En el sector inmobiliario y de construcción, las relaciones entre socios raramente son sencillas. Hay promotoras con socios industriales y financieros, joint ventures para desarrollo de suelo, vehículos de inversión compartidos entre family offices y fondos, y sociedades patrimoniales constituidas al amparo de una operación concreta. En todos estos escenarios, la pregunta que tarde o temprano emerge es la misma: ¿qué regula la relación entre los socios y quién tiene el control cuando las cosas no van según lo previsto? La respuesta está en el pacto de socios y en los estatutos sociales – dos instrumentos distintos, con naturaleza jurídica diferente, que no siempre apuntan en la misma dirección.
Las sociedades que operan en el sector inmobiliario y de construcción en España adoptan, predominantemente, la forma de sociedad de responsabilidad limitada o de sociedad anónima. La Ley de Sociedades de Capital establece el marco estructural de ambas y fija los requisitos mínimos que deben satisfacer los estatutos. Ahora bien, la norma societaria deja un amplio margen de autonomía de la voluntad para configurar las relaciones internas entre los socios.
Este margen es, precisamente, el espacio que ocupa el pacto de socios. No existe en España una ley específica de pactos de socios: se rigen por el Código de Comercio y por la legislación contractual general. Su validez y sus efectos dependen de su correcta articulación.
En el sector inmobiliario, las formas societarias más habituales son:
Cada vehículo tiene implicaciones distintas sobre qué puede regularse en los estatutos y qué debe o conviene trasladar al pacto de socios. En nuestra experiencia asesorando a empresas en España, la elección del vehículo correcto y la distribución adecuada de materias entre ambos instrumentos evita conflictos que, de otro modo, terminan en los juzgados de lo mercantil.
La confusión más frecuente que detectamos en nuestro trabajo es creer que los estatutos y el pacto de socios son intercambiables. No lo son. Tienen naturaleza, eficacia y alcance distintos.
Los estatutos son el documento constitutivo de la sociedad: se elevan a escritura pública, se inscriben en el Registro Mercantil y son oponibles frente a terceros. Regulan la denominación, el objeto social, el capital, los órganos de administración, las restricciones a la transmisión de participaciones y todo aquello que la Ley de Sociedades de Capital exige o permite incluir. Vinculan a todos los socios actuales y futuros, incluidos los que adquieran participaciones después de la firma.
El pacto de socios, en cambio, es un contrato privado entre los firmantes. Su contenido no es oponible frente a terceros ni frente a socios que no lo suscribieron. No se publica, no se inscribe y, salvo acuerdo expreso, no vincula al adquirente de una participación que no lo firmó. Su gran ventaja es la confidencialidad y la flexibilidad: permite regular materias que la normativa societaria no admite en los estatutos o que las partes prefieren que no sean públicas.
En el sector inmobiliario y de construcción, esta distinción es crítica porque las operaciones de desarrollo, compraventa de activos y entrada de inversores generan situaciones que los estatutos estándar simplemente no contemplan. ¿Qué ocurre si un socio quiere salir antes de que el proyecto esté finalizado? ¿Quién tiene derecho de veto sobre la contratación de la constructora principal? ¿Cómo se valora la aportación no dineraria de suelo de un socio industrial frente al capital del socio financiero? Estas preguntas no tienen respuesta en unos estatutos tipo.
En nuestra práctica hemos observado que los conflictos más graves en sociedades inmobiliarias derivan no de la falta de regulación estatutaria, sino de la ausencia de un pacto de socios que resuelva los escenarios de fricción habituales del sector.
Las materias que recomendamos incluir siempre en el pacto son las siguientes:
Los estatutos, por su parte, deben completar este cuadro con las restricciones a la transmisión de participaciones que sí deben ser oponibles frente a terceros: derechos de adquisición preferente con efecto registral, autorización del órgano de administración y cláusulas de arrastre inscribibles según la normativa vigente.
La siguiente tabla recoge los criterios principales que deben guiar la distribución de materias entre ambos instrumentos. Su lectura permite identificar, en cada proyecto o estructura, qué debe regularse dónde.
