En el sector inmobiliario y de la construcción, las operaciones de compraventa, las cesiones de activos y los pagos entre partes vinculadas se suceden a un ritmo que hace muy difícil anticipar cuáles de ellos quedarán expuestos a revisión si la empresa entra en concurso de acreedores. La reintegración de la masa es, precisamente, el mecanismo por el que la legislación concursal permite recuperar para el patrimonio del deudor aquellos negocios jurídicos celebrados en el período previo al concurso que resultaron perjudiciales para los acreedores. Para la dirección de una promotora, constructora o empresa patrimonialista, ignorar este riesgo equivale a tomar decisiones sin conocer el tablero completo.
La reintegración de la masa es la herramienta por la que la legislación concursal española permite revertir actos perjudiciales para los acreedores. No exige demostrar fraude ni mala fe. Basta con que el acto haya causado un perjuicio patrimonial al concurso y se haya producido dentro del período de retroacción, que la normativa vigente fija en los dos años anteriores a la declaración.
La base legal es el texto refundido de la Ley Concursal, que ha sido reformado para transponer la Directiva europea de reestructuración e insolvencia. Este cuerpo normativo establece una presunción de perjuicio para determinadas categorías de actos. En la práctica de los juzgados de lo mercantil, hemos observado que el sector inmobiliario y de la construcción concentra un porcentaje significativo de las acciones rescisorias concursales, precisamente por el tamaño de los activos involucrados y la complejidad de los esquemas de financiación.
La administración concursal es el órgano habilitado para ejercer estas acciones. Si no lo hace dentro del plazo que fija la legislación concursal, los acreedores legitimados pueden suplirla. La consecuencia práctica es doble: el tercero que adquirió el activo puede verse obligado a devolver lo recibido, y la empresa obtiene a cambio su crédito en la masa pasiva del concurso. Para el comprador de un inmueble o de una participación societaria en una operación celebrada en ese período crítico, el riesgo es muy real.
Desde nuestra práctica asesorando a empresas del sector, identificamos con regularidad cuatro categorías de operaciones que concentran el mayor riesgo de acción rescisoria.
La primera es la transmisión de activos inmobiliarios a partes vinculadas – socios, familiares del administrador o sociedades participadas – por un precio inferior al de mercado. Estas operaciones gozan de presunción de perjuicio, lo que invierte la carga de la prueba: es el demandado quien debe acreditar la ausencia de daño.
La segunda es la constitución de garantías reales – hipotecas, prendas – sobre activos de la empresa en favor de determinados acreedores, poco antes del concurso, para asegurar deudas preexistentes. Si la deuda ya existía y la garantía se otorgó de forma sobrevenida, la normativa presume el perjuicio.
La tercera es el pago anticipado de obligaciones no vencidas. En grupos empresariales del sector, es frecuente que la sociedad en dificultades amortice anticipadamente créditos intercompany para sacar recursos de la sociedad antes de la declaración. Estos pagos entran de lleno en el perímetro de la reintegración.
La cuarta es la subcontratación o cesión de contratos de obra a condiciones que empobrecen el patrimonio del cedente. La cedente puede haber obtenido una contraprestación inferior a la que correspondería en condiciones de mercado, lo que genera perjuicio para los acreedores del concurso.
Para la empresa concursada, la reintegración de la masa tiene una dimensión de recuperación patrimonial. Si la administración concursal prospera en su acción rescisoria, los activos salen del patrimonio del tercero y regresan a la masa activa del concurso. El resultado práctico es que hay más activo disponible para satisfacer a los acreedores y, en consecuencia, el convenio o el plan de liquidación tiene mayor viabilidad.
Pero la reintegración también tiene una dimensión de riesgo para los administradores. Si se demuestra que el administrador social fue el artífice de las operaciones rescindibles, o que las autorizó con conocimiento del estado de insolvencia, la responsabilidad de administradores puede activarse en sede concursal. La sección de calificación del concurso puede declarar al concurso como culpable, con consecuencias económicas directas para quienes ostentaron el cargo. Hemos dirigido reestructuraciones y procesos concursales en empresas industriales y de servicios en las que la diferencia entre una actuación temprana y una tardía determinó el alcance de esa responsabilidad.
