicable con carácter general. Fija las reglas del título constitutivo, la junta de propietarios, las mayorías necesarias para adoptar acuerdos que afecten a elementos comunes y el régimen de responsabilidad por deudas de la comunidad. En inmuebles de uso empresarial, los estatutos de la comunidad deben adaptarse expresamente a la naturaleza de la actividad: por ejemplo, establecer que la modificación del uso de los elementos privativos requiere mayoría cualificada o unanimidad, para evitar que un propietario minoritario cambie el destino de su unidad y perjudique la homogeneidad operativa del conjunto.
El segundo nivel es el Derecho urbanístico autonómico y local. La compatibilidad del uso hotelero o turístico con el planeamiento vigente es un requisito previo a cualquier operación. Hemos observado que en numerosas operaciones de inversión extranjera en España, la licencia de obras o la licencia de actividad se obtienen sin comprobar si el plan de ordenación municipal admite el uso turístico en esa parcela o edificio. El resultado es una inversión con un activo que no puede explotarse legalmente.
El tercer nivel es la normativa sectorial turística de la comunidad autónoma correspondiente. Las comunidades autónomas tienen competencia exclusiva en materia de turismo, y sus leyes sectoriales imponen requisitos propios: clasificación del establecimiento, condiciones de habitabilidad, obligaciones de accesibilidad, estándares mínimos de servicios e inscripción en registros autonómicos. Algunas comunidades autónomas exigen que la licencia turística esté vinculada al inmueble con carácter real, lo que obliga a inscribirla en el Registro de la Propiedad o a hacer constar su existencia en el título constitutivo.
La empresa que compra o desarrolla un activo sin verificar estos tres niveles simultáneamente corre el riesgo de adquirir un inmueble cuya puesta en marcha requiere modificaciones costosas o, en el peor de los casos, resulta inviable sin un procedimiento administrativo prolongado.
La diligencia debida (due diligence) inmobiliaria es el instrumento que permite contrastar la realidad registral con la realidad física, urbanística y administrativa del activo. En el sector turístico y hotelero, esta revisión adquiere una dimensión específica que va más allá del simple cotejo de cargas y gravámenes en el Registro de la Propiedad.
El mito más extendido entre los inversores es que la inscripción registral garantiza la seguridad de la operación. Un inmueble puede estar perfectamente inscrito y, al mismo tiempo, carecer de licencia de actividad turística, tener una clasificación urbanística incompatible con el uso pretendido o acumular deudas comunitarias que, conforme a la legislación sobre propiedad horizontal, afectan al nuevo titular. La inscripción registral protege frente a terceros de buena fe, pero no convalida las infracciones urbanísticas ni suple la ausencia de habilitaciones administrativas.
Una due diligence inmobiliaria completa en este sector debe analizar, como mínimo:
Hemos estructurado operaciones inmobiliarias y de inversión extranjera en oficinas, suelo y activos hoteleros, y en todos esos procesos la due diligence ha revelado contingencias que modificaron el precio o las condiciones de la transacción. Sin esa revisión, el comprador habría asumido riesgos desconocidos de consecuencias económicas relevantes.
La diligencia debida también es el momento idóneo para identificar si la estructura de titularidad del activo es óptima. En muchas operaciones hoteleras, la tenencia directa del inmueble por una sociedad operadora genera una exposición fiscal y operativa que puede reducirse mediante una sociedad patrimonial separada que arrienda el activo a la explotadora. Esta segregación entre propietario y operador es una práctica consolidada en el sector, pero requiere planificación jurídica y fiscal desde el inicio.
En la práctica de nuestra firma, los plazos críticos más frecuentemente subestimados por la dirección de empresas del sector turístico y hotelero se concentran en tres momentos del ciclo de vida del activo: la adquisición, la puesta en operación y la modificación del régimen de propiedad.
En la fase de adquisición, la empresa debe verificar que el uso turístico está habilitado antes de firmar el contrato de compraventa o de comprometer señales relevantes. La obtención de una consulta urbanística previa, o incluso de una calificación urbanística vinculante, es un instrumento infravalorado que permite conocer las condiciones impuestas por el plan de ordenación sin comprometer recursos. Reservar tiempo para esta verificación en el calendario de la transacción no es un coste adicional: es la diferencia entre adquirir un activo operativo o adquirir un problema.
El plazo para impugnar acuerdos sociales que afecten al régimen de la comunidad de propietarios caduca, con carácter general, en el plazo de un año conforme a la legislación aplicable, salvo en supuestos de nulidad absoluta. Este dato es relevante cuando la empresa adquiere una unidad en una comunidad ya constituida: si los estatutos existentes le perjudican, el margen para solicitar su modificación o impugnar acuerdos previos es limitado.