| Criterio | Estatutos sociales | Pacto de socios |
|---|---|---|
| Oponibilidad frente a terceros | Sí – inscrito en el Registro Mercantil | No – solo entre firmantes |
| Confidencialidad | Ninguna – documento público | Total – documento privado |
| Vincula a futuros socios | Sí, automáticamente | Solo si se adhieren expresamente |
| Flexibilidad de contenido | Limitada por la Ley de Sociedades de Capital | Alta – autonomía contractual amplia |
| Materias típicas en inmobiliario | Capital, órganos, restricciones a transmisión oponibles | Gobierno interno, valoración, drag/tag, desinversión |
| Plazo de modificación | Junta general + escritura + Registro | Acuerdo entre firmantes |
| Coste de modificación | Costes notariales y registrales | Menor – sin formalidades registrales |
| Reversibilidad | Baja – requiere acuerdo de junta | Media – según cláusulas de modificación pactadas |
| Idoneidad para proyectos con plazo fijo | Limitada | Alta – permite regular el ciclo de vida del proyecto |
| Exposición ante inversores institucionales | Alta visibilidad | Permite posiciones preferentes sin publicidad |
La lectura de esta tabla lleva a una conclusión práctica: en operaciones inmobiliarias con dos o más socios, los estatutos son necesarios pero insuficientes. El pacto de socios es el instrumento que protege de verdad la posición de cada parte en los momentos críticos – la venta del activo, la entrada de un tercero o la salida anticipada de un socio.
Cuando una empresa o un inversor adquiere participaciones en una sociedad inmobiliaria, la diligencia debida (due diligence) societaria debe revisar, de forma simultánea, los estatutos inscritos y cualquier pacto de socios existente. La razón es sencilla: el comprador puede verse vinculado por el pacto si se adhiere a él como condición de la compraventa, o puede quedar completamente al margen si no firma la adhesión.
Esta asimetría tiene consecuencias directas sobre el precio y las condiciones de la operación. Un adquirente que descubre durante la due diligence que existe un pacto de socios con cláusulas de drag-along, de valoración preferente o de prohibición de competencia que afectan a la sociedad target debe considerar si esas cláusulas le generan un riesgo o una oportunidad. Un adquirente que no lo detecta a tiempo firma en condiciones desfavorables.
En nuestra práctica hemos observado que la revisión del pacto de socios es, con frecuencia, la parte más relevante de la due diligence en operaciones sobre sociedades inmobiliarias familiares o de origen conjunto entre socios industriales y financieros. Los estatutos suelen ser estándar; el pacto contiene las restricciones reales.
Desde la perspectiva del vendedor, el momento de entrada de un nuevo inversor es también el momento de revisar si el pacto existente debe actualizarse, si sus cláusulas de valoración reflejan la situación actual del activo y si los mecanismos de resolución de conflictos son operativos. Esperar al cierre de la operación para descubrir que el pacto tiene cláusulas caducadas o contradictorias con los estatutos supone una pérdida de valor negociador difícil de recuperar.
El calendario societario de una empresa inmobiliaria o promotora genera momentos de decisión que afectan directamente a la vigencia y operatividad del pacto de socios. Identificamos cuatro plazos que ningún directivo del sector debería ignorar.
Formulación y aprobación de cuentas anuales. El órgano de administración debe formular las cuentas dentro de los tres meses desde el cierre del ejercicio. La junta general ordinaria debe aprobarlas dentro de los seis primeros meses del ejercicio siguiente. El incumplimiento de estos plazos tiene consecuencias registrales y puede activar cláusulas del pacto de socios vinculadas a la transparencia financiera entre socios.
El depósito de cuentas en el Registro Mercantil debe realizarse dentro del mes siguiente a su aprobación. Las sociedades patrimoniales inmobiliarias incumplen este plazo con más frecuencia de lo deseable, lo que genera problemas en operaciones de compraventa de participaciones cuando el comprador requiere cuentas depositadas como condición para el cierre.
Impugnación de acuerdos sociales. Cuando la junta adopta acuerdos que un socio considera contrarios a la ley, a los estatutos o al pacto de socios, la acción de impugnación caduca en el plazo de un año como regla general. Este plazo es breve y, en una operación de desarrollo inmobiliario que puede durar varios años, puede agotarse antes de que el socio afectado tome conciencia del perjuicio causado.
Plazos de transmisión de participaciones. Las restricciones a la transmisión inscriptas en los estatutos fijan plazos para el ejercicio de los derechos de adquisición preferente. Si estos plazos no se cumplen, el derecho caduca. El pacto de socios puede establecer plazos distintos, lo que genera conflictos cuando ambos instrumentos no están alineados.
¿Está usted seguro de que el calendario de su sociedad patrimonial o promotora está correctamente gestionado? La respuesta a esta pregunta determina si, cuando llegue una operación de desinversión, dispondrá de la documentación societaria necesaria para cerrarla en condiciones óptimas.
Hemos asesorado operaciones societarias y de M&A en sectores tecnológico, industrial y de servicios, y la experiencia confirma que el sector inmobiliario comparte con todos ellos los mismos errores de partida – aunque con consecuencias económicas que, dada la cuantía de los activos, suelen ser más graves.
El primero y más extendido es confiar en que los estatutos estándar bastan para regular la relación entre socios. Esta creencia es errónea. Los estatutos tipo que redacta el notario en el momento de la constitución están diseñados para cumplir los requisitos legales mínimos, no para gestionar la complejidad de una promotora o un vehículo de inversión inmobiliaria con varios socios de distinto perfil.