Para el tercero adquirente, el efecto es también severo. La sentencia estimatoria de la acción rescisoria le impone la obligación de restituir el bien o el derecho recibido. Si ya no puede restituirlo en especie, debe abonar su valor. Y si actuó de mala fe, pierde también el crédito por lo que en su día entregó a la empresa concursada. No basta, pues, con haber pagado un precio aparentemente razonable: el tercero debe poder demostrar que no conocía el estado de insolvencia del cedente y que la operación respondía a condiciones de mercado.
El período de exposición crítico son los dos años anteriores a la declaración de concurso. Durante ese tiempo, cualquier acto que haya perjudicado a los acreedores puede ser objeto de acción rescisoria. Conviene tener presente que la fecha que marca el inicio del cómputo es la del auto judicial de declaración del concurso, no la de la solicitud.
La acción rescisoria se ejercita como incidente concursal ante el juzgado de lo mercantil competente. La tramitación tiene su propia cadencia procesal, que puede extenderse a lo largo de varios meses hasta obtener sentencia de primera instancia. La posibilidad de recurso eleva ese horizonte temporal de forma significativa. En nuestra experiencia, los procedimientos de mayor complejidad – que involucran cadenas de transmisiones inmobiliarias o esquemas de garantía cruzada entre sociedades del grupo – pueden prolongarse varios años hasta resolución firme.
En cuanto a los costes, no son solo los de la defensa jurídica en el incidente. Hay que considerar también el coste de oportunidad para el adquirente que ve paralizado el activo durante el litigio, el coste financiero de mantener comprometido un inmueble cuya titularidad está en disputa y el impacto reputacional para los administradores cuyos actos son objeto de escrutinio judicial.
Para la empresa concursada, el coste de no actuar es igualmente relevante. Si la administración concursal renuncia a ejercer la acción rescisoria sin justificación, los acreedores pueden exigir responsabilidad por esa omisión. Y si los actos rescindibles son cuantiosos, la masa activa resultante puede ser insuficiente para satisfacer a los acreedores ordinarios, lo que aboca a la liquidación.
Una de las consecuencias prácticas más relevantes del régimen de reintegración es que delimita el perímetro seguro de los planes de reestructuración negociados antes del concurso. Cuando una empresa del sector inmobiliario activa un preconcurso – comunicando al juzgado el inicio de negociaciones con sus acreedores – abre un período de protección frente a ejecuciones. Pero ese período no congela retroactivamente los actos ya realizados: si durante los dos años anteriores se ejecutaron operaciones perjudiciales, seguirán siendo rescindibles si el concurso acaba declarándose.
Esto tiene una implicación inmediata para la dirección: la activación temprana de los instrumentos preconcursales no sana los actos pasados. Lo que sí puede hacer es impedir que se generen nuevos actos rescindibles durante la fase de negociación. Un asesoramiento temprano permite identificar qué operaciones del pasado presentan riesgo y adoptar, cuando sea jurídicamente posible, medidas correctoras o provisiones adecuadas para el escenario concursal.
La reforma concursal de 2022, que incorporó al ordenamiento español los planes de reestructuración como instrumento preconcursal propio, ha reforzado la importancia de actuar antes de llegar al umbral de insolvencia actual. El servicio de reestructuración e insolvencia que desarrollamos en Velarde & Vidal abarca precisamente este momento crítico: cuando la empresa todavía tiene margen para negociar sin estar declarada en concurso.
En los grupos inmobiliarios con varias sociedades vehiculares, la reintegración plantea además la pregunta de qué entidad es la titular real de los activos y cuál fue la lógica de las transmisiones intragrupo. Si esas transmisiones carecían de justificación económica y beneficiaron a sociedades que no quedarán concursadas, la acción rescisoria puede cruzar las fronteras societarias del grupo.