En la fase de puesta en operación, la empresa debe solicitar las habilitaciones administrativas en el orden correcto. La licencia de obras y, en su caso, la declaración responsable de actividad deben preceder a la solicitud de la habilitación turística. Invertir ese orden, o solicitar simultáneamente habilitaciones que dependen unas de otras, genera retrasos que pueden dejar el activo inoperativo durante meses. Algunas comunidades autónomas han simplificado los procedimientos mediante declaraciones responsables, pero otras mantienen regímenes de autorización previa que exigen plazos de tramitación más extensos.
En la fase de modificación del régimen, la constitución de una propiedad horizontal nueva, la modificación del título constitutivo o la segregación de elementos privativos son actos que requieren escritura pública ante notario e inscripción en el Registro de la Propiedad. El plazo de tramitación registral varía según la carga de trabajo del registro correspondiente, pero conviene contarlo en semanas, no en días. Si la modificación afecta a las cuotas de participación de los elementos, o si implica la extinción de cargas reales, el proceso se prolonga adicionalmente.
¿Cuál es el coste de retrasar estas gestiones? En un activo hotelero, cada mes de apertura diferida tiene un impacto directo en la cuenta de resultados. La planificación jurídica desde la fase de adquisición, con identificación anticipada de los obstáculos administrativos, permite reducir ese impacto de forma significativa.
La comunidad de propietarios de un inmueble de uso turístico-hotelero no funciona igual que una comunidad residencial. Sus intereses son predominantemente empresariales, sus decisiones afectan a la explotación y sus conflictos tienden a tener mayor impacto económico. Una regulación estatutaria bien diseñada es la mejor forma de prevenir esos conflictos.
Los estatutos de la comunidad deben abordar, como mínimo, los siguientes extremos con un nivel de detalle superior al que ofrecen las cláusulas estándar:
En complejos con unidades vendidas individualmente a distintos inversores y gestionadas bajo una marca hotelera común, la estructura estatutaria se vuelve especialmente sensible. La práctica muestra que los conflictos más frecuentes se producen cuando un propietario minoritario pretende retirar su unidad del pool de explotación, o cuando las decisiones sobre obras en elementos comunes generan discrepancias sobre el reparto de costes. Una cláusula de bloqueo o de pacto de arrastre bien redactada en los estatutos puede evitar que una minoría paralice decisiones necesarias para la viabilidad del conjunto.
Los conflictos entre propietarios en una comunidad de uso empresarial pueden resolverse tanto por la vía judicial, ante los juzgados de primera instancia con competencia en materia civil, como mediante arbitraje, si los estatutos incluyen una cláusula de sometimiento a arbitraje. En nuestra experiencia, la cláusula arbitral bien diseñada ofrece ventajas en términos de confidencialidad, especialización del árbitro y celeridad, especialmente relevantes cuando el conflicto puede afectar a la reputación del activo turístico.
El sector turístico y hotelero español es uno de los receptores más activos de inversión extranjera directa. Fondos de inversión procedentes de Europa, Oriente Medio y América operan de forma regular en el mercado de activos hoteleros español, bien mediante adquisición directa de inmuebles, bien a través de vehículos societarios españoles o luxemburgueses interpuestos.
La normativa de inversión extranjera en España establece un régimen de autorización previa para inversiones procedentes de fuera de la Unión Europea en determinados sectores considerados estratégicos. El turismo, en su vertiente de infraestructuras, puede quedar afectado por este régimen en función del volumen de la inversión y de la naturaleza del activo. Los inversores extranjeros que no sean residentes en la UE deben verificar si su operación está sujeta a este control antes de comprometer recursos, ya que la omisión de la autorización puede determinar la nulidad del acto y la imposición de sanciones.
Puede consultar nuestra guía sobre autorización de inversión extranjera en España para un análisis detallado de los supuestos de aplicación y el procedimiento de notificación.
Cuando el inversor extranjero adquiere mediante un vehículo societario español, la estructura habitual es una sociedad patrimonial de responsabilidad limitada que ostenta la titularidad del inmueble y lo arrienda al operador. Esta estructura permite separar el riesgo del activo del riesgo operativo, facilita la financiación hipotecaria y simplifica la eventual desinversión. Sin embargo, exige una planificación cuidadosa del régimen fiscal de la sociedad patrimonial, especialmente en lo relativo al Impuesto sobre Sociedades, al IVA en las transmisiones y al tratamiento de las distribuciones al inversor no residente.
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) es también un elemento que debe cuantificarse antes de la operación. Tras la reforma de 2021, existen dos métodos de cálculo, y la elección del método puede incidir significativamente en la cuota resultante. Para un grupo hotelero que rota su cartera de activos con frecuencia, la optimización de este impuesto tiene impacto directo en la rentabilidad de cada desinversión.