El segundo error es redactar el pacto de socios de forma genérica, copiando modelos de otro sector sin adaptación al inmobiliario. Un pacto de socios para una empresa tecnológica no contempla la especificidad de la aportación de suelo, la prelación en la distribución de fondos según el avance de obra o la gestión del riesgo de licencias y planeamiento urbanístico.
El tercer error es no actualizar el pacto cuando cambia la composición del accionariado, cuando se refinancia el proyecto o cuando un socio asume nuevas funciones ejecutivas. Un pacto firmado en la constitución y nunca revisado puede generar derechos y obligaciones que ya no corresponden a la realidad de la sociedad.
El cuarto error – quizás el más costoso – es no vincular el pacto con la operación de M&A que se cierra. Si un comprador adquiere participaciones en una promotora sin hacer que el vendedor le ceda sus derechos derivados del pacto existente, o sin que se adhiera al pacto como condición del cierre, la protección que ese pacto ofrecía queda en el vacío.
La experiencia de nuestra firma indica que el momento de máxima eficiencia del asesoramiento societario en el sector inmobiliario no es el de la operación ya iniciada: es el momento previo a la entrada de un nuevo socio, a la apertura de una ronda de financiación o al inicio de un proceso de venta. Intervenir en ese momento permite diseñar la estructura desde una posición de control; intervenir después implica gestionar consecuencias que, en muchos casos, ya no son reversibles.
¿Cuánto cuesta no haber suscrito un pacto de socios antes de dar entrada a un inversor? La respuesta varía en cada caso, pero el coste de litigación societaria ante los juzgados de lo mercantil, la pérdida de control sobre la política de distribución de resultados o la imposibilidad de bloquear una venta no deseada del activo son consecuencias que ningún promotor o inversor inmobiliario desea asumir.
El asesoramiento temprano en materia de pacto de socios y estatutos incluye, en la práctica de nuestra firma, los siguientes elementos:
Este proceso es, en esencia, el mismo que seguimos cuando preparamos una operación de compraventa de empresa. Para quienes deseen conocer la secuencia de pasos de ese proceso, nuestra guía sobre cómo preparar una operación de M&A ofrece un marco de referencia práctico.
El mercado inmobiliario español recibe de forma sostenida inversión extranjera directa, tanto en el segmento residencial prime como en el logístico, hotelero y de oficinas. Cuando el inversor es internacional, la articulación del pacto de socios adquiere una dimensión adicional: la elección de la ley aplicable al pacto, la jurisdicción competente para resolver controversias y la compatibilidad entre el régimen societario español y las exigencias del inversor extranjero.
En estos contextos, el pacto de socios suele someterse a la legislación española y a arbitraje institucional como mecanismo de resolución de conflictos, con la participación del Centro Internacional de Arbitraje de Madrid (CIAM) o de otra institución de reconocido prestigio. Esta elección ofrece al inversor extranjero la seguridad de un procedimiento predecible y neutral, sin renunciar a la aplicación del Derecho español, que es el que rige la sociedad y los activos subyacentes.
Cuando la operación implica socios o estructuras domiciliadas en otras jurisdicciones, coordinamos con abogados locales de confianza en la jurisdicción correspondiente para asegurar que el pacto español y los documentos societarios complementarios sean coherentes con las obligaciones del inversor en su país de origen.
El régimen de control de inversiones extranjeras directas en sectores estratégicos también debe considerarse en determinadas operaciones. La normativa de inversión extranjera establece un régimen de autorización previa para inversiones en sectores que el legislador español considera sensibles, lo que puede afectar a proyectos de infraestructuras logísticas o de construcción con componente estratégico. Este punto debe analizarse en la fase de due diligence, antes de formalizar cualquier pacto de socios.
Antes de suscribir o de dar por válido un pacto de socios en una sociedad inmobiliaria o promotora, conviene contrastar los siguientes elementos:
Este checklist no sustituye al análisis jurídico de cada caso concreto, pero permite identificar con rapidez los puntos de mayor exposición antes de iniciar una operación o de incorporar un nuevo socio a la estructura.
La articulación de un pacto de socios sólido en el sector inmobiliario es solo una de las piezas de una estructura societaria bien diseñada. En Velarde & Vidal también asesoramos en la estructuración de operaciones de M&A sobre activos y empresas inmobiliarias, desde la negociación del term sheet hasta el cierre del contrato de compraventa. Si su operación tiene dimensión energética o de infraestructuras, nuestro dosier sobre societario y M&A en el sector energético ofrece un análisis sectorial de referencia sobre cómo se estructuran estas operaciones en España.
Para una visión completa de nuestra práctica societaria y de M&A, puede consultar nuestra área de Derecho societario y operaciones, donde encontrará el alcance completo de los servicios que prestamos a empresas en España.
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