En el sector de la construcción, es frecuente que la empresa concursada mantenga contratos de obra en curso, licencias de actividad, equipos técnicos y relaciones laborales que configuran lo que la normativa concursal denomina una unidad productiva. La transmisión de esta unidad en el marco del concurso permite que el negocio continúe bajo una nueva titularidad, evitando la liquidación fragmentada de los activos.
Pero la reintegración puede interferir con este proceso. Si parte de los activos que integran la unidad productiva fue objeto de una transmisión rescindible en los dos años anteriores, su reincorporación a la masa puede complicar el perímetro de la venta y dilatar los plazos. Hemos observado esta problemática en procesos donde una promotora había segregado sus activos más rentables a una sociedad del grupo antes del concurso, y la administración concursal tuvo que ejercer acciones rescisorias para poder ofrecer a los compradores una unidad productiva coherente. Puede consultarse un análisis comparado de estas dinámicas en el contexto del análisis sobre la venta de unidad productiva en el sector agroalimentario, cuya lógica procesal es trasladable al inmobiliario.
La coordinación entre la acción rescisoria y la venta de la unidad productiva exige una estrategia procesal clara. No es infrecuente que los plazos de ambos procedimientos colisionen, generando incertidumbre para los potenciales compradores de la unidad y depreciando el precio de venta. Una planificación temprana y una identificación precisa de las operaciones vulnerables permite minimizar ese impacto.
El primer riesgo es la inacción. Un administrador que, ante los primeros síntomas de insolvencia, sigue ejecutando operaciones que reducen el patrimonio social activa su propia responsabilidad de administradores en la sección de calificación. La normativa concursal es clara en exigir que, desde el momento en que la empresa conoce o debería conocer su estado de insolvencia, el administrador debe solicitar el concurso dentro de los dos meses siguientes. Si en ese intervalo se realizan pagos selectivos, transmisiones a vinculados o constituciones de garantía, el riesgo de acción rescisoria y de calificación culpable se acumula.
El segundo riesgo es el desconocimiento del perímetro de exposición. Muchos grupos inmobiliarios tienen estructuras complejas con decenas de sociedades vehiculares. La dirección no siempre tiene un mapa actualizado de qué activos se transmitieron, cuándo y a qué precio. Cuando llega el concurso, la reconstrucción de ese historial puede llevar semanas y revelar vulnerabilidades que nadie había anticipado.
El tercer riesgo es la infravaloración del riesgo del adquirente. En transacciones de activos inmobiliarios, el comprador que no realiza una diligencia debida (due diligence) concursal adecuada puede encontrarse, años después, con una demanda de reintegración que le obliga a restituir el bien o su valor. Este riesgo no desaparece con el paso del tiempo mientras no prescribe la acción.
Hay un mito extendido en el tejido empresarial del sector que conviene disipar: el concurso de acreedores no significa el fin de la empresa. Los instrumentos preconcursales y los planes de reestructuración permiten salvar el negocio si se activan a tiempo. La clave está en no esperar a que la situación sea irreversible. Un concurso iniciado con suficiente masa activa y sin un lastre de actos rescindibles tiene muchas más probabilidades de resolverse mediante un convenio o una transmisión ordenada que de terminar en liquidación.
La respuesta más honesta es: antes de que el concurso se declare. El valor del asesoramiento jurídico-concursal especializado es exponencialmente mayor cuando todavía hay margen para actuar que cuando la declaración ya es un hecho. Una empresa con tensión de tesorería que consulta a tiempo puede identificar qué operaciones pasadas son vulnerables, valorar si activar un preconcurso, negociar un plan de reestructuración con sus acreedores financieros y adoptar decisiones con conocimiento de las consecuencias jurídicas de cada alternativa.
Cuando la declaración es inevitable, el asesoramiento sigue siendo relevante, pero el margen de maniobra es menor. En ese momento, el foco se traslada a la defensa de los actos pasados frente a posibles acciones rescisorias, a la colaboración con la administración concursal para identificar correctamente qué actos son rescindibles y cuáles no, y a la protección de los intereses de los administradores en la sección de calificación.