La gestión urbanística es, en nuestra práctica, el ámbito donde se concentran los errores más costosos en operaciones del sector turístico y hotelero. No porque la normativa urbanística sea especialmente compleja en abstracto, sino porque su aplicación varía significativamente entre comunidades autónomas e incluso entre municipios del mismo ámbito autonómico.
El primer error frecuente es confundir la calificación urbanística del suelo con la compatibilidad del uso turístico. Un suelo calificado como terciario no siempre admite todos los usos hoteleros posibles; la compatibilidad debe verificarse en el plan de ordenación municipal y, en ocasiones, en el planeamiento de desarrollo correspondiente. Un hotel de cinco estrellas con spa y zonas de ocio puede requerir una calificación específica que no es equivalente a la de un hotel de tres estrellas de negocios.
El segundo error es subestimar el impacto de las infraestructuras de servicio en las condiciones de la licencia. Los servicios municipales de agua, saneamiento y energía tienen capacidades limitadas, y en zonas de alta densidad turística es frecuente que la conexión a la red existente requiera compromisos de inversión en infraestructura que recaen sobre el promotor. Este coste, que puede ser relevante, rara vez aparece cuantificado en los modelos de inversión elaborados antes de la due diligence urbanística.
El tercer error es obtener una licencia de obras sin prever la licencia de actividad. En algunos municipios, ambas se tramitan conjuntamente; en otros, la licencia de actividad requiere un expediente separado que puede presentar condiciones distintas a las contempladas en el proyecto de obras. Construir un hotel que luego no puede obtener la licencia de actividad por incumplir los requisitos de insonorización, ventilación o aforo es un escenario que hemos visto con más frecuencia de la que sería razonable esperar.
¿Cómo se evitan estos errores? La respuesta es siempre la misma: con una consulta jurídica y urbanística integrada antes de comprometer la inversión. El coste de ese asesoramiento previo es marginal comparado con el de corregir una decisión mal tomada una vez iniciadas las obras o formalizada la compraventa.
El argumento económico para el asesoramiento jurídico temprano en operaciones de propiedad horizontal de uso turístico es sencillo. El coste de identificar un problema antes de la firma de una operación es una fracción del coste de resolverlo una vez que el contrato está firmado y el activo, transmitido.
En la fase precontractual, el asesoramiento permite diseñar la due diligence, identificar las contingencias materiales y negociar las representaciones y garantías del contrato de compraventa. Un vendedor que conoce las limitaciones del activo puede decidir sanearlas antes de la operación o reflejarlas en el precio; un comprador informado puede condicionar la compra a la obtención de determinadas habilitaciones o exigir un régimen de retención en garantía.
En la fase de constitución de la propiedad horizontal, el asesoramiento permite diseñar unos estatutos adaptados al uso empresarial turístico, con previsión de los conflictos más probables y con mecanismos de resolución eficaces. Un título constitutivo bien redactado tiene una vida útil de décadas; uno mal redactado genera problemas desde el primer ejercicio.
En la fase de operación y gestión, el asesoramiento permite identificar oportunidades de optimización de la estructura (por ejemplo, la segregación del activo inmobiliario en una sociedad patrimonial) y gestionar las relaciones con la Administración en los procedimientos de renovación o modificación de licencias.
El asesoramiento jurídico en derecho inmobiliario y de inversión es, en definitiva, una función de gestión del riesgo empresarial, no un gasto. La empresa que lo incorpora sistemáticamente en su proceso de toma de decisiones opera con información más completa y asume riesgos conocidos, no riesgos ocultos.
Para operaciones que implican suelo de nueva adquisición con destino turístico, puede resultar de utilidad la lectura de nuestra guía sobre adquisición de suelo para uso empresarial, que desarrolla los aspectos urbanísticos y registrales del proceso con un enfoque operativo.
La siguiente secuencia recoge los pasos esenciales que debe verificar la dirección de una empresa antes de constituir, adquirir o modificar un régimen de propiedad horizontal de uso turístico-hotelero en España.
Cada uno de estos pasos tiene su momento idóneo en el ciclo de la operación. Adelantarlos reduce el riesgo; posponerlos lo incrementa.
La regulación de la propiedad horizontal de uso empresarial turístico es una operación que raramente es aislada. Con frecuencia, forma parte de una transacción mayor que involucra aspectos de Derecho societario y de estructuración de vehículos de inversión, de fiscalidad de la transmisión y de la explotación, y de cumplimiento normativo sectorial. En Velarde & Vidal abordamos estas operaciones de forma integrada, coordinando los equipos de práctica inmobiliaria, fiscal y societaria para ofrecer una respuesta completa.
Si la operación implica financiación estructurada, refinanciación o reestructuración de deuda garantizada con el activo hotelero, nuestra práctica de reestructuración e insolvencia puede aportar el análisis necesario sobre las implicaciones del régimen de garantías reales y su impacto en la estructura de capital del proyecto.
Para una primera valoración, escríbanos a info@velardevidal.com.
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