Para el adquirente de activos inmobiliarios o de participaciones en empresas del sector, el asesoramiento debe producirse antes del cierre de la operación. Una diligencia debida concursal permite determinar si el vendedor estuvo en situación de insolvencia en los dos años anteriores a la venta, si realizó operaciones que podrían haber sido rescindibles y si existe riesgo de que un concurso futuro alcance retroactivamente la transacción. Puede consultar los detalles sobre cómo abordamos estos procesos en la página sobre continuidad del negocio en crisis.
En definitiva, el momento óptimo de intervención es el de la primera señal de alerta: una línea de crédito que no se renueva, un cliente relevante que retrasa pagos de forma sistemática, una obra que se paraliza por falta de financiación. A partir de ese momento, cada semana que pasa sin asesoramiento jurídico especializado puede significar una operación más en el perímetro de la reintegración.
La administración concursal y, en su caso, el juez del concurso reconstruyen el historial de operaciones a partir de los libros de contabilidad, las escrituras notariales, los registros públicos y la correspondencia interna. Una empresa que entra en concurso con su documentación ordenada y accesible facilita esa reconstrucción y puede demostrar con mayor eficacia que las operaciones cuestionadas respondían a condiciones de mercado y a una justificación empresarial legítima.
Desde el punto de vista preventivo, recomendamos que las empresas del sector mantengan un registro actualizado de las siguientes categorías documentales.
La ausencia de esta documentación no impide la acción rescisoria, pero sí dificulta la defensa. Ante la falta de justificación documental, la presunción de perjuicio que establece la legislación concursal para determinados actos opera plenamente en favor de la administración concursal.
La sección de calificación del concurso analiza la conducta de los administradores, tanto de hecho como de derecho, en la gestión previa a la declaración. Si se concluye que el concurso fue generado o agravado por dolo o culpa grave, el concurso se califica como culpable. Las consecuencias para los administradores pueden incluir la inhabilitación para ejercer funciones de administración durante un período determinado y la condena a cubrir el déficit patrimonial del concurso en la medida en que este no pueda satisfacerse con la masa activa.
Las operaciones que son objeto de acción rescisoria son, con frecuencia, también las que sirven de base para la calificación culpable. Un pago selectivo a un acreedor vinculado, una transmisión de activo a precio reducido o una constitución de garantía en favor de un socio en vísperas del concurso pueden ser, simultáneamente, rescindibles y culpabilizadores.
El administrador que actuó de forma diligente – convocando al órgano de administración, solicitando valoraciones independientes, documentando la justificación empresarial de cada operación – tiene una posición defensiva mucho más sólida que el que tomó decisiones informales y sin reflejo documental. En nuestra práctica hemos observado que la diferencia entre un concurso calificado como fortuito y uno calificado como culpable reside, con frecuencia, en la calidad de la documentación que respalda las decisiones del administrador.
Antes de que el escenario concursal sea una realidad, la dirección puede realizar una primera evaluación interna del nivel de exposición de la empresa. Las siguientes preguntas orientan ese diagnóstico.
Si la respuesta a alguna de las primeras cuatro preguntas es afirmativa, y la respuesta a las últimas cuatro es negativa, el nivel de exposición al riesgo de reintegración es elevado. En nuestra experiencia, ese diagnóstico justifica plenamente una consulta especializada antes de que la situación se deteriore.
La reintegración de la masa es una cuestión que intersecta con el Derecho societario – cuando las operaciones cuestionadas afectan a la estructura del grupo – y con el Derecho inmobiliario cuando el objeto son activos registrales. Nuestro equipo de reestructuración e insolvencia trabaja en coordinación con los equipos de Derecho societario e inmobiliario para ofrecer una visión integrada del riesgo. Si la empresa se encuentra además ante una posible transmisión de su actividad en el marco de un proceso concursal, los criterios desarrollados en el análisis sobre venta de unidad productiva resultan de especial utilidad.
Para una primera valoración, escríbanos a info@velardevidal.com.